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進入9月后，從銷售一線、有關部門反映的情況看，北京樓市在總體持續平穩的大勢下，個案銷售分別出現了不同程度的壓力，沒有出現過去那種萬馬奔騰、群星涌現的局面，為此，本報在10月18日和10月25日特邀北京樓市銷售一線的專業人士和大型房地產公司老總分別對此現象做了分析探討。大家的結論是：今年這個季節沒有出現往年那種熱銷，倒是北京樓市走向健康、走向成熟的表現，是北京樓市真正轉好的一個表現。
這兩期對話相繼刊發后，社會各界反響強烈。買房人紛紛打電話來詢問：目前這種市場環境，是不是買房的好時機？該買什么樣的房子？……10月29日，本報特邀購房人代表及業內人士就這些購房人關注的問題進行對話。
話題一：現在的市場背景下，買房是不是時機？價格會不會降？再等等，是不是花同樣的錢能買到更好品質的房？
主持人：進入9月后，北京樓市在總體持續平穩的大勢下，個案銷售分別出現了不同程度的壓力。買房人最關心的問題是，這樣的市場環境下，是不是買房的好時機？現在買房合不合適？
李小寧：我看咱們的熱點對話版針對房子賣不動的話題連著做了兩期的分析，今天針對購房人的疑慮請來這些業內老總談現在如何買房，是件非常好的事。目前，一個普通老百姓，面對這么多的房展會，面對這么多的房子，老百姓買房做選擇真是難事。另外，很多房子出了交房問題，弄得老百姓對房子有恐懼感，想買卻又不敢買，因為你不知道買的房子將來是什么結果。
-對自用的買房人而言，不管市場環境如何，永遠沒有時機的問題，什么時候需要，什么時候就買；對于投資人而言，只要選準了項目，不存在今年還是明年投資的問題
張在東：購房人應該分成兩大類，一類是自用，一類是投資。對自用的人來講，不管市場環境如何，永遠沒有時機的問題，什么時候需要房子，什么時候就買。不能說因為三年以后可以買到一個更好的房子，你就等。但這三年怎么過？買房子也好，買其他的東西也好，品質永遠是越來越好的。從品質看，我認為北京住宅的品質遠遠沒有到位，有太多的東西需要我們提升。但為了等品質比現在好一點的房子忍受現狀，這種想法是不對的。只要經濟條件夠，有能力改善，就應該隨時改善住房，不要等。
對投資的買房人來講，有一點必須引起大家注意：現在大家在考慮市場環境的時候，談得更多的是大市場、宏觀的走勢，而對投資人本身的微觀情況說得很少。我想提醒買房人的是，股票市場大勢再不好，也有人在賺錢，房地產投資也是一樣的。因此，對于投資人來講，機會永遠存在，問題是你能不能抓住——只要選準了項目，性能價格比好了，投資就成功了，不存在今年還是明年投資的問題。
-北京房地產市場是在走低的過程中，但是這種走低，并不像有些人判斷的，是一個直線的下滑，而是平均的走低，不會出現價格大起大落的現象
韓俊峰：總的來看，北京房地產市場是在走低的過程中。但是這種走低，并不像有些人判斷的，是一個直線的下滑，而是平均的走低，不會出現價格大起大落的現象。另外一個方面，現在出現房子賣得沒有以前好的現象，不是要買房的人不買房，而是因為現在供需失衡造成的。因此，我倒覺得目前是買房的好時機——對于為了居住需要的購房者來講，在價格不會大起大落的時候，需要就買；對于間接或直接投資的購房人來講，低價入市當然是時機。
-目前的價格波動既不存在一路下滑，也不存在一路上漲的可能；說到品質，一般規律來說，各行各業的產品品質肯定是越來越好，但這并不意味著購房人應永遠地等下去
張靜頤：我們看北京樓市到底好不好，除了常強調的開盤量、銷售量、價格漲跌等指標外，更重要的還要從市場本身的健康程度來研究。
