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本報記者 沈曉鳳
事件：“都會華庭”的公攤面積之爭
11月3日，200多名“都會華庭”公寓的業主同該公寓的開發商——北京京港物業發展有限公司發生糾紛，并造成交通擁堵。
據了解，使“都會華庭”業主最氣惱的是，在房屋勘探測量局出示的公攤面積的詳細材料中，原來并沒有算入公攤面積的地下二、三層，包括物業管理用房都被算入到公攤面積之中。據業主初步計算，這樣使每幢樓的公攤面積平均多出近1000平方米，總共有4幢樓就多出了近4000平方米。
據“都會華庭”的業主羅女士講：“都會華庭”這樣就使每戶業主多攤了近5-6平方米的面積。那樣我們每戶每年得多交近120元的物業費，“都會華庭”總共得有七八千戶，他們得多收多少錢！
現狀：“縮水房”糾紛白熱化
近兩年，隨著房地產市場的日漸成熟，人們關于房屋面積的糾紛已經成為商品房投訴的重點，其中關于“縮水房”的投訴在有些地方已經達到房屋投訴的50%，比“注水房”高出34%。北京去年受理了房屋計量的糾紛256件，增長了20.5%，而且以群體形式起訴發展商的房地產案時有發生。去年以來，北京西部某公寓業主為會所的公攤面積問題以及南城某住宅項目業主為自行車庫的公攤問題分別走向法庭，為房地產市場上的買賣雙方敲響了警鐘，使更多的人開始關注商品房的公攤問題。
2月中旬，朝陽區日月東華小區的業主“集體”售房的原因是，對公攤面積問題特別是自行車庫是否公攤問題，開發商拒絕提供詳細的公攤面積資料，并答復業主無權了解這些內容。業主代表說，小區的600多住戶每戶大約被攤了六七平方米，既然如此，我們就要求退房，但遭到開發商的拒絕，于是我們只好賣自己的房。
今年8月下旬到現在近100天的時間里，600多名華清嘉園一期業主與開發商前后進行了3次艱難的談判并進行了兩次大鬧房展會的活動。其中，銷售面積與實測面積不符就是重要原因。
今年10月間，由于在規定的時間內不能得到開發商提供的符合規定的房屋實測面積，趙女士等14位美麗園業主一紙訴狀把美麗園的開發商——北京東方鴻銘房地產開發公司告上法庭，要求東方鴻銘公司支付違約金并提供有資質的測繪部門出具的房屋實測面積數據的正式報告。
分析：“面積縮水”的花樣
據一位房地產業內人士透露，現在有些開發商總是在房子面積上做手腳，比如在售房時用建筑面積來混淆套內面積，并不注明套內面積是多少、公攤面積是多少，使購房者覺得房屋面積很大。而當其收房時卻發現并不像想像中的那么大，原來是套內面積小了，公攤面積大了。
“銷售面積與實測面積不符，是商品房投訴中比較突出的一個問題所在”，宣武區消費者協會的有關負責人說，“主要集中反映在業主收房時發現套內面積變小、公攤面積變大方面。另外，還有些業主反映比較多的是，開發商將他們購買下來的公攤部分當成商品房出售給人作商業服務所用。”
據一業內人士透露，現在少數開發商總在房子的面積上做手腳。市民在購房時應多留心。增加每套住宅應分攤的公用面積，將不應計入每套銷售面積的部分計入銷售面積；以建筑面積計價，承諾一個較高的使用系數但又不把使用系數寫入合同，在實際交付時，使用系數大打折扣；以使用面積計價時，混淆建筑面積與使用面積的區別，擴大使用面積的概念；利用購房者無法確切測量、無法確知整棟樓建筑面積的弱點，故意小幅度夸大使用面積和建筑面積，在有關部門實地測量后，因差額較小，不再重新結算差價；另外還有以相對小的暫定面積、相對小的總價引誘購房者，要求購房者預付房款，并約定建成后比預售面積增加10%或更多，購房者卻又無由退房，只能多付房價款，從而達到開發商增加銷售量的目的。
政策解釋一：何為銷售面積
建設部于今年6月1日開始執行的《商品房銷售管理辦法》中明確規定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記。
北京市房屋土地管理局近期出臺的《北京市商品房銷售面積計算及公共面積分攤暫行規定》中也明確規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)，與應分攤的公用面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積；套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。
政策解釋二：何為公攤面積
北京市華城律師事務所的沈曉京律師解釋：為保護購房者的合法權益，北京市房屋土地管理局近期制定的《北京市商品房銷售面積計算及公共面積分攤暫行規定》中，對商品房公用建筑面積分攤原則及計算方面作出了詳細的規定：
1.商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。
2.為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤，為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各種分攤的公用建筑面積之和。
3.公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。可分攤的公共部分為本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
政策解釋三：發現面積縮水怎么辦
6月1日開始執行的《商品房銷售管理辦法》中規定，當購房者發現實際面積與合同面積發生誤差時且合同未作約定的，可以按以下原則處理：一、面積誤差比絕對值在3%以內含3%的，據實結算房價款；二、面積誤差比絕對值超出3%時，買房人有權退房。
買房人退房的，房地產開發企業應當在買房人提出退房之日起30日內將買房人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買房人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內含3%部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買房人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內含3%部分的房價款由房地產開發企業返還買房人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買房人。
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