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 本報(bào)記者 盛方敏
金秋本是享受收獲喜悅的時(shí)節(jié)，而北京樓市卻提前感受了寒流的刺骨：樓賣不動(dòng)了，一些樓盤開始降價(jià)，而且幅度不小，有的項(xiàng)目現(xiàn)房的價(jià)格已經(jīng)低于期房，有的每平方米單價(jià)甚至成千元地“跳水”。據(jù)搜房一項(xiàng)最新調(diào)查結(jié)果顯示，與上半年相比，普通商品房?jī)r(jià)格有繼續(xù)向中檔價(jià)位集中的趨勢(shì)。今年前3季度，新開普通住宅的平均價(jià)格為4969元／平方米，較
上半年的5103元／平方米，降低了134元／平方米。其中，4000至5000元／平方米之間成為最集中區(qū)域。
對(duì)前景的盲目樂觀
北京開發(fā)商對(duì)前景過于樂觀，特別是對(duì)入世后的高檔住宅供求過于樂觀，成為導(dǎo)致樓市旺季反而蕭條的重要因素。沒有只漲不跌的股市，股市的表現(xiàn)已經(jīng)向北京房地產(chǎn)發(fā)出了預(yù)警，可惜，能夠保持清醒和理智的開發(fā)商太少，發(fā)展商也一直愿意用“牛眼”來看待北京樓市，北京樓市便在一片凱歌中把開發(fā)商們架在了一堆泡沫的頂端。在北京申奧成功后的第二天，有些媒體上曾出現(xiàn)了某地產(chǎn)商的豪言壯語，稱“北京房?jī)r(jià)可以漲到每平方米2萬元”。開發(fā)商在高檔住宅上的盲目攀比，造成一邊高檔住房嚴(yán)重過剩，一邊普通百姓無房可買的局面。這樣的房產(chǎn)開發(fā)偏離了市場(chǎng)，疏遠(yuǎn)了急需購房的普通百姓。
業(yè)界資深人士分析認(rèn)為，我國相當(dāng)一部分房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，即一味追求高檔次、高品位和高價(jià)位，卻忽略了市場(chǎng)調(diào)查分析，偏離了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的“準(zhǔn)星”，這是我國房地產(chǎn)業(yè)尚不成熟的表現(xiàn)。今后一段時(shí)間，可能會(huì)造成現(xiàn)房的積壓，使資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生困難；同時(shí)又可能引起激烈而殘酷的廣告、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。一位專門從事房地產(chǎn)宣傳策劃的人士認(rèn)為，我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在仍處在一個(gè)較低的層次，由于市場(chǎng)信息不靈通、營銷手段的落后，造成許多房產(chǎn)商的盲目開發(fā)和購房者的盲目購房。
多數(shù)購房者青睞中價(jià)房
雖然近年來北京樓市一直呈現(xiàn)供銷兩旺的良好勢(shì)頭，但是京城房?jī)r(jià)令許多普通百姓不敢問津也是事實(shí)，市場(chǎng)上最大數(shù)量的潛在消費(fèi)者被房?jī)r(jià)擋在了市場(chǎng)外面。當(dāng)前北京購房者以普通居民為主，收入狀況決定了他們?cè)谫彿繒r(shí)選擇中低檔位的房子。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查，目前有購房意向的人群中，可接受的房?jī)r(jià)在4000元／平方米以下的，占被調(diào)查人數(shù)的58.1%；可接受房?jī)r(jià)在4000元至6000元／平方米之間的人數(shù)比例為34.8%，兩者之和占被調(diào)查人員總數(shù)的92.9%。這一情況表明，京城主流商品住宅市場(chǎng)需求的特點(diǎn)已經(jīng)逐漸明晰。
而據(jù)一家調(diào)查公司對(duì)京城收入較高的白領(lǐng)的調(diào)查顯示：過半的外企白領(lǐng)們的需求是100—120平方米，總價(jià)在40—60萬元的房子，而目前大部分在售的房子都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一標(biāo)準(zhǔn)的�？磥肀本┑姆孔佣际菫榱擞尤胧�，都是為外籍人士或高級(jí)白領(lǐng)們準(zhǔn)備的。
其實(shí)在北京商品住宅有效需求中，拆遷戶占據(jù)了非常大的比例，今年1至8月，北京市拆除危房是去年全年的兩倍，是北京危舊房改造歷史上發(fā)展最快的時(shí)期。從已啟動(dòng)的項(xiàng)目看，約有5萬戶的危改區(qū)居民外遷，按平均每戶安置70平方米測(cè)算，今年危改外遷居民對(duì)商品住房的總需求量約350萬平方米，這一數(shù)量大約占北京市場(chǎng)全年住宅銷售總面積的三分之一，已經(jīng)成為市場(chǎng)中重要而且比較穩(wěn)定的有效需求量。有關(guān)人士預(yù)測(cè)，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，危改戶、拆遷戶、無房戶將構(gòu)成北京住房市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體。應(yīng)該說，中低價(jià)位的普通商品住宅這個(gè)市場(chǎng)也有相當(dāng)大的利潤，而且這個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)群體是很大的。
京城的房地產(chǎn)有泡沫嗎
搜房資訊有限公司CEO莫天全認(rèn)為，北京由于房?jī)r(jià)上漲，投資激增，房地產(chǎn)業(yè)中是否出現(xiàn)了“泡沫”成分成為關(guān)注的焦點(diǎn)。從房?jī)r(jià)的變化情況看，今年房?jī)r(jià)處于穩(wěn)步、小幅上升狀態(tài)，升幅約7.6%，與1993年的27.3%的增幅相比，仍處于比較穩(wěn)定狀態(tài)�？傮w來說，需求量、供需量、房?jī)r(jià)等指標(biāo)均處于正常平衡發(fā)展階段，并未形成明顯的泡沫趨勢(shì)。而1992年海南房?jī)r(jià)曾經(jīng)由1991年每平方米1400元急劇增加到每平方米5000元，1993年上半年就升到7500元，升幅達(dá)到257%。
房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在價(jià)格泡沫，價(jià)格泡沫主要是由于投機(jī)或?qū)ξ磥硎袌?chǎng)過于樂觀的估計(jì)而形成“虛”的部分。根據(jù)日本等國家對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究，實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比大于2時(shí)，視為泡沫化開始。以東京商業(yè)用房?jī)r(jià)格為例，1987年，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比達(dá)到2.07：1；1991年，比例達(dá)到6.09：1，地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰。通過對(duì)北京市商品住宅實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格分析，其比率都遠(yuǎn)離臨界點(diǎn)2，屬于價(jià)格圍繞價(jià)值的正常波動(dòng)，并不含有“泡沫”成分。從統(tǒng)計(jì)角度來看，房?jī)r(jià)即使會(huì)降低，也是一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，同類房?jī)r(jià)大幅度下降的可能性并不大。
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