從以往的年代看，北京樓市是一個賣方市場的年代，要漲的時候，魚龍混雜，好房子、壞房子全漲。結果大家都涌進來開發，開發一過度了，賣方市場就向買方市場轉化，差的房子就賣不動了或降價了。這本來是一個自然健康的市場規律，說明我們的市場成熟了，是市場變好了。那些房子賣不動，正是市場健康的一個表現。
關于現在是不是買房時機的問題，我非常同意張總的意見：
首先，對大多數人來講，買房不是一個經濟行為，而是一個生活行為，跟生活緊密聯系在一起。這好比結婚，大家不會因為嫁妝便宜而結婚，也不會因為嫁妝貴了而都不結婚。購房者在考慮該不該買房的時候，應該更多地考慮自己是為什么要買房。如果太多地考慮市場的問題，反而對他們特別不利——您可能因為市場好就買房子了，但買了后，卻發現您并不需要這個房子；相反，您很需要這個房子，但是因為市場不好，您就不買了，那您在本來可以改善居住條件的時候就沒有改善。
談到考慮自己的需求，說白了就是考慮價格和品質問題。從一個較長的時間來看，既然是市場經濟，價格就總是有波動的。我認為目前的價格波動在正常的市場范圍內，既不存在一路下滑，也不存在一路上漲的可能——因為現在中國的經濟形勢相對比較穩定，樓市也是相對穩定的。
說到品質，一般來說，任何商品內在品質都會不斷提高，以后樓盤品質肯定是越來越好。但這不意味著買房人要等下去，還是看自己需求情況，力所能及地選擇較優的產品。
-目前這種大勢非常好而競爭程度加劇的市場環境，正是購房人買房的好時機
陳長春：看現在是不是購房的時機，主要看下面幾點：
首先，我認為是北京樓市一個非常好的市場，如果用香港、深圳、上海的數據來分析北京的經濟構成和北京人群的特點，無論從供應總量看，還是從購房面積看，北京樓市都沒有達到這個城市所能夠容納和接納的規模。其次，目前北京出現銷售下滑的現象，從經濟形勢看，股市的變化對房地產是影響比較大的。但這種影響是非常正常的現象，只有在一種情況下會放大，這就是市場競爭加劇——現在北京競爭越來越厲害。而這種市場環境，誰最急？不應該是客戶，而應該是發展商，尤其是那種開發規模和自己的實力不匹配的、靠錢滾錢來發展的房地產公司。這對客戶來講是非常好的市場。
因此，目前這種大勢非常好、競爭加劇的市場環境，應是購房人買房的好時機。
話題二：在目前的市場背景下，如何買房？自用的購房人如何買房？投資的購房人如何買房？
-買房不應是在追求一個最好的產品，而是在找一個最適合自己的產品
主持人：如果讓我現在買房的話，我就不知道該買什么樣的房，是買“好的”還是“適合自己的”？還有，我還會想，我再等等，是不是能花同樣的錢買到更好的房？
張靜頤：北京的市場進入了一個空前健康的狀態。在這樣的環境下我們怎么樣買房？第一條，要理性，不要盲目。所謂理性就是先問自己，再看開發商，千萬不能人云亦云。
首先要充分了解自己的需求，可以跟朋友交談，把自己的需求充分挖掘出來。買房不應是在追求一個最好的產品，而是在找一個最適合自己的產品。這也像結婚一樣。我相信所有的男士都知道什么是漂亮女士，但是不一定非把這個漂亮女士娶回家。另外，您也不能因為現在沒有最好的對象就不結婚——雖然您可以等下去，以后可能會出現更好的姑娘，但您可能等到大齡青年。還是一句話：不要最好的，只要適合自己的。
其次是怎么去選房。弄清三大問題：對自己而言，什么是好位置；對其他產品而言，什么是好品質；對其他公司而言，什么是好公司。
主持人：對于大多數人來講，買房是大事，當然是想買最好的。
