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王軍
近幾年持續(xù)升溫的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，近一時(shí)期火越燒越旺。但是，在開(kāi)發(fā)商投資云集和土地供應(yīng)大幅增加的熱烈氣氛中，我們須清醒地看到，市場(chǎng)需求正在出現(xiàn)微妙的變化。我們不得不說(shuō)一聲：地產(chǎn)市場(chǎng)須防“投資過(guò)度”。
北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)表明，截至9月底，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資473.3億元，同比增長(zhǎng)55.5%；新開(kāi)工商品房1537.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)86.9%。與上述火熱勢(shì)頭相對(duì)稱的是土地供應(yīng)的大幅增加。北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)今年頭三個(gè)季度完成開(kāi)發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)兩倍，購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)2.3倍。這預(yù)示著今后一段時(shí)間商品房新開(kāi)工規(guī)模可能繼續(xù)擴(kuò)大。
而與投資和土地供應(yīng)火熱相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況的變化值得注意。北京市統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告顯示，今年頭三個(gè)季度，北京市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積430.6萬(wàn)平方米，其中住宅銷售408.5萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18.7%和16.5%，增幅均比上月回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然增長(zhǎng)了，但增幅回落了，且這個(gè)增長(zhǎng)與同期完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工商品房面積、土地供應(yīng)量的跳躍式增長(zhǎng)放在一起，是很不相稱的。其中令人感到一種隱憂。
當(dāng)前萬(wàn)馬奔騰的建設(shè)氣象，不禁讓人聯(lián)想起1992年北京市剛剛對(duì)外開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)的情景，僅兩年時(shí)間，北京市就批租土地280余幅，總面積達(dá)14至15平方公里。這一數(shù)字相當(dāng)于香港同期批租土地的26倍，新加坡24年批租土地總量的7倍。興旺熱烈的場(chǎng)景過(guò)后，是1995年至1996年，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。大量開(kāi)發(fā)出的房屋閑置，大片批租出的土地撂荒，巨額地產(chǎn)投資沉淀在盲目的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。
北京地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)的曲折道路提醒人們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資還是政府掌握的土地批租，都要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的“一廂情愿”勢(shì)必受到市場(chǎng)的懲罰。
當(dāng)前北京地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱中，特別是申奧成功激發(fā)的新一輪地產(chǎn)投資熱中，特別要汲取過(guò)去的教訓(xùn)，走一條理性開(kāi)發(fā)之路。對(duì)此，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商固然要避免頭腦過(guò)熱，掌握土地批租規(guī)模的政府部門(mén)尤要善于運(yùn)用有關(guān)調(diào)控手段。在這方面，香港、新加坡成功調(diào)控土地市場(chǎng)的做法值得借鑒。
他們的做法是，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，制訂土地供應(yīng)計(jì)劃，控制市場(chǎng)投入量，避免供過(guò)于求，使土地價(jià)值得到最真實(shí)的體現(xiàn)；其次，由政府平整土地、鋪設(shè)市政管線，把生地變成熟地，使土地迅速增值；再次，選擇有利時(shí)機(jī)，招標(biāo)拍賣土地，最大限度獲取土地收益，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃。
這樣做，利益是巨大的。香港通過(guò)政府抓土地開(kāi)發(fā)，投入1億港元就可獲得5億至10億港元的回報(bào)，并且糾正了分散供應(yīng)土地、一哄而起的弊病，政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)變得更加有效。借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)量的宏觀調(diào)控，引導(dǎo)地產(chǎn)投資市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，實(shí)為當(dāng)務(wù)之急。
《人民日?qǐng)?bào)海外版》(2001年11月08日第五版)
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