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本報(bào)記者劉影 今年上半年全國房價(jià)普漲之際，上海一馬當(dāng)先，房屋銷售價(jià)格遠(yuǎn)超過全國35個(gè)大中城市平均漲幅。近兩個(gè)月，上海房地產(chǎn)市場在持續(xù)保持價(jià)升量增的局面下出現(xiàn)微妙變化：據(jù)近期出臺的中房上海指數(shù)報(bào)告，8月份中房上海綜合指數(shù)為757點(diǎn)，比上月上漲5點(diǎn)，9月份為759點(diǎn)，僅比上月微升2點(diǎn)。漲勢雖然依舊，但與前兩個(gè)月每月上漲11點(diǎn)相比，升幅已經(jīng)明顯放緩。但是，各方人士認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入穩(wěn)步增長期，不會(huì)大起大落。
諸多利好引爆上半年樓市
上半年，市民排隊(duì)購買新開樓盤成了上海樓市一道靚麗的風(fēng)景線。上海統(tǒng)計(jì)部門提供了一系列關(guān)于上海樓市的數(shù)字：房價(jià)比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每平方米4173元，漲幅為5.8%。6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)“井噴”，同比漲幅高達(dá)40點(diǎn)，為1995年中房價(jià)格指數(shù)建立以來的最高漲幅。
上海房地產(chǎn)開發(fā)量也一改已連續(xù)了3年的負(fù)增長局面，首次出現(xiàn)大幅增長，比去年同期上漲了23%，為歷年來之最；房地產(chǎn)投資完成244.53億元，比去年同期增長23.1%。上半年，上海已登記商品房預(yù)售面積達(dá)773萬平方米，同比上升26.3%；已登記商品房銷售面積則接近1000萬平方米，同比增長約25%；存量產(chǎn)權(quán)房的交易量達(dá)到619萬平方米，同比增長竟達(dá)到97.7%，相當(dāng)于去年全年交易量的80%……
有關(guān)人士在分析最近上海的房價(jià)上漲原因時(shí)指出，人氣旺盛是推動(dòng)上海房價(jià)持續(xù)走高的一大因素。今年上半年，上海內(nèi)銷商品房預(yù)售面積為758萬平方米，較去年同期增加26.9%，銷售登記達(dá)950萬平方米，同比增加26.1%。批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1.1557。而上海市政府又加強(qiáng)了對土地一級市場供應(yīng)的嚴(yán)格控制，使房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生深刻的變化，從而也增加了市民對房價(jià)上漲的預(yù)期。在這種前提下，市場上的追漲效應(yīng)便通過人氣的聚集不斷推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)。
也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋品質(zhì)提升是近來推動(dòng)上海房價(jià)上升的主要原因。戴德梁行——泛城(中國)綜合住宅服務(wù)部總經(jīng)理陳基強(qiáng)指出，上海物業(yè)價(jià)格上漲的原因主要是物業(yè)素質(zhì)提升。房屋品質(zhì)的提升，必然推動(dòng)成本上升。新建商品住宅樓盤的整體品質(zhì)提升，導(dǎo)致開發(fā)成本上升而帶動(dòng)房價(jià)合理走高，是推動(dòng)房價(jià)上漲的主要原因。此外，環(huán)境、交通等城市建設(shè)改善了部分地區(qū)的整體居住環(huán)境，帶動(dòng)了這些地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)，為房價(jià)上漲提供了依據(jù)。
除此之外，2001年新的商品房預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)提高，使今年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少23.7%，造成房地產(chǎn)供求關(guān)系暫時(shí)失衡；今年8月1日起實(shí)施內(nèi)外銷商品房市場并軌，內(nèi)銷商品房需求上升；土地供應(yīng)采取招標(biāo)拍賣方式的規(guī)定，造成土地開發(fā)成本將提高的心理預(yù)期。這些情況也造成了上海市房價(jià)的上升。
當(dāng)然，也不排除個(gè)別開發(fā)商以及對房地產(chǎn)意欲投資或投機(jī)人士的有意追捧，也造成了房價(jià)虛漲，使得部分房地產(chǎn)價(jià)格脫離了其市場價(jià)值，誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行不合理的住房投資。怡高物業(yè)顧問一份分析報(bào)告就充分顯示，部分地區(qū)樓盤的價(jià)格急劇上升是非理智性的，因此過高房價(jià)難以維持。
盤多量大下半年緩漲趨穩(wěn)
自今年8月份以來，“國房景氣指數(shù)”改變了持續(xù)上揚(yáng)的走勢，進(jìn)入高位盤整階段。近期出臺的中房上海指數(shù)報(bào)告也顯示，上海房價(jià)漲得慢了。在經(jīng)歷了上半年房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁復(fù)蘇后，下半年漲幅趨緩，上海市房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)勁上漲態(tài)勢已告階段性完成。
據(jù)各展覽會(huì)組織機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，國慶期間前去房展會(huì)看房、買房的市民達(dá)15萬人次之多。人氣依然很旺，場面依然火爆，但形成鮮明對比的是，現(xiàn)場拍板買房的并不多。“久經(jīng)房市”的上海人買房越來越理性。