張靜頤：這是不太成熟的想法。就像二次結婚的人肯定不會想，這個人是不是世界上最好的男人或者女人一樣，一定會想這個人一定是要最適合我的。消費者成熟就在這里。前幾年第一批買房人想買一個最好的房子，以后第二批買房人應該考慮什么是適合我的房子。
-選住宅選的是現在可看到的和未來的價值。買房的時候，要看你看重的價值在這個樓盤中有沒有得以體現
陳長春：手機可以選擇款式和類型，對于住宅來說，選的是現在可看到的價值，未來的價值。購房人選擇是不是購房的時機，主要是看有沒有一個產品適合他所設定的那種價值模式。如果適合，就不存在今天買或明天買的問題。
我有一個言論，這個言論就是所謂六個“三”。前三個“三”講的是開發商的邏輯，即三秒鐘、三分鐘、三個小時。三秒就是第一眼看著好；三分鐘，就是能讓購房人決定去買這個樓盤；三個小時，就是購房人跟銷售人員談的過程。從購房人使用的邏輯看應該是“三天、三個月、三十年”的關系：交樓的三天看原來說的事有沒有做到；三個月里看有沒有工程上的問題；三十年，就是看三十年過去了，這個樓盤是不是還是具有時間價值。
考察一個樓盤能不能增值，從個案看，大的市場環境對它的影響不會很大。所以買房的時候，你要看你看重的價值在這個樓盤中有沒有得以體現，這是最重要的。你買投資的房子，要看到保值增值的能力；買自用的房子，要看你選擇的房子是不是令你有回憶的，是樂于住到里面，感到驕傲和自豪的地方。
-房地產還是應該先看地段、環境，然后看這個樓盤在這個地段、環境里是不是做出了品質
主持人：選擇適合自己的房子，買什么樣的樓盤，買什么樣的物業，購房人看重的應該是什么？
張在東：在現階段，地段和環境仍然是購房人考慮的首要因素，無論是自用還是投資，應該先看地段。地段怎么選擇？應該是兩個方面，一個是這個地段有沒有發展潛力；第二，這個地段潛在的土地供應量還有多少。
陳長春：先看投資類客戶，有兩種類型，一種叫短收租類型，買房是要收租金，我把這部分只看租金的購房人歸類為短期投資者——其實在美國，或者在任何其他的國家，投資客戶是本著物業升值的，買房時考慮的問題不是“這套房子能收多少租金”，而判斷的是“這個區域價值”在未來有沒有高成長或者持續、穩定成長的機會，未來的物業會不會增值。
第二，就是看在這個區域范圍之內的樓盤具備不具備保值增值的能力。投資購房從這兩個角度來分析，就看得比較清楚。
主持人：那自用住宅怎么買？
陳長春：自用購房人有兩種基本的類型：一種是第一次置業，買了就住；第二種是二次置業，即有房的人再買房，買了也未必一直住那兒。第二類客戶考慮的還是價值問題。
一個物業具備不具備價值點？第一基準的條件是產品能不能做到精致、細致、耐久。第二個基準點，就是所謂的產品先天價值，即地段，再好的產品，位于的區域很差，就好不到哪里去。
關于好地段的判斷，有三個基本要素，一是在那個區域里，你所選擇的項目有沒有其他的項目擁有的資源，而這個資源是能支撐這個產品長久價值的一個支撐點。第二個要素要看地段所擁有的特殊的資源。第三個要素，就是活力點和活力持續能力，就是開發商的功夫。這要求發展商做投資決策時不只是看短期市場概念，更重要的是看市場持續增長的能力和市政配套能力，這是物業升值的一個基本條件。
韓俊峰：對大環境的判斷，投資者可能很關心環境，實際上對最后的使用者來說，判斷的還是小的環境、小地段。
-購房人對于品質的判斷，首先是要看開發商具備不具備基本的品質保證能力，然后再看樓盤本身的品質
主持人：購房人如何去判斷他買的房子品質如何？
張在東：品質不單純是產品。品質第一要包含園區的總體規劃；第二是戶型和外立面；第三點是園林綠化；第四是材料設備和施工質量；第五是應該特別要提倡的室內空氣質量；第六是降低建設能耗。這六點體現在房子建完以后，所謂的品質是高舒適度，低能耗的。
