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一家房產(chǎn)營銷公司的經(jīng)理，日前跟普通購房者似地砍價(jià)買了套房，喜滋滋津津樂道。不過，聽聽他的故事，對買房人來說，還真有點(diǎn)意思。
標(biāo)準(zhǔn)太多反而暈
□曾聽搞樓盤銷售的人講，現(xiàn)在的購房者樣樣都懂，什么法規(guī)、質(zhì)量、房型……偏偏
不懂決策，總是千挑萬選剛剛成交，又頓生悔意。你是怎么做到懂得多而不犯暈的？
-大多數(shù)人購房前都會(huì)有“理想家園”的標(biāo)準(zhǔn)，但如果標(biāo)準(zhǔn)太多太零亂，沒有明確的主線或主次，就很容易被樓市中各種眼花繚亂的假象和千變?nèi)f化的差別所左右，變得無所適從。
作為住宅，無論用來投資還是自住，住，始終是第一位的。要住得舒適，這一點(diǎn)不能淡化，也不能本末倒置。價(jià)格、房型、面積、朝向、外觀、質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)等，一切均需圍繞“住在其中”展開。
價(jià)格是第一要素，它的引申意義就是“值與不值”的問題。不要強(qiáng)求“用4000元住5000元的樓盤”，“4000元就值4000元”，這是應(yīng)該的，能夠“在4000元的地段上實(shí)現(xiàn)5000元的居住價(jià)值”則更好。
物業(yè)服務(wù)注重一個(gè)“實(shí)”字，那些有幾十甚至上百服務(wù)項(xiàng)目的樓盤反而讓人懷疑，能不能實(shí)現(xiàn)？什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)？實(shí)現(xiàn)了又和你的生活有什么緊要關(guān)系？這是需要掂量一下，并加以求證的。
地段、生活配套等都應(yīng)納入“外部條件”。樓市中的“地段”其實(shí)最具泡沫和虛假性，除非是“為身份而買房”，否則應(yīng)該看到，日新月異的交通狀況的改善，已使大多數(shù)“地段內(nèi)涵”失去了生命力。就“住”而言，現(xiàn)時(shí)和未來才是更重要的，至于過去，大可不必太在意。
堅(jiān)持的通融的
□能不能更具體地說說，你的選房標(biāo)準(zhǔn)中哪些是不可妥協(xié)的，哪些是可以通融的？
-不可妥協(xié)的方面，比如：價(jià)格，我把它限定在38萬-45萬元之間，這類物業(yè)價(jià)位不算高，但品質(zhì)不算低；社會(huì)需求量大，日后的增值性看好。如此限定的另一個(gè)原因是，它讓我付款不累。
再比如質(zhì)量，開發(fā)商的良好品牌，可視為購房者的“放心指數(shù)”，它可使承諾的含金量、樓盤的真實(shí)性和確定因素都要大大高于普通樓盤。
我最后買房的那家發(fā)展商名氣不響，但它在合同上約定的交房日期是“以簽訂房屋交接書為準(zhǔn)”，這就很贏得我的好感，因?yàn)檫@意味著交房時(shí)我已能取得產(chǎn)權(quán)證，各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系已不會(huì)有糾葛，房屋已通過了政府有關(guān)部門的最終驗(yàn)證，———建筑質(zhì)量的好壞我看不懂，那就相信政府吧。如果是以“獲得入住許可證”等條件交房的，則有可能某些約定的配套還未完成，或者在樓前“冒”出一個(gè)變電站等。
其它如安保、維修也是我在意的，一定要在合同附件中固定下來。
而有些方面就不必太計(jì)較，比如，水景房，我也喜歡，但并不一定沒有水景就不是好房子。
買房不找熟人
□聽說你買房沒有通過任何關(guān)系？其實(shí)你在自己代理的樓盤中選房，絕對能最優(yōu)先地選到最好的單元和得到最優(yōu)惠的價(jià)格，不是嗎？
-首先，“住”是第一位的，要讓房子符合我對“住”的追求，而不是讓我去遷就房子的“便宜”。
第二，“是商唯利重”，那些敏感問題，熟人都會(huì)如實(shí)地告訴我嗎？出于信任而被熟人蒙蔽，有多憋氣？還是相信自己的眼睛。
