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徐冰
以前，發展商無論是參加展會，還是打廣告時，使用的價格多數都是起價。自從有些房地產發展商為吸引客戶在起價上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項目打出的低“起價”動心了，于是，許多精明的發展商在項目推廣時多采用了“均價”這個詞。
“均價”顧名思義當然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發現，用標著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價到底是怎么樣的一個價格？
“均價”不是簡單的算術平均值，即(最高價＋最低價)÷2得出的，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價格。一個項目在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個項目銷售價格控制的一個重要標準，是這個項目售價的加權平均值。
根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。
而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就會高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。
怎樣看“均價”？一些細心的買房人發現，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價相差較遠，這是怎么回事兒？是不是發展商在“均價”上也做了手腳？
其實，發展商在均價上大做文章是沒有必要的，計算兩套價格，費時又費力，不劃算。但由于現在市場上項目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發展商在項目推廣時，打出的均價并不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。因此，你在挑房時就會產生與均價相差較遠的感覺。
有人會說，這與原來打出的低“起價”不是一樣嗎？當然不一樣。發展商打出的“起價”的套型，在整個社區中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項目原本就沒有這樣價格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價”則不同，這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價格當先者，大可以考慮它。 一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。
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