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本報記者 程勝
今年最變幻莫測令京城百姓一會兒歡喜一會兒憂的應屬股市和樓市。一個是在一串綠色的陰線中突然紅透半邊天，一個是在申奧成功的熱浪中急劇攀升時突然急剎車。
股市今后的發展目前還看不清，樓市今后的走勢已有業內權威悄然向記者透底：從現
在到2008年，北京的住宅價格很可能會走出一個先降后升的“V”字形。
細節競爭考驗住宅棗核
目前北京樓市大致可以分為三類：售價每平方米4000元以下的經濟適用房、售價每平方米4000元至8000元的普通住宅和售價每平方米8000元以上的高級住宅。其構成比例恰似一個棗核：兩頭少中間多，大約70%左右為普通住宅。
北京申奧成功以后，北京房價曾急劇上升。當時就有專家指出，無論申奧成功還是7年后舉辦奧運會，都是一個瞬間經濟，不應該對樓市造成如此劇烈的托升作用。可惜人們在興高采烈的時候大多耳根發熱，聽不進冷冰冰的忠告。
然而，市場可是一個沒有感情的怪物。這不，9月份還在說北京住宅指數繼續穩步上揚，10月份的房展會已經門可羅雀。有媒體聲稱：10月里本應有5個房展會，居然只有一家展會善始善終。
其實樓價下落并不奇怪。過去房地產界流行一句話：深圳看設計、上海看細節、北京看概念。也就是說觀念先進的南方沿海城市居民比較注重住房的外觀和戶型設計，挑剔精明的上海人對房子的各種細微之處十分講究。其實這是當地房地產市場比較成熟的結果。而北京呢？只要有個概念，房子都沒看見這人就敢掏錢。這與其說是北京人買房豪氣不如說是北京的房地產消費尚未成熟。可以說南方地產開發商無論建筑本身還是園林規劃，都最大限度體現出“以人為本”的設計理念，走在了前面，相比之下，北方房地產商則稍顯粗糙。
如今，隨著購房消費者的成熟，北京的樓市競爭將主要集中在產品和品牌競爭上，可以說北京的樓市即將或已經進入細節競爭時代。
經濟適用房：物美價廉百姓青睞
歷來首都的消費指數都比較高，但這絕不代表北京城里住的都是大款。絕大多數的老百姓，看上的還是經濟適用房。由于政府的政策傾斜，經濟適用房的價格低廉，其購買者最主要的目的是為了解決迫切的住房問題，所以消費者對其細節要求不高，只求買到物美價廉的房子就行。
以天鴻集團的回龍觀經濟適用房為例，居然沒有尾房。極少數的房屋內裝修有些瑕疵，如裂縫、漏水等等，原準備重修后出售，沒想到消費者居然等不及，非要先買下來心里才踏實。而且雖然經濟適用房的裝修標準不高，地理位置頗遠，可大環境都不錯，交通方便，可以說性能價格比非常出色，所以一直屬于供不應求。
隨著今后經濟適用房建設標準進一步提高，應該說會處于一種低價旺銷的狀態。
高檔住宅：價高質優市場廣闊
8000元以上的高檔住宅，開發商的實力一般比較雄厚，設計多為名家手筆，地理位置不是處于二三環的黃金位置，就是城郊干線附近，可謂占盡了不可再生的寶貴資源。這類住宅的開發商比較早的引入了品牌意識，而且交房后的物業管理十分到位，升值潛力巨大，除了價格高以外，應該說是最令人心動的住宅了。
這類精品住宅的消費者半數為高收入的“外人”——外地大款、外企白領、外國商人和海外歸來的精英。由于北京特殊的首都地位，國際跨國公司云集，大量高收入的外企經理或擔任首代的“海龜”人士成為高檔住宅的消費主力。此外，外地成功的商人，大多要到北京展開商務或政府公關活動，所以大都在京購置商住兩用的高檔住宅。就連最近被查處的幾個貪官污吏，在京也有豪宅。想想倒也合理，黑來的錢在本地花太顯眼，養個小蜜似乎也不宜放在人多眼雜的居民區，把外室安在保安來回巡視的高檔社區，的確既“安全”又“穩妥”。所以說，北京的高檔住宅消費市場其實不是一個地域市場，而是全國市場，一定意義上甚至是面向全球銷售——哪個世界500強的駐京代表不是住在每平方米萬元上下的大屋中呢？
面對來自全國各地乃至世界范圍的腰包鼓鼓的收入人群，只要不出現全國性的經濟大蕭條，8000元以上住宅的價格只會繼續攀升。
普通住宅：競爭激烈難逃降價
4000元至8000元的普通住宅，很少有在黃金地段的樓盤，首先在地理位置上就不占優勢。其價格上不著天，下不著地，偏偏又是存量最多競爭最激烈。
據統計：7月23日至8月22日，共有236個項目在《北京晚報》、《北京青年報》、《北京晨報》、《精品購物指南》四份報紙上做廣告718次，以報價計算廣告總金額達5622.50萬元，其中以5000～6000元／m2的項目做廣告最多。這也無疑從另一個角度折射出普通住宅競爭之激烈。
房地產早已進入薄利時代，競爭又如此激烈。所以普通住宅既無經濟適用房的價格優勢，在成本限制條件的制約下，也很難打造出高檔住宅的精美和高貴，戶型大都比較落后。而且這類住宅為了壓低銷售價格，不少都存在擅改設計、面積縮水、延期交房等問題，引發砸展臺、掀桌子、呼口號之類的退房糾紛。所以它雖然是目前開發量最大的住宅類型，卻恰恰也是最不被看好的類型。
面對“六、七成住房消費者持幣待購”的統計結果，這類住宅要么死扛下去，要么只能走上降價一途。可是目前申奧成功的購房熱情漸漸平息、“9.11”事件后世界經濟不景氣，普通住宅如果還是一味死扛，恐怕只能落個扛死的結果。所以這類住房大幅降價的可能性極大。
雖然京城樓市這個大棗核兩個尖尖的頂部未來走勢不錯，奈何總量太少，隨著存量最大的普通住宅的價格下降，京城樓價必將顯示出下降趨勢，進入盤整期，呈價跌量縮格局。
不過，業內人士同時指出，隨著2008年奧運會的接近，北京加快城市化進程，而且在入世之后，北京的商住房需求進一步增加，有望在奧運會舉辦前兩三年中，形成托升力量，所以，京城樓市很有可能在一輪下降過程后形成以高質量住房為龍頭的彈升之勢，寫出一個經濟學傳統的周期論符號—V。
只是不知道，在這個V字走勢中，什么樣的開發商才能成為勝利者。
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