第三，最好的房子總是最賣得出價(jià)的，哪個(gè)發(fā)展商愿意痛痛快快地折了價(jià)賣給熟人呢？與其欠個(gè)“夾生”人情債，倒不如找陌生的發(fā)展商，放開手腳談判，狠狠殺個(gè)好價(jià)錢。
殺價(jià)教你幾招
□正好向你討教：怎么才能殺得好價(jià)錢呢？你既是買房者，又是賣房者，整日游刃于殺價(jià)與反殺價(jià)之間，一定要教我們幾招。
-只能說說我是怎么殺價(jià)的：
多聽多看來到售樓處，先不忙與銷售人員交談，而是裝模作樣地四下里多看看，實(shí)質(zhì)上是“竊聽”銷售人員與其他客戶的對話。因?yàn)閯e人可能是老客戶，對樓盤已經(jīng)有較深了解，他們提出的問題反映了樓盤的不足，也可以對自己有所提醒或啟發(fā)。從中也可以比較銷售人員對自己說的與對別人說的是否一樣，考察樓盤的可信度。再就是聽聽別人能砍到什么價(jià)位，好讓自己心中有個(gè)底。
多看，主要是看工地，看工地的管理水平，看工程進(jìn)度，從中可了解發(fā)展商對工程質(zhì)量是否精于把關(guān)，后續(xù)資金是否有保障。起先可能門衛(wèi)不讓進(jìn)，以后混熟了，也可從攀談中了解一些發(fā)展商的情況。另外對周邊的其它樓盤也得多看看，“知己知彼”。
不露聲色當(dāng)與銷售人員開始接洽的時(shí)候，其實(shí)心里對這個(gè)樓盤已經(jīng)很喜歡了，但不能流露。他一個(gè)勁地吹噓樓盤的優(yōu)點(diǎn)，我就要不溫不火地告訴他這沒什么稀奇，在周邊的什么什么樓盤也有。火喉的把握在于，既要堵上他的嘴，又要給予他希望：對這個(gè)樓盤我還是欣賞的。
拉近距離當(dāng)優(yōu)點(diǎn)都“不成為優(yōu)點(diǎn)”的時(shí)候，缺點(diǎn)也就明明白白地顯露出來了。這時(shí)候我要他感覺到，想掩蓋是沒意義的，但這些缺點(diǎn)我還是可以“包容”的。見我確有誠意，他也就消除了最后的防線，與我坦誠地探討購房事宜。
晾晾何妨這時(shí)差不多可以討論合同了。凡是銷售人員口頭答應(yīng)過的事，我都盡量讓他“落筆為安”。當(dāng)然他會(huì)為難，因?yàn)橐话愎径疾辉试S這樣做的。但我要他明白，我不是為了日后找茬兒打官司，只是需要一種誠信的表示；如要較真兒，我現(xiàn)在就能告他：哪條法規(guī)規(guī)定違約賠償只是發(fā)展商單方面約定的5%而不能是3%？
如果談不攏，我就走人。我還曾拍拍皮包擺噱頭說：“你看我錢都帶來了，以為會(huì)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，現(xiàn)在看來，只能算了。”要知道，盡管時(shí)下樓賣瘋了，但搞銷售的個(gè)個(gè)心虛，誰都盼著早點(diǎn)銷完發(fā)獎(jiǎng)金———他們才急呢。
如此一步一步，最后才談到價(jià)格。要請示經(jīng)理？好，慢慢請示吧，我不著急。經(jīng)理請我去談?wù)劊堪⊙轿覜]空，過兩天吧。我最后的成交價(jià)是3480元／m2，比開價(jià)便宜了370元／m2。
專家解盤
40萬元的房子哪里找？
●虹口區(qū)涼城地區(qū)
●徐匯區(qū)長橋地區(qū)
●普陀區(qū)內(nèi)外環(huán)線之間
●浦東新區(qū)金陽-金橋地區(qū)
●上南地區(qū)
●楊浦區(qū)五角場地區(qū)
以上地區(qū)都處于市中心的邊緣地帶，以動(dòng)遷房起步，經(jīng)過10年的發(fā)展，已聚合起旺盛的人氣，公交與商業(yè)配套也非常便利，同時(shí)，居住品質(zhì)不盡人意的矛盾，也越來越顯現(xiàn)出來。
這就為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了扎實(shí)的市場基礎(chǔ)。由于市中心土地的日益稀缺，居住人口向邊緣地段遷徙是發(fā)展的必然。這些地區(qū)土地供應(yīng)充足，正適宜規(guī)模開發(fā)中高檔居住小區(qū)，而成熟的生活形態(tài)與穩(wěn)固的購房客源，將成為樓價(jià)的最佳支撐。因此，在新一輪住宅開發(fā)的初始階段入市，將獲得不菲回報(bào)。
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