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陳耘
李先生與房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房購銷合同，約定交房時(shí)間為今年2月。合同約定逾期超過3個(gè)月，開發(fā)商按購房者累計(jì)已付款的10%向購房者支付違約金。如果實(shí)際損失超過違約金時(shí)，應(yīng)再予補(bǔ)足。該房價(jià)總價(jià)為80萬元，李先生首付為30萬元。到6月底，開發(fā)商還是無法交房。李先生要求按總房價(jià)的10%，支付違約金8萬元，而開發(fā)商認(rèn)為首付款只有30萬
元，其中50萬元是銀行按揭款，不能算已付款，雙方難以達(dá)成共識(shí)。
已付款應(yīng)當(dāng)包括銀行按揭到位的貸款，也就是說，只要開發(fā)商收到了銀行的按揭款50萬元，已付款就是80萬元。首先，向銀行按揭供款人是購房者，而不是開發(fā)商；第二，每月向銀行還貸款的也是購房者，而不是開發(fā)商；第三，按揭貸款必須把購房子作為抵押物登記擔(dān)保，雖然開發(fā)商也作為保證人，但實(shí)際上開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是零。因?yàn)槿f一購房者無法支付房款，銀行首先可以通過拍賣的方式來彌補(bǔ)損失；第四，開發(fā)商進(jìn)行擔(dān)保都是為了商業(yè)目的，而不是為了公益事業(yè)。再說，萬一有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也完全可以向購房者追償。根據(jù)上述法律特點(diǎn)，該開發(fā)商應(yīng)該一次支付違約金8萬元。
如果上例李先生與開發(fā)商在合同中約定，逾期超過三個(gè)月可以解除退房，那么，在退房前他是否可以停止向銀行還款？從法律上看，房產(chǎn)買賣合同與按揭貸款合同是兩個(gè)既有聯(lián)系又各自獨(dú)立的合同，購房者與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，購房者與銀行之間是一種借貸關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。因此，只要出現(xiàn)了合同約定的解除條件，購房者就可以解除房地產(chǎn)買賣合同，不因取得了按揭貸款而影響買賣合同中購房者解除合同權(quán)利的行使。根據(jù)李先生與房地產(chǎn)公司所簽訂的商品房買賣合同的約定，房地產(chǎn)公司已逾期90天不能交付房產(chǎn)，他有權(quán)依法解除合同，要求房地產(chǎn)公司返還已交付的全部房款，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
但解除購房合同，并不同時(shí)解除按揭貸款合同，退房后按揭貸款合同仍然有效，購房者與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，購房者仍應(yīng)履行還款義務(wù)。因此，開發(fā)商逾期不能交房，購房者解除房產(chǎn)買賣合同前，購房者應(yīng)根據(jù)按揭貸款合同的約定按期向銀行還款，不能因開發(fā)商沒有交房而停止向銀行還款，否則銀行將追究購房者的違約責(zé)任。在購房者解除房產(chǎn)買賣合同，取得開發(fā)商返還的購房款后，購房者應(yīng)及時(shí)與銀行聯(lián)系，協(xié)商提前還款事宜，將剩余貸款本息提前償還給銀行，終止按揭貸款合同。
可見，在商品房預(yù)售買賣中采取按揭貸款方式付款，購房者存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商不能按期交房，一方面，購房者不能及時(shí)取得房產(chǎn)的使用權(quán)；另一方面，購房者還得按期償還銀行貸款。因此，當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商不能按期交房的情況時(shí)，購房者應(yīng)積極通過法律途徑維持自己的利益。
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