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 鄒紫金
不久前，“入世”、“申奧成功”等概念著實讓樓市“火”了一把。隨著天氣的轉涼，不曾想市場也冷了下來，無論是展會上還是售樓處成交量明顯不如上半年，某些熱銷樓盤月成交由上百套降至幾十套，到訪人數也少了許多。京城10月份原定的幾個房展會也流產了，樓市猛然間降溫，使為數不少的開發商一時回不過神來。對此，業內權威人士斷言，樓市
調整期已不期而至，短為一年，長至兩年。
近來樓市的降溫并不奇怪，這是對年初房市過熱行為的修正，是樓市進入景氣空間后的正常調整。為什么這樣評價呢？首先，自7月份以來政府的一系列宏觀調控手段發揮了效力。比如銀行對房地產按揭政策的調整，抬高了售樓門檻，既限制了部分購房人的貸款申請，又使開發商的回款慢了，工程進度受到影響，這必然會影響市場成交量；前不久建設部出臺了《城市商品房預售管理辦法》，對市場加以規范，尤其是政府對高房價出拳打壓，已對市場非理性行為產生抑制作用，表現在成交量上即由多趨少。一份資料顯示，去年北京市商品房年銷售量為1200萬平方米，而到今年7月，銷售量才近400萬平方米。
其次，北京樓市的供應量與需求量不匹配。表現在兩方面，一是量上的，一是結構上的。據偉業顧問研究中心統計，截至今年6月底，2001年上半年北京市共推出新商品房項目近130個，而去年同期的新盤數量是85個，同比增長53%。據了解，包括土地開發量、投資量等指標同比都增加了50%至60%。由于市場供應量突然放大，需求量并未完全釋放出來，而且供需不對路，矛盾突出。調查顯示，北京市場需求多的是每平方米4000元左右的產品，但市場提供的多是6000多元以上的產品，很多購房人望房興嘆。
再次，今年被稱為“入住年”，實際是“入住問題年”。這恰恰是因為前期市場不規范，“蘿卜快了不洗泥”造成的。部分開發商只重視營銷策劃，而忽視產品質量，到了入住的關頭出了問題，有的明星樓盤也難免糾紛。此類問題主要是拖延交房、面積不實、改變原規劃設計，再就是質量通病等。為此，業主在與開發商多次對話、協商不果的情況下，出現了業主聯合在售樓處靜坐，或鬧上展會的激烈行為；有的則尋求法律保護，將開發商訴之被告席。由于入住樓盤糾紛不斷，也造成了預購房者的恐購心理，他們寧可持幣觀望，也不肯輕易出手，決不去做“冤大頭”。這也是近來樓市銷售不旺的原因之一。
基于以上3方面的問題，樓市急剎車，進行一段時間調整是非常必要的。而且，美國“9.11”事件，對全球經濟的影響，早晚也會滲透到國內市場來，早調整總比晚調整更主動些，損失也會小些。當然，北京樓市的調整多少也會波及到其他城市和地區，尤其是樓市過熱的城市。
如何進行調整呢？筆者認為，首先市場各界人士的心態應放平和些，放慢向房地產投資的速度，整合原有開發項目資源，深入了解市場到底需要什么房，是住宅？是商住樓？是寫字樓？是賓館？還是商廈？又是需求什么檔次的，以減少投資的盲目性。再之，今后新上項目一定要“以人為本”，注重生態、綠化、健康環境，將閱讀、健身、貯藏等功能的細微之處考慮進去，切忌大而無用，把有限的居室面積和土地資源充分利用好。已該入住的項目，應汲取問題樓盤的教訓，按照政府規范一一自我檢查，糾正可能出現的問題，變被動為主動，以良好的樓盤形象，贏得購房者的信任。
可以預料，經過調整的樓市會更放異彩，在開發商規范的運作下，購房者會更理性、更成熟地進入市場。
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