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如果說去年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，那么恰逢入住高峰的2001年卻顯得熱鬧非凡，糾紛、官司連續(xù)不斷，吵聲、鬧聲不絕于耳。所有人都在感嘆：買房難，住上房更難！因入住交房不滿意而“鬧樓”者為何突如雨后春筍般地冒出？到底為什么“鬧樓”？他們都是些什么樣的人？采取了哪些方式，效果怎樣？這就是我們今天要討論的。
今年，眾多的期房變成了現(xiàn)房，每位交房等待業(yè)主驗(yàn)收的開發(fā)商都多多少少地有一種
“過關(guān)”的感覺。其實(shí)，只要不是什么原則性的事，買賣雙方完全可以平心靜氣地將各種糾紛解決掉，至少能夠“大事化小”。畢竟，世上沒有十全十美的事，也沒有天上掉餡餅的事。入住時(shí)容易發(fā)生糾紛的方面及原因表現(xiàn)在：
一、貨不對(duì)板。開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾沒有兌現(xiàn)，例如面積縮水。按建設(shè)部及房屋銷售有關(guān)規(guī)定，在房屋銷售中面積以圖紙為準(zhǔn)計(jì)算合同價(jià)格，入住時(shí)以實(shí)測(cè)面積進(jìn)行核算，允許誤差率在3%以下；交房標(biāo)準(zhǔn)有變。規(guī)劃來回更改，如某小區(qū)綠化率面積與承諾不符，當(dāng)初向買房人承諾的會(huì)所入住幾年了也沒見蹤影；公攤不合理等。
二、收費(fèi)不合理。收費(fèi)不透明，亂收費(fèi)。如物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)抵押金、停車費(fèi)、裝修管理費(fèi)等都存在收多收少或該不該收的問題。
三、開發(fā)商的態(tài)度生硬�？赡苁墙�(jīng)驗(yàn)不足，缺乏溝通技巧；也可能是“我是開發(fā)商我怕誰(shuí)”的“老大”思想作怪。京東某小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，因雙方情緒過于激動(dòng)，業(yè)主竟因心臟病復(fù)發(fā)搶救無(wú)效而死亡。如果開發(fā)商及物業(yè)公司的態(tài)度好一點(diǎn)，事情怎么會(huì)發(fā)展到這一步？就算是你開發(fā)商有理，出了人命，這下怎么說都說不清楚了。
四、開發(fā)商先天缺陷。一方面開發(fā)商是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的，以前沒有做過地產(chǎn)，管理水平不高，經(jīng)驗(yàn)不足；另一方面是開發(fā)商的實(shí)力不強(qiáng)，資金跟不上，一味地靠施工企業(yè)墊資，拿人家的手短，說話自然不硬氣，蓋房子的進(jìn)度、質(zhì)量只好少管少插嘴。
五、開發(fā)商急功近利。為了謀取暴利而故意降低樓盤的品質(zhì)，賣房子的惟一原則就是以欺詐手段獲取“黑心”錢。業(yè)內(nèi)人士呼吁：凡屬此類“黑商”有關(guān)部門應(yīng)制定相關(guān)政策，采取有效措施重點(diǎn)打擊，絕不能手軟！
六、業(yè)主跟著領(lǐng)頭的“鬧”。面對(duì)這種種打擊，那些一二年前掏出自己千辛萬(wàn)苦攢來的錢買下一個(gè)“夢(mèng)想”的人們，盼了那么久，等到入住收房那一天，卻盼來了失望，夢(mèng)想被重重地摔到地上，他們于是失落、委屈進(jìn)而怒火中燒。關(guān)鍵時(shí)刻，人群中站出一撥兒有頭腦、有知識(shí)、有膽識(shí)的人，他們讓無(wú)望的弱勢(shì)人群眼前閃現(xiàn)出幾縷希望的火花。既然有領(lǐng)頭的，那么為了盡可能多地爭(zhēng)取應(yīng)該得到的利益，那就沒啥好說的，鬧吧！
七、互聯(lián)網(wǎng)起了“推波助瀾”的作用�，F(xiàn)在飛速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)將互不相識(shí)的業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主們緊密聚集到一起，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，共同研究，商討對(duì)策，交流經(jīng)驗(yàn)，相互鼓勵(lì)……當(dāng)然添油加醋的作用也起了不少。
八、當(dāng)初買房時(shí)的不冷靜也是“鬧樓”起因之一。許多人過分相信炒作，崇尚“中看卻不中聽”的概念，辨別能力不強(qiáng)，再加上社會(huì)上有關(guān)法制的不健全，產(chǎn)生了糾紛，有關(guān)部門管不了，社會(huì)解決不了，就算媒體上點(diǎn)了名，也沒聽說哪家項(xiàng)目開發(fā)商因曝光而倒掉的。于是，只有自己聯(lián)合起來，“文的、武的”一通招呼。這使得2001年的京城樓市不得安寧。
誰(shuí)是“鬧樓”帶頭人？
