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接近年末，回顧過去的10個月，北京房地產市場從樂觀向上到相對低落，也許是進入更穩健的時期。10個月的變化帶給我們許多新的啟示。在2001年，這些變化的主要表現就是賣點的變化，項目的賣點有繼承但更多是創新，我們隨手拈來，將今年項目的市場表現歸結為16大賣點，供業內人士和廣大購房者參考。——編者
1、豪宅升級
住宅價格出現兩極分化趨勢，豪宅升級。橘郡之水印長灘、玫瑰園三期、和喬麗晶、瑞城中心?無論價位、品質、設計、建材、裝修、物業管理及環境都確立了京城豪宅的地位，是繼1995年高檔外銷別墅和公寓之后的新一輪的豪宅開發高潮。
2、低總價房子遭到追捧
北京已由單純的追求單價低到追求低總價。北京市場一直存在這樣一種市場現象：無論高價房與低價房都匹配大戶型，從而造成總價高、養房成本高，這其中包括經濟適用房與遠郊區的低價房。目前開發商已經開始從客戶的真實需求出發，從美然動力、朝陽無限、自由度小戶型的熱銷，從天賜良園、萬科青青家園、富河園乃至TOWN HOUSE戶型的合理回歸，都說明了戶型供應與需求市場的不對稱程度在降低。
3、新技術成為新賣點
今后幾年，真正的節能、環保、健康住宅將不斷出現。中美合作示范項目——龍澤苑、中加節能示范項目——未來假日花園、中荷合作示范項目——遠洋天地，由政府牽頭，從住宅的本位出發，從小區規劃、建筑結構體系、住宅生態體系、廚衛體系、管線體系、智能化體系、住宅產業CIMS系統以及節能、取暖等先進技術的采用，將大大提高住宅的舒適度。北京不少項目在這方面進行了大膽有益的嘗試，如錦繡大地、國展家園、萬科星園，在采暖制冷方式、室內通風系統、保溫隔熱、浮筑隔音、直飲水系統、垃圾處理系統等方面進行了一系列的創新探索，取得了可喜的成績。
4、尋求國際設計理念
北京住宅將出現體現世界居住理念的標志性建筑。錦繡大地總建筑面積10萬平方米，來自4個國家和地區的專家參與了這個規模并不很大的項目的規劃和設計。位于西四環定慧橋的北京印象，發展商與德國大師的相互取經，在設計上既吸收了北京傳統住宅的精髓，又有現代住宅的功能和特征，把北京傳統的居住文化落實到規劃上，找回了人們所熟識的以人為本的、宜人的空間尺度以及和諧的鄰里關系。
5、在精裝修與個性化之間尋求平衡
精裝修將逐漸引領普通住宅消費潮流。在國外，普通住宅都是成品房才能交屋，反而是越是高檔的房子越毛坯，甚至是一塊空地，由未來的業主親自參與設計，追求個性化。在北京，卻越是高檔的公寓和別墅，越是選擇精裝修。現在隨著毛坯房的弊端不斷出現，一些中高檔的普通住宅開始選擇精裝修，如珠江駿景，但要做到精裝修與個性化的完美結合，需要充分整合協調建材商、施工單位、物業管理以及購房者的利益與意見。
6、營銷越來越專業
首先，大的專業房地產公司開始組建自己的銷售公司或營銷中心。如華潤置地、光大、中遠、天鴻、大興城建，專業化的銷售模式增強發展商的競爭能力，對中介公司提出更高的要求。其次，樓書越做越厚，向產品說明書形式靠攏。如萬科青青家園、萬科星園、朗琴園、美林花園等的樓書在產品的技術指標上有明確的數據，用描述產品的方法介紹住宅，這是京城樓市走向嚴謹的一個表現。
7、商住樓試圖升級
SOHO、MORE、LOFT仍大行其道，是居家兼作辦公；商住公寓是辦公兼居住。從現代城SOHO到建外SOHO，從楓華豪景、深藍華庭、曙光花園之水云天、世方豪景的熱銷可說明這一點。商住樓試圖在小區內將商與住分離。
