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本報特約記者鄒園本報記者張勉
盡管發展商們還不愿意痛痛快快地承認，盡管還有人不斷對消費者做出種種解釋，北京商品房價格下降已經成了不爭的事實。業內人士悲觀地預計，北京房地產市場將要度過一個漫長而寒冷的冬季。更為嚴重的是，隨著北京房市暴利時代的結束，不可避免的真正市場化的殘酷競爭才剛剛拉開帷幕。
150萬百萬富翁和虛幻的購買力
明年就要從機關退休的王強陷入了前所未有的尷尬境地。單位分給他一套地段不錯的住房，面積也不算小。可即使是能夠享受房改政策，買房和裝修也要把他的積蓄花得差不多了。就要搬進新居時，老王的心里既欣慰又無奈。可就在這時，老伴告訴他，像他們這樣的人，已經被列入百萬富翁的行列了。王強哭笑不得地指著報紙上的一條新聞對記者說：“今天我才知道，我這樣的人居然也能被算做百萬富翁。”
那條新聞是這樣的：根據“北京2001年發展報告”披露，北京百萬富翁至少有150萬人，其中富翁資產的六成以上是房產。這個報告的依據是，北京申奧成功后，房價定會激升，這就讓北京民眾的賬面財產大大增加。以老王的這套商品房為例，市場價每平方米估計要到8000元左右。這么估算下來，覺得囊中羞澀的老王夫婦自然也就成了“百萬富翁”。
老王的感覺是：“別人都說我的房子值錢，可把房賣了我住哪兒呀？”而北京這150萬的“百萬富翁”中和老王情況類似的不在少數。
中國土地勘測規劃院地籍地價所副所長鄒曉云說：“其實，一個城市的房價高低取決于房地產市場的供需關系，是買賣雙方共同作用的結果。目前出現一種放大我國實際住房購買需求的傾向，導致了虛幻的房屋購買需求。”“北京有150萬百萬富翁”這一說法對房地產發展商無疑具有誘惑力，可當細細分析一下擠過泡沫之后的實際購買力，也就根本沒有人們想象的那么樂觀了。
鄒曉云副所長提供了幾組數據：一是居民準備購房率。據國家統計局城調總隊的《我國城鎮居民住房基本情況調查報告》統計，2000年城鎮居民有12.9%的家庭打算購房，其中只有3.2%的家庭打算購買商品房，而6.8%的家庭打算購買現住房。二是已購房率。目前55.7%的城鎮居民家庭已經購房。據有關資料，在西方國家住房自有率是35%至65%，其余的需要居民租房解決，這說明我國居民購房的需求空間并不太高。三是商品房空置率。據報道，中國城市商品房空置率為50%(另一種統計方法為20%)。據專家考察，美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%。空置率越高，說明需求的虛幻程度越高。四是購買能力。國際住房價格與住房者年收入比的經驗值一般在3至6倍之間，而我國一些大城市遠大于此，如北京達到10倍以上。這些數字都說明，我國大城市居民對商品房的購買力并不夠強。
沒有購買力支撐的市場難以持續升溫
除了被高估的購買力外，近期一些經濟事件也直接造成了北京房市下滑。
在廣告公司工作的李欣一年前買了兩套房想當做投資，本來他還準備買第三套房，已經訂好了。投資買房是等著升值的，但最近一段時間股市暴跌不僅把他這幾年的贏余都吞了進去，償還抵押房子貸來的款項也成了頭疼的事。李欣現在只想著怎么退房了。
頭疼的還有很多房地產公司的銷售人員。一位銷售經理對記者說：“我們很多客戶是從事金融和外貿工作的，‘9.11’事件使他們對未來經濟形勢和自己的收入缺乏信心，紛紛取消了購房這種大金額投資計劃。而今年以來愈演愈烈的入住糾紛也使準備買房的人產生懷疑。”
再有，就是在北京、上海、廣州這些大城市中正在逐漸誕生一批流動的白領，他們的工作使他們在這幾個城市中不停地穿梭、遷移。北京過高的房價使這批消費主力軍開始把購房的眼光轉向了上海、廣州等大城市。
有專家認為，房改之后，失去了集團購買強大支撐的北京房地產市場之所以仍連續幾年虛火旺盛，就是因為爭相炒作使得有人覺得北京房市奇貨可居。于是決定待價而沽，才有了過快上漲的房價。但沒有購買力支撐的市場怎么可能持續升溫呢？
暴利孤島沒有繼續的理由
長期以來，人們習慣于把北京房價高的原因歸結為“炒地皮”的結果。根據新華遠集團董事長任志強提供的數據，上海的土地出讓金大大低于北京。同類地區，北京的土地出讓金約為上海的3至4倍。業內人士指出，北京的土地出讓金可能比上海高幾百元，但這還是無法解釋北京同上海每平方米房價1500元的價差。
其實，地價高不過是開發商維持暴利的借口罷了。分析房地產的價格構成，無非有三塊：第一塊是建造費用管理成本，這一塊所有的房地產公司都差不多。由于冬季取暖問題，北京要比上海高出上百元。第二塊就是統一的稅費，全國一樣。第三塊就是地價和市政費用。雖然北京高一些，但是攤到每平方米以后，絕不是房價如此之高的理由。
不過，危機已經來了。北京的一位發展商對記者說：“就今年的情況看，形勢有些危機，除了北京的本土房地產商，比如天鴻、首創在大量圈地以外，今年全國各地甚至還有海外的開發商也在沖擊北京的房地產市場。最近，就有幾個比較有實力的海外開發商先后集資來北京圈地。至少在目前看，這還是全國最好的一個市場。”
這些開發商有大量的土地，一個項目占壓資金一兩個億，幾個項目就是幾個億。任何開發商都不會任這么多的資金長期占壓，到了一定時期還是要讓這些土地產生價值，而這勢必會造成激烈的競爭。危機由此而生。
加入WTO之前，由于地價與房價聯系在一起，政府的利益和房地產商的利益捆綁在一起，于是房地產成了地地道道的暴利孤島。在國外，房地產業的行業利潤尚不到5%，可中國的房地產市場遍地黃金，按照目前的價格水平，30%的利潤輕而易舉。如今，中國已正式地加入了WTO。在此之前，政府已經開始做準備了。自2001年6月取消47項政府收費后，最近又下令，政府的事業性收費總額不得超過房價的10%。
購買力有限，競爭加劇，同時又失去了政府這個最有力保護的房地產市場，房價還想像以前那樣高高在上，誰信呢？
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