陳長春：每一個項目都有很多品質的東西。張總講的是設計上的品質，其實任何一個樓盤的設計品質有很多是屬于建筑技術的品質。這些品質購房人往往是了解不到的，比如關于電梯的問題，現在大家認為多層樓一梯兩戶，品質很好，但有沒有想過，在未來會有很大的問題——電梯一旦壞了，修理誰出錢？所以，我認為，專業的發展商考慮品質的問題，第一，不要從三秒鐘、三小時、三分鐘來考慮問題，而是你有沒有細致地考慮到你的客戶未來怎么生活。比如說插座，在主人房里，插座的位置應該是低的，可是在兒童房里，要高一些，讓孩子夠不著。
第二，對基本的建筑技術把握能力要到位。比如說隔聲性能，北京很多分隔墻很薄，只有八個厘米，隔音效能是十多分貝，在外面看電視，聲音開到三擋，室內是可以聽到的。我們在深圳隔音墻最少12個厘米加兩面抹灰，隔音效果就達到35個分貝。這就是開發商對建筑技術要研究到位。8厘米的隔音墻可能使用率高了，業主的感覺會好點，但買了后呢？使用率固然重要，但更重要的是住進去以后的感覺，是否符合居住舒適的要求。
所以，購房人對于品質的判斷，首先是要看開發商具備不具備品質的保證能力。這比住宅本身的品質來得更重要，因為很多隱含的東西，業主看不到。
-選什么樣的公司開發的房子，最重要的是看開發公司具有不具有品質保證能力。
主持人：一些買房人現在可能還面臨著選擇開發公司的問題：現在有各種各樣開發商，買誰家開發的房子比較合適？
陳長春：選什么樣的公司，要看購房人處于什么樣的客戶層面，如果是以二次置業和投資者為主導的客戶層面，可能更重要的是選擇一個有品牌的公司；如果是首次置業的客戶，更重要的是考慮價格，因此選什么樣的樓盤才是關鍵。
選擇產品時主要看它是不是令你有這種自豪感。因此，就要看各類開發企業不同的構成對房子品質的保證能力如何。最重要的是看公司具有不具有品質保證能力。你若是覺得這個發展商做不了你未來的房子，你就應該注意一下。
主持人：購房人如何知道這家公司具備品質保證能力？
陳長春：除了看售樓處以外，更多的是要看公司怎樣。比如，去看看工地，也可以打一個電話到公司里，從公司職員接電話的態度上就可以看出這家公司的水平。
張在東：買誰開發的房子？開發公司是什么體制不重要。重要的是這個企業第一要有錢，第二要有人。房地產是一個綜合能力、整合能力非常強的產業，沒有人，或者不具備這個管理機制的話，不行；光有錢，也不行。
-文字整理/本報記者余美英攝影/本報記者陳柏
主持人：本報記者余美英
嘉賓：購房人代表李小寧
金地集團副總裁、北京金地總經理陳長春
北京錦繡大地房地產公司總經理張在東
金網絡投資顧問公司總經理張靜頤
首創陽光股份總經理助理、房地產碩士韓俊峰
時間：2001年10月29日
地點：北京青年報2001會議室
本期嘉賓精彩觀點
1、面對眾多的樓盤，老百姓買房做選擇真是難事。很多房子出了交房問題更讓老百姓對房子有恐懼感，想買卻又不敢買。
2、對于大多數人來講，買房不是經濟行為，而是生活行為。這好比結婚，大家不會因為嫁妝便宜而結婚，也不會因為嫁妝貴了而不結婚。
3、買房自用時，買房人應更多地考慮自己的需求，而不應太多地考慮市場行情；買房投資時，在任何大行情下，買房人都有投資的機會。
4、房地產還是應該先看地段、環境，然后看這個樓盤是不是定位準確，做出了品質。
5、購房人對于品質的判斷，首先是要看開發商具備不具備基本的品質保證能力，再看樓盤本身的品質。
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