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汪建榮 張浩輝
老高4個月前按揭購買了杭州康恒房產的一套期房，誰知最近遇到特殊情況，急需花錢，無奈中只好詢問康恒房產：“我按揭貸款買的期房可以退嗎？”
只有期房可以退
筆者為此咨詢了浙江大學法學院教授陳信勇。陳教授指出，我國《合同法》第94條規定：“有下列情況之一的，當事人就可以解除合同：(一)因不可抗拒力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同的；(五)法律規定的其他情形。”因此，只要符合上述情況，買家就可以依法解除購房合同。
杭州房地產交易所有關人員也明確表示，按揭貸款購買的期房是可以退的，但必須經過開發商同意。如果房產證已經辦好，或者購買的是現房，那就只能到房產市場上進行交易，而不能退房。
委托開發商還款
購房者想退期房，首先必須征得開發商同意協商退房，然后再到銀行付清按揭款項，取得銀行的還款證明，才能辦理解除合同的一切手續。因此，歸還按揭款，首先是開發商把從購房者和銀行取得的所有購房款項均返還給購房者。然后，購房者再將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
但是，這種做法在實踐中很難操作。因為購房者已經向銀行作了抵押。假設購房者拿到這筆錢后不還銀行，銀行只能行使抵押權，拍賣或變賣已抵押的房屋。但此時房屋已不歸購房者所有，處理該房屋就損害了開發商的利益。
目前，杭州市提供住房按揭業務的農行、工行等銀行和康恒、綠城、浙經等開發商往往采取的是由開發商、銀行和購房者三方共同協商解決的方法。也就是說由購房者向開發商出具委托書，委托開發商代為還清銀行的按揭款。這時，開發商就需要將應退的購房款分為兩部分，分別付給銀行和購房者。而購房者或者開發商的違約金是另外核算的。
那付給銀行和購房者的這兩部分又是怎么算的呢？來看看老高委托康恒房產向銀行還款的例子：
買房時老高首付10萬元，向銀行貸款40萬元，按揭20年，每個月連同本金和利息應付給銀行2728元。4個月下來，老高總共向銀行支付了10912元，其中本金3275元，利息7637元。4個月后，老高委托康恒提前還款，為此康恒還給銀行396725元(400000元-3275元)，還給老高103275元(100000元＋3275元)。也就是說老高付出的本金是可退的，而利息不能退。
購房者在還清銀行的按揭款后，銀行還會退回辦理按揭時支付給銀行的代收代繳交易手續費(總房價的萬分之五)。
別忘解除保險合同
購房者以按揭貸款購買房屋，一般都會辦理房屋保險。中國人民保險公司杭州市分公司財產保險營業部有關人士對解除保險合同的回答是：如果購房者簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，購房者在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。不過，按照有關保險法的規定，保險公司要收取自保險責任開始之日到合同解除之日止期間的保險費，其余保費退還給購房者。
保險費是這樣結算的：總房款×年數×年份比例(如按揭20年的比例是萬分之五)，其中年數以一年為單位，不足一年的以一年計算。再來看看老高的例子：老高的保險期雖然只4個月，但仍然要以一年計算。這樣，老高支付的保險總費是5000元(500000萬×20年×0.0005／年)，最后退回到老高手里的保費是4750元(5000元-5000元／20)。
《人民日報.華東新聞》(2001年11月05日第三版)
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