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桑榮林/文
上海房地產業正處于新一輪發展的高潮。與前一輪相比：房地產業在上海經濟和社會發展中的地位、作用大大提高，被列為六大支柱產業之一，因此，房價還會有上升空間。
房價是由供求關系決定的。從目前上海實際情況看，有效需求和有效供給都會進一步
有所提高。其理由是：從需求看：城市基礎設施和投資環境有了很大的改善；房改深化，已明確宣布停止實物分配，與此相關的一系列配套政策出臺，很大程度上刺激了消費；市場規模迅速擴大，出現前所未有的購銷兩旺的局面。住宅消費已成為社會熱點；人們的住房消費觀念有了很大改變，貸款購房得到普遍認同，銀行購房貸款創歷史新高。
從供求雙方走勢看：房地產生產和消費趨于理性。開發研究市場，重視質量，追求個性，提高科技文化含量，打造品牌；消費者購房優中選優，對環境和質量的要求普遍提高；投資性置業的比重明顯增長；存量房交易量不斷攀升；租賃市場空前活躍。
根據上述實際情況，上海作為國際大都市，房地產業已形成對國內外全面開放，增量和存量交易同時增長，投資與消費共存，租賃并舉的格局。房地產市場有廣闊的發展空間，完全能夠達到六大支柱產業之一的定位目標。
上海房地產進入新一輪發展高潮后，房價走勢如何呢應當看到，房地產作為商品，在市場運行中的價格問題，主要受供求關系和價格規律支配的。因此，從總體和長遠來分析，上海房價還有上行空間。上海是港、澳、臺同胞置業的首選地，與這些地區相比，現在上海的房價大致只有他們所在地區的五分之一甚至十分之一。同時，上海作為國際大都市，有其特殊的區域優勢和地位，房價高于周邊城市是很正常的事。受市場供求規律支配，房價有升有降，有起有伏也是正常的，大起大落則是異常的反應。我們所說的房價，應包涵增量與存量，買賣與租賃。政府對房地產市場的調控是十分必要的，這種調控應著重對土地和商品房供應總量控制，引導市場處于適度供過于求和不斷尋求供求基本平衡的狀態，維護市場的正常秩序，使之公平、公開、公正。與此同時，對中低收入者采取有效的、帶有福利補貼性質的住房政策，以解決他們收入與房價難以對應、經濟能力無法承受的問題。比如已經實施的讓居民低價把租住房的舊公房買下來，以這一塊墊底，就能進入市場進行置換，量力而行地改善居住條件。還有經濟適用住房和廉租屋政策等。不要因為這一部分人的較弱的經濟承受力而去限制房價的正常上行。
我們在對上海房地產市場進行分析和預測時，不能憑著感覺去猜測。必須掌握情況，在認真調研的基礎上才能作出正確判斷。應當看到：上海房地產市場不僅僅是上海人的市場，也不僅是國內的市場，而是面向世界的近悅遠來的市場。上海的住宅市場，不僅僅是消費市場，同時也是投資市場。那種以上海居民階段性人均居住目標來計算住宅生產的規模和供求量的方法，顯然已不適應形勢發展的要求。同時，市場的可變因素也是不能忽視的。一個全面開放、正逐步與國際接軌的房地產市場，不僅要受到國家宏觀經濟的影響，而且在經濟全球化的背景下，還會受到國際風云變幻可能帶來的波及和影響。因此，在對房地產市場進行預測時，應該設定前提和條件，并力求研究探索在經濟運行周期規律的影響下，掌握房地產經濟的特殊的周期波動規律。(作者系上海市房產經濟學會會長)
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