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余瑋
有位劉先生花50萬元買了一套商品房，買的時候開發商好不熱情、周到，把他當“上帝”對待。他付過幾次款后，驀然發現所簽的購房合同有問題，房子也并不理想，便要求退房。這時。他遭遇的是冷面孔，對方振振有詞，“房子是你看的，協議是你簽的，違約便要懲罰”。幾次下來，最終以毀約罰款了結。
購房中如此的糾紛很多，最后吃虧的往往是購房者。為此，不少消費者害怕涉足房地產市場，擔心上當受騙，花錢買“陷阱”。那么，在購房交易中存在哪些“暗礁”，又如何加以識別呢？
(一)輕信承諾留隱患古人云：“居必擇鄰，交必擇友”。現代人在購房時更注重對物業周邊的自然環境、人文素質、服務設施、治安狀況等方面的選擇。其中，環境是樓盤永恒的賣點。于是，不少開發商樓盤未起，輿論先行，廣告非“綠”不言，什么“綠色家園”、“陽光住宅”、“花園小區”撲面而來。偌大的廣告宣傳畫面，渲染得綠草萋萋、鮮花爭妍，打扮得尤為精美，現實之中往往是大打折扣，宣傳的僅僅是概念。許多房地產廣告打出的起價給人一種極低的印象，以誘惑、慫恿消費者，但若一打聽很可能這個檔次的早售完了，只有每平米至少多少元的了。還有的雖只打出“最高價”，但與最低價也相差無幾。因而，購房時千萬別輕信廣告與承諾，須實地考察一番，思量再三。
(二)合同簽訂應合法房屋買賣合同的簽訂是有條件的，內容與形式均得合法，否則便是不合法或無效的協議。售房者必須具有房屋所有權或土地使用權，不然便無權售房；合同最好采用標準文本，按《商品房購銷合同示范文本》簽訂。值得一提的是，違法或違章、產權有糾紛、國家已確定征用或拆遷的房屋及所有宗教建筑與受政府保護的文物古跡等，不得形成買賣合同。另外，房屋買賣雙方當事人須具有完全行為能力，無民事行為能力的人及未成年人不得簽訂買賣合同。當然，合同的簽訂必須在自愿、平等、真實的基礎上進行，任何一方不得以誘騙、欺詐乃至脅迫等手段簽約。為謹慎起見，在合同簽訂時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同，防止上圈套，以減少不必要的損失。
(三)莫上數字游戲當購房過程中，房產商往往在面積計量及交房日期等數字上“動腦筋”。雖規定出售時按使用面積計價，但實際上均以建筑面積計價，其實測面積常常與合同暫定面積有一個誤差，一般這誤差不得大于5%，否則消費者有權投訴房產商。而有的房產商利用消費者對相關知識的欠缺而鉆誤差空子，只少補不多退或退房。還有的利用分攤的共有共用建筑面積在認識上的誤差找機會，讓你“買個茶杯，給個暖壺”，坑害購房人。其實，資金不足而延期交房的也司空見慣，他們經常在預售合同上做足文章，玩盡游戲，采用“竣工日期”或“小區配套完成后”、“質量驗收后”等好些模糊語言搪塞。對此，購房簽約時，必須明察秋毫，規定某年某月某日交房并注明延期責任。
(四)草率簽約糾紛多對于無效協議，可申請人民法院或仲裁機構變更或撤銷。協議一旦生效，如交付定金方違約不得索還定金，收取方違約得雙倍返還定金。為此，落筆前務必冷靜思考，權衡再三，若沒有對項目有充分的了解，最好不要草簽認購協議，否則后患無窮。簽約時，要分清是意向合同還是購房正式契約，文本格式采用建設部新近頒發的指導性新合同文本為好，對總價款、付款方式、定金、房屋位置、質量、層次、面積、交付時間、內部初裝、違約責任及其處理諸內容應有約定。需注意的是，在補充協議中開發商往往規定自己的免責條款，將某些應承擔的責任和風險轉嫁到購房者身上。如若規定“開發商應于某年某月某日前交付房屋，但遇到人力不可抗拒的自然災害、施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決，及其他非開發商所能控制的因素等不可抗力延期交房時，不承擔任何責任”，購房者便被動了，很可能會因不能按時交房而處于長期的苦惱之中。這時，你可將此條修改為“出現法律規定的不可抗事件，在不可抗力持續的期間內，免除開發商延期交房的責任。”這樣便在糾紛面前主動多了。因此，購房者在購房時，要多看多選，貨比三家不吃虧，特別要重視合同的嚴密性，莫隨意按印畫押，稀里糊涂地讓不法開發商給黑了。
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