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“9-11”事件發(fā)生以后，美國和世界經(jīng)濟的走弱趨勢已經(jīng)明朗化。未來兩年，中國和上海也將受此消極影響，發(fā)展速度可能有所降低。在此大背景下的房地產(chǎn)走勢，自然分外受人關(guān)注。
筆者認(rèn)為，上海經(jīng)濟的長期增長趨勢不會改變。這是因為上海具有溝通國內(nèi)國際市場的獨特優(yōu)勢，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭良好，加上日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施、較高的行政管理水準(zhǔn)、
良好的社會治安等，都決定了上海有很強的競爭力和吸引力，上海經(jīng)濟的長期增長和繁榮是完全可以期待的。
因此，盡管世界經(jīng)濟趨緩，但上海房地產(chǎn)業(yè)未來仍有良好的發(fā)展空間。
首先，從住宅方面看，上海新住宅的竣工量和銷售量，多年來居中國各城市之首。發(fā)展速度之快、絕對量之高，即便從世界城市發(fā)展史上看，也是比較罕見的。舊住宅的交易量，同樣獨占鰲頭。可以說，上海的住宅發(fā)展已經(jīng)到達(dá)了高位運行。在一個不太短的時期內(nèi)(少則3-4年)，對新舊住宅的市場需求，可能在高位上繼續(xù)增長，至少保持高位穩(wěn)定。
其中，對新住宅的需求，有許多有利的因素：
——市區(qū)居民有一部分家庭住宅，在20世紀(jì)90年代還未來得及改善，他們改善的愿望相當(dāng)強烈，只要經(jīng)濟條件稍具，會立即付諸購買行為。
——有不少家庭的住宅，雖在90年代已經(jīng)得到了改善，但隨著質(zhì)量更高的住宅樓盤不斷出現(xiàn)，又激發(fā)了他們再次改善居住水平的欲望，而上海抵押貸款制度的寬松和二手房交易制度的靈活性為這種改善提供了市場方便。
——上海機關(guān)事業(yè)乃至企業(yè)單位的住房貨幣化政策，應(yīng)在不太長的時間中全面推出，構(gòu)成一股改善住房消費的新潮。
——在小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略的推動下，農(nóng)民的城市化意識大為增強，成為新住宅的有力消費者。
——在一個不短的時期中，上海舊房改造空間仍很大，必須以更好更大的新住房來補償。
——從前幾年開始的海內(nèi)外資金、人才和企業(yè)向上海的流動和集聚趨勢，構(gòu)成上海住宅發(fā)展長期的有利因素。
——近年來，海外、境外華人返土歸鄉(xiāng)、購買住宅，出現(xiàn)了一股新的熱潮，相信在當(dāng)今的世界政治經(jīng)濟形勢下，這一熱潮還要升溫。
至于舊住宅的交易，肯定繼續(xù)增長，會在幾年之內(nèi)同新住宅的交易量并駕齊驅(qū)，并在不太長的時間內(nèi)超過之。同時，由于上海經(jīng)濟的發(fā)展和開放度的進一步提高，對辦公樓、商鋪、廠房的需求，也將保持較長的增長期。
需求的穩(wěn)定增長將使房地產(chǎn)的價格總體上保持穩(wěn)中微漲的趨勢，但是，漲幅將相當(dāng)有限。其原因是，需求雖然穩(wěn)定增長但不會出現(xiàn)排浪式現(xiàn)象；供給絕對充分，房地產(chǎn)品的競爭在加劇；政府和社會各界的監(jiān)控力度也相當(dāng)充分。
根據(jù)以上對走勢的簡要分析，未來上海房地產(chǎn)業(yè)的對策應(yīng)該是：一求發(fā)展、二求穩(wěn)定。穩(wěn)定的含義是，避免大起大落。在“9.11”事件之前，是防止大起，而“9.11”之后，主要是防止大落。雖然綜合各方面因素來看，大落的可能性很小，但仍然要有所警惕和防范。(本文作者：上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長)
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