8、倡導第二居所
香江國際打造的中關村科技會展中心的公寓，戶型小，提供酒店式服務，為數碼01大廈寫字間老總在城市的第二居所。相對應的是，遠郊區縣的低密度住宅成為新經濟下新人類在郊區的第二居所，如龍山新新小鎮、猗瀾鑫筑。
9、旅游房地產受到關注
旅游房地產伴隨旅游業而興起，延慶龍慶峽旁的快樂無窮大，秦皇島的碧海藍天都迎合了市場新的需求。
10、現房一路走高
隨著供應量的日益加大，人們越來越意識到眼見為實，現房或準現房備受青睞。如世紀城、和喬麗晶的熱銷具有說服力。從另一個角度看：盡管北京市場日前入住投訴不斷，但部分未正式開盤項目的空前內部認購，仍然說明消費者對市場、對發展商的信心和很高的期望，所以為維護整個房地產行業的信用，所有有良知的發展商都應為自己的所作所為承擔責任。
11、銷售準備更加充分
一些項目萬事俱備才推出市場。如北京印象，為完善設計方案，退出春季展會的黃金銷售季節；不少項目已意識到，凡事預則立，不預則廢。
12、重新認識地段價值
隨著北京市政設施的大量投入，北京部分不被人看好的區位如南城、通州、大興、回龍觀等，地段價值不斷提高，產品價格不斷上揚。如回龍觀地區的龍澤苑，均價4000元，北京經濟開發區的一棟洋房，均價5800元，南城的珠江駿景、天天家園，均價5600元左右。
13、小區自然景觀成為賣點
隨著生活水平的提高，人們日益追求居住品質和環境，環境的不可再生性令產品價值不斷抬高。如嘉銘.桐城園區的梧桐大道、花市棗苑的古酸棗數、亞運新新家園的百種成樹和大面積池塘、頤源居和京達國際公寓的臨水景觀，使項目的地段價值超值體現。
14、信息透明度加大
信息的不對稱性和強弱勢群體的角色正在悄悄轉換。隨著媒體的滲透、互聯網的介入、發展商的主觀方面溝通的意識的加強以及客戶的積極參與爭取做主人的精神，信息越來越透明和公開，信息的不對稱性逐漸得到改善。購房者追求更多的信息作為購房參考。
15、小區教育再受關注
一些新建小區力求與知名學校合作，提升小區的文化與教育價值，使項目在后期銷售時能有良好口碑，真正樹立小區品牌。世紀城與匯佳幼兒園合作對購房者產生了極強的吸引力。
16、試圖建立開放式社區
一些項目試圖將部分配套與社會共享，從而減輕物業管理公司的壓力；一些小區的會所請進專業機構進行經營，以聚集人氣。
消費者有多少信心可以重樹
雖然今年市場的賣點并不少，但是，一只無形的手靜悄悄地伸向更多的項目，不少開發商承認銷售成交量日益下降，廣告投放后反饋電話越來越少。
調查表明：消費信心指數有所下降。去年的數據顯示，上海人購房大部分需看房10次左右，歷時1至2年，而北京人只看2至5次就能作出決定。但是今年的情況明顯不同，北京購房者要花更長的時間來選擇和跟蹤項目。調查還顯示，未來同一時間的購房比例有所下降。此外，違規操作項目的曝光以及今后幾年房價的漲落問題，使部分購房者更加謹慎，放慢了購房的腳步。還有，對高檔物業的購房者來說，已是第二、第三次購房，追求舒適與品位和產品的更新換代，除非市場上出現值得買的令人心動的產品。房地產整個行業需要重新樹立消費者的信心。
所有的人，包括政府、發展商、建材、裝修、物業管理等行業和廣大的購房者，在面對這樣一個蓬勃發展的邁向國際化大都市的北京城市，都應該想一想：如何尋找新的元素，使市場前進的步伐更穩健，使這個城市更美麗。文／搜房唐美華
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