領(lǐng)頭“鬧樓”者多為樓盤業(yè)主們推舉出來的業(yè)主委員會(huì)成員，既然是大家出于信任、寄與厚望地選出來作為業(yè)主的代言人，作為與開發(fā)商、物業(yè)管理公司溝通的牽線人，絕大多數(shù)是站在業(yè)主的利益上，目的是為了真正解決問題。領(lǐng)頭“鬧樓者”一般要具備幾個(gè)條件：有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較多的自由時(shí)間，精力充沛；有豐富的買房經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握相當(dāng)全面的法律法規(guī)政策；組織能力非同尋常，基本能算是“社會(huì)活動(dòng)家”；為人熱情，好打抱不平；有不達(dá)目的決不罷休的執(zhí)著個(gè)性……不過也有個(gè)別人行為過激，以致將原本并不復(fù)雜的“小事”越弄越復(fù)雜，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司哪邊都不滿意，錯(cuò)失解決問題的最好時(shí)機(jī)。甚至有個(gè)別樓盤業(yè)主委員會(huì)的一把手要求拿“工資”，可他的這份工資應(yīng)由誰(shuí)來支付？開發(fā)商、物業(yè)公司還是廣大的業(yè)主們？
“鬧”招花樣紛繁
不久前，大家還在討論在公共場(chǎng)所隨意掛橫幅、標(biāo)語(yǔ)是否合理合法的話題，如今，人們對(duì)小區(qū)掛標(biāo)語(yǔ)、橫幅的做法已經(jīng)習(xí)以為常。據(jù)某報(bào)記者說，在采訪城南項(xiàng)目時(shí)，就有三個(gè)項(xiàng)目的住宅樓被業(yè)主掛上醒目的大紅橫幅，內(nèi)容是“對(duì)房子不滿”。
“鬧樓”分為“文鬧”與“武鬧”，更多的鬧法是“文武并用”�！拔聂[”主要指上網(wǎng)“鬧”，有點(diǎn)名氣的房地產(chǎn)網(wǎng)站中最熱鬧的當(dāng)屬業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主的BBS了�；ゲ幌嘧R(shí)的準(zhǔn)業(yè)主們?cè)谝粋�(gè)虛擬的世界里互相支招兒、打氣兒，發(fā)泄著自己的怨氣，聯(lián)合起來與開發(fā)商斗智斗勇；另一種是與開發(fā)商心平氣和、開誠(chéng)布公地當(dāng)面擺問題，實(shí)在解決不了，就走正常的法律程序，由法院裁決�！拔漪[”則表現(xiàn)為鬧房展會(huì)、鬧售樓處、鬧同屬一家開發(fā)商的其他樓盤(主要是該開發(fā)商開發(fā)的另一個(gè)新項(xiàng)目的開盤儀式)等，“既然你不仁當(dāng)然我就不義”。于是，往往造成現(xiàn)場(chǎng)氣氛緊張，鬧不好便互相打嘴仗，誰(shuí)也不讓誰(shuí)，進(jìn)而“大打出手”。之后是大家開始忙著開“溝通會(huì)”、“談判會(huì)”、“聲討會(huì)”甚至“追悼會(huì)”。而事實(shí)上，在如此對(duì)立的情緒下，怎么可能認(rèn)真地商量事情、解決問題！“大鬧特鬧”并沒有真正地產(chǎn)生良好的效果，使大家都受到傷害，可以說兩敗俱傷。拖了時(shí)間，耗了精力，你說值不值？最最倒霉的要算是那些著急等著房子住的業(yè)主了，只能在一邊干著急！
“鬧”應(yīng)該得法
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“鬧”好��！說不定能“鬧”出個(gè)成熟的市場(chǎng)，合法、得法的“鬧”會(huì)幫助許許多多不成熟、不明智、有僥幸心理的開發(fā)商們成長(zhǎng)起來，讓他們充分領(lǐng)會(huì)“賣的精，買的也不傻”，“賺錢要摸著自己的良心，千萬(wàn)別賺出麻煩”……
從賣方的角度看，應(yīng)該總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是，作承諾時(shí)一定要留有余地和退路，承諾要少一些，多為買房人辦實(shí)事。要理性對(duì)待“鬧樓”事件，與買房者真誠(chéng)溝通，互相理解。不要怕來律師、打官司，這是一種社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，也表明我們的市場(chǎng)正在一步步地走向成熟。
從買方的角度說，“鬧”應(yīng)該得法，要有個(gè)度，不要過激過火，切忌情緒化，欠冷靜，否則有可能適得其反，事情不但解決不了，倒會(huì)越來越糟。要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律知識(shí)解決問題。其實(shí)，大多數(shù)“鬧樓”者并不想退房，反而想真心實(shí)意地住進(jìn)這套房子，當(dāng)然得是公平合理的�？赡苁瞧谕堤吡耍H眼見到了自己買下的房子，總覺得與想象的不太一樣，這是很正常的。但終究一個(gè)特想買，一個(gè)特想賣，就應(yīng)該和和氣氣地互相看成是合作伙伴，干嘛弄得跟冤家似的！
人說買房難，交房入住難。其實(shí)，所有這一切糾紛問題都應(yīng)該在簽訂購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)“望、聞、問、切”好，否則無(wú)論是入住、驗(yàn)房還是以后的物業(yè)管理一系列問題都將是一大堆的隱患。需要提醒買房人注意的是：簽合同前先問問自己：“我想好了嗎？”簽合同時(shí)千萬(wàn)加倍小心，尤其是要簽好合同的補(bǔ)充協(xié)議，如果覺得拿不準(zhǔn)，下筆前先請(qǐng)律師等專業(yè)人士幫您把把關(guān)。晨報(bào)記者葉晴／文
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