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本報記者 程國慧
中國加入WTO后，具體到房地產中介服務方面的承諾是，包括房地產估價、物業管理、中介服務等方面，允許外商成立合資、合作企業，在加入WTO之后，5年內開始允許外商成立獨資企業。5年的過渡期能否迅速成長起來，對中國本土房地產中介業來說，是個不小的考驗。
今年年初，面對外資房地產中介企業以加盟連鎖形式爭奪市場的勢頭，“我愛我家”房屋置換有限公司董事長兼總經理陳早春曾表示，中國房地產中介市場尚不成熟，連鎖加盟的基礎還不具備，管理模式難以直接應用于其連鎖經營中。僅過了半年多的時間，在成功經營200多家直營店的基礎上，“我愛我家”日前在全國范圍內又推出特許加盟連鎖系統。陳早春向記者坦言，力爭在幾年內在全國推出2000家特許加盟店，并將目標鎖定在“全國最大的居家綜合服務商”上。這對即將加入WTO的中國房地產中介業來說，無疑是發揮了很好的示范和先導作用。
從目前來看，我國房地產中介業除了諸如“我愛我家”、“上房置換”等個別的龍頭企業外，小、散、亂是普遍現象。由于市場準入門檻低，資金實力薄弱，抗市場風險能力明顯不足，市場淘汰率呈上升趨勢。相比較而言，外資房地產中介品牌憑借其雄厚的資金實力、完善的市場網絡和成熟的管理模式，進入中國市場則如履平地。自稱“已經盯了10年中國市場”的美國21世紀不動產公司，是全球最大的房地產中介機構，目前的業務范圍遍布全球30個國家和地區。公司于1999年進入中國內地市場，經過近一年的本土化運作以及業務拓展，目前在中國內地的運作體系已日趨成熟。該公司宣稱，未來幾年中將在中國內地授權30個區域分部，發展2000家加盟店，培養1.4萬名經紀人。最早搶灘上海的COLDWELLBANKER(CB)公司，憑借近百年專業歷史及服務經驗鑄就了優秀的房地產服務品牌，其未來10年的發展目標是在我國建立1000家加盟店。
我國房地產中介市場的不成熟，似乎并不影響國際巨頭們拓展中國市場的腳步，從其宣揚的發展目標便能窺見一斑。21世紀中國不動產總裁BillHunt預言，中國加入WTO以后，越來越多的消費者會希望中介公司能夠提供一整套的服務，中介公司也能為他們提供包括幫助尋找合適的住址、幫助協商房價、房地產金融等完整服務。針對目前的二手房市場小、新樓盤市場占主導的狀況，BillHunt顯得信心十足，他為此舉出了這樣一些統計數字：美國去年二手房銷售量達到500萬套。中國的人口是美國的4倍，如果按照這樣比例計算下來，在未來5到10年內，中國每一年年均的二手房銷售量將是2000萬套。再從更大一方面看，在美國去年由于房地產買賣所產生相關服務總額占到GDP的30％，也就是說，這一部分的市場潛力是非常大的。
據了解，公房作為計劃經濟的產物即將退出舞臺。在幾年時間內，中國市場上幾千萬套公房將被允許上市流通，階梯消費的習慣使得越來越多的人考慮賣舊買新，巨大的中介市場將逐漸形成。縱觀國外市場，90％以上的房屋流通通過中介企業完成，存量房的成交量遠遠超過了增量房，達到了5∶1。而中國市場增量房的消費仍是主體，部分城市達到了50∶1，二、三級市場非常活躍的城市也不到1∶1。無論是從50∶1或1∶1，要達到國外的1∶5的水平，中介市場巨大的、持續的商機將會形成“井噴”之勢。
記者在發稿前又獲悉，上海二手房交易量已直逼新建商品房。今年1至9月，上海市二手房交易面積首次突破千萬平方米，達到1012.70萬平方米。而在1996年，二手房的交易面積僅82萬平方米，全市有三分之一區縣的二手房交易超過了新建商品房。
再大的市場潛力和商機，如果缺乏有效的市場網絡和管理模式，最終只會成為“水中月”。目前國內數以千計的房產中介大致可以分為四種經營模式。一種是被大多數中介采用的市場化程度很低的單店經營模式；第二種是市場化程度不夠的有政府背景的房地產交易中心；第三種是直營連鎖模式，這種模式已經具有品牌競爭的含義；第四種就是為外資企業廣泛采用的特許經營模式。中國連鎖經營協會副秘書長裴亮介紹說，被稱為“21世紀的主導商業模式”的特許經營，把大工業流水線生產的標準化經驗引進到了商業經營領域，有利于品牌延續。總公司在提供商標和知識產權的同時，不斷地提供技術、宣傳、品牌等方面的支持。總公司和各加盟店的關系是依靠法律和合同維持的，這種模式擴張快，單店競爭力強，易于產生規模效益。
正是深諳特許經營服務的精髓，洋中介不僅能在短期內有占據市場的可能，同時大量復制了財富。在國內市場率先領跑的“我愛我家”自然不甘落后，在成功實現直營連鎖的同時，他們很快開發出一整套的在實踐中證明可行且可復制的特許經營管理模式，并向全國推廣。在推廣會上，業內人士指出，諸如21“世紀不動產”、“CB”等經營模式的成功，畢竟經過了很多年的市場磨合。“我愛我家”雖然具備了本土優勢，但在實際運作過程中，適時矯正和調整必不可少。惟有如此，才能成就特許經營的偉業。
對房地產中介業來說，特許經營模式目前看來雖然有些超前，但隨著市場的成熟會越來越顯示其優越性。可以預見的是，加入WTO后，將會加速房地產中介特許經營春天的到來。而繼續固守單店經營的落后理念，勢必會在下一輪的競爭中處于劣勢，并遭淘汰。
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