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公衍奎
-京城樓市將出現調整，但不會進入蕭條階段
-商品房銷售價格會出現小幅下調
-商品房銷售面積雖然近期同比有下降，但增長仍是主流
今年下半年，申奧成功、入世等對北京房地產市場利好的信息不斷，市場的美好未來吸引了眾多開發商、投資者，在本地公司加大投入的同時，外地公司、外資公司、甚至“外行”紛紛加入房地產市場角逐，“圈地”之風一度盛行。一時之間，北京市場火爆異常。
然而，進入10月后，在關于價格、泡沫的討論聲中，房展泡湯、銷售減慢、沖突不斷，許多項目明著或者暗著開始降價脫身。市場真的“涼了”嗎？
曾經有人預測，北京房地產市場正處于景氣上升階段，尚有三五年的上升期；從長遠看，北京房地產市場還能發展20年。那么，現在北京樓市這部“快車”到底開到哪兒了？
最近，部分業內資深人士利用經濟周期理論的擴散指數方法，綜合多種指標分析了目前北京房地產市場的變動情況。所謂擴散指數是經濟景氣監測方法之一，其特點是綜合多個影響經濟的指標信息，是一種綜合信息處理指數，是市場中增長指標所占比例的反映。擴散指數在0至100之間變動，在指數值為0時，表示市場上各指標全面走低，市場處于最蕭條階段；指數值等于100時，表示市場各指標全面上升，市場進入最繁榮階段；當指數值等于50時，表明上升指標與降低指標相當，可以作為景氣與蕭條的分界點。
從對北京市歷年房地產市場擴散指數走勢進行分析，可以將北京市場從1988年至今大致分為三個半周期，第一個周期從1988至1992年，1988至1990年為市場收縮階段，1991、1992年為繁榮階段；第二個周期從1992至1995年，1994、1995年為市場繁榮階段；第三個周期從1995至1999年，1997、1998年為繁榮階段；目前北京房地產市場已經進入第四個周期的繁榮階段。2000年和2001年的擴散指數值均大于50，同為62.5，從近期指數波動趨緩的情況看，說明市場抗跌能力已經提高，市場更加成熟。但同時也應看到，雖然目前北京處于繁榮擴張階段，但指數值已低于前幾個周期中繁榮期的數值，即上升的指數數量已經少于前幾個周期。其中9月份北京商品房的銷售面積同比增幅與竣工面積的同比增幅形成了1：2的落差。有關人士認為這主要是由于北京房價高于市場平均購買能力，具有優良性價比的中低價位商品房供量不足，眾多買家持幣觀望等因素造成的，由于這種慣性的作用，預計今后5個季度擴散指數值還將逐步降低，在明年3季度時擴散指數將降至最低點，但指數值仍將高于50點。也就是說，北京樓市仍處于繁榮階段。
有關人士分析認為，近期北京樓市出現的調整是一種市場結構的調整，不會進入全面蕭條階段。因為總體上說，目前京城樓市的需求量、供需量、房價等指標均處于正常的平衡發展階段，京城百姓對住房的需求量還很大，僅拆遷居民對商品住宅的需求量今年就達到350萬平方米左右，而且今后幾年這種需求量每年仍將達到200萬平方米，這將是一個巨大的需求市場，這種消費性的需求必然會拉動市場繼續發展。因此，一些專業人士判斷，北京樓市近期將出現調整，但不會進入蕭條階段；商品房銷售價格近期也會出現小幅下調；商品房銷售面積雖然近期有下調，但增長仍是主流。目前京城樓市最值得關注的應是如何能夠為主流消費群體提供更多的中低價位的大眾精品住宅，讓更多的百姓買得起，住得起。
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