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公衍奎 李霄峰
-新開普通住宅項目平均價格每平方米比上半年降低134元
-接受每平方米4000元房價的人數占58.1%
-危改戶、拆遷戶、無房戶將成住房市場的主流消費群體
北京房地產市場眼下的激烈競爭，無疑會促進眾多樓盤項目的開發和銷售更趨于成熟和理性：一方面要找準客戶群，另一方面要推出“適銷對路”的產品�，F在已有種種跡象表明，京城樓市中普通商品住宅的房價重心已有了較大幅度下降，普通住宅項目正逐漸向消費“金字塔”中下部移動。
據搜房研究院的一項最新調查結果顯示，與上半年相比，普通商品房價格有繼續向中檔價位集中的趨勢。今年前3季度，新開普通住宅項目的平均價格為4969元／平方米，較上半年的5103元／平方米，降低了134元／平方米。其中，4000至5000元／平方米之間成為最集中區域。
雖然近年來北京樓市一直呈現供銷兩旺的良好勢頭，但是京城房價令許多普通百姓不敢問津也是事實，市場上最大數量的潛在消費者被房價擋在了市場外面。當前北京購房者以普通居民為主，收入狀況決定了他們在購房時選擇中低檔位的房子。據搜房調查，目前有購房意向的人群中，可接受的房價在4000元／平方米以下的，占被調查人數的58.1%；可接受房價在4000元至6000元／平方米之間的人數比例為34.8%，兩者之和占被調查人員總數的92.9%。這一情況表明，京城主流商品住宅市場需求的特點已經逐漸明晰。
特別值得一提的是，在北京商品住宅有效需求中，拆遷戶仍然占據了非常大的比例，今年1至8月，本市拆除危房是去年全年的兩倍，是北京危舊房改造歷史上發展最快的時期。從已啟動的項目看，約有5萬戶的危改區居民外遷，按平均每戶安置70平方米測算，今年危改外遷居民對商品住房的總需求量約350萬平方米，這一數量大約占北京市場全年住宅銷售總面積的三分之一，已經成為市場中重要而且比較穩定的有效需求量。有關人士預測，在相當長的一段時間內，危改戶、拆遷戶、無房戶將構成北京住房市場的主流消費群體，由于他們大多是原本住房條件比較差的普通居民，絕大多數屬中低收入者，積蓄有限。因此，開發商應立足于市場發育目標，有針對性地調整自己的發展定位、供應定位和產品定位，為主流消費群體提供中低價位的住宅產品，讓更多的百姓買得起、住得起。
其實，目前已有一些具備長遠發展眼光的開發商在綜合分析了中低收入階層的經濟能力、住房需求、文化品位等因素后，從消費者的承受能力出發，開發出了一批低價位、有品位的大眾精品住宅。如武夷花園均價2900元／平方米、運喬嘉園均價2780元／平方米、新華聯家園均價3100元／平方米、美然動力街均價3800元／平方米、新康家園均價3650元／平方米等。
應該說，中低價位的普通商品住宅這個市場也有相當大的利潤，而且這個市場的消費群體是巨大的。
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