上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長張泓銘預(yù)測：下半年本市房價(jià)的上升勢頭將明顯放緩。他認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，商品房價(jià)格應(yīng)該保持穩(wěn)中有升。但由于房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，受世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步履放緩和近來上海股市遭受重創(chuàng)的影響，預(yù)計(jì)今年下半年至明年上半年，尤其是今年四季度的時(shí)候，上海房價(jià)上漲幅度將明顯放慢。此外，執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后，上半年上海商品房首次出現(xiàn)供略小于求的現(xiàn)象，這一情況也將在下一階段得以改觀。屆時(shí)，上海商品房的整體供給和需求將是旺盛而穩(wěn)定的，為房價(jià)上升放緩提供了依據(jù)。
上海市物價(jià)局負(fù)責(zé)人分析，房價(jià)趨于平穩(wěn)與政府價(jià)格主管部門將采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施密不可分。從近期來看，政府支持、激活房地產(chǎn)市場的政策成效已基本到位，不會(huì)使房地產(chǎn)市場再有太大的需求增量。今年上半年因預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)提高而延遲開盤的新建商品住宅樓盤日后將增加上市量，供應(yīng)會(huì)有所增加。隨著房地產(chǎn)市場的整頓規(guī)范，房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，上海市具有相當(dāng)規(guī)模和業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)，投資日漸理性、經(jīng)營日趨成熟、定價(jià)日益合理，會(huì)積極采取降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施。
中長期走勢穩(wěn)中略升
第三季度是上海新盤上市量較為集中的時(shí)段，憋足了勁的上海樓市爆發(fā)出驚人的活力，10月前后許多新盤競相登場。開發(fā)商們盯牢“海外客”，尋找“改善戶”，迎合“新人族”，為買家準(zhǔn)備了各具特色的新盤。有關(guān)未來上海房價(jià)走勢分析，專家、房地產(chǎn)開發(fā)商見仁見智，但幾乎眾口一詞：穩(wěn)中略升。
上海市財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心印方華教授指出，上海房產(chǎn)供求平衡，肯定不會(huì)跌，應(yīng)該是穩(wěn)步上升。從中長期看，由于房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，受世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展放緩等因素影響，預(yù)計(jì)今年下半年至明年上半年，上海住宅供應(yīng)量會(huì)增大，房價(jià)上漲幅度還將會(huì)明顯放慢。他提出，上海房價(jià)現(xiàn)在是逐步走向正常，整體走勢還是比較穩(wěn)健合理的。以后如果供求關(guān)系控制得好，終將帶動(dòng)價(jià)格的穩(wěn)中有升。因?yàn)樯虾潜P的質(zhì)量在不斷提高，房價(jià)上漲并不是盲目漲價(jià)，而是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。開發(fā)商們已經(jīng)普遍認(rèn)識到，不僅要提升房子本身的品質(zhì)，還要通過提升配套的品質(zhì)，以增加房產(chǎn)的附加值。張力房地產(chǎn)咨詢有限公司張靖宗總經(jīng)理還特別強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品具有特殊性即個(gè)性化才能增加其附加值，比如黃浦江邊獨(dú)一無二的地段就使高價(jià)的世貿(mào)濱江花園受到市場追捧。
上海市住宅發(fā)展局王安石總經(jīng)濟(jì)師也如此預(yù)測，上海住宅的預(yù)售價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中略有升，但不可能大起大落。首先是上海有不斷增長的需求，中國加入WTO以后，外商來滬投資會(huì)增多，上海的辦公樓、商場和住房的需求量會(huì)很大，幾年前過量的供應(yīng)會(huì)逐步被消化，尤其是寫字樓的供需關(guān)系會(huì)得到平衡。依附整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，今后市場對各類型房產(chǎn)的需求都會(huì)增加。所以從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)是會(huì)往上走的。我國房地產(chǎn)界的權(quán)威人士、香港戴德梁行全球主席梁振英近期在上海表示，鑒于內(nèi)地房產(chǎn)市場的供求越來越平衡，短期內(nèi)房價(jià)的波動(dòng)不會(huì)很大。一方面，隨著政策的逐步開放，外來資本大量進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)是順理成章的。上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的報(bào)告顯示，整個(gè)九十年代，上海房地產(chǎn)市場吸引了大量外資。10年間外資受讓上海土地所支付的資金約100億美元，如將建設(shè)資金等費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，粗略估計(jì)外資項(xiàng)目投入的資金在2000億元人民幣左右。除了投入的巨資外，外資也帶來了市場研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷、企業(yè)管理等方面的全新理念，對上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極為重要的作用。
戴德梁行——泛城(中國)綜合住宅服務(wù)部陳基強(qiáng)總經(jīng)理表示，隨著上海物業(yè)素質(zhì)提高、置業(yè)者負(fù)擔(dān)能力改善及置業(yè)人士投資觀念漸趨理性，預(yù)期上海住宅售價(jià)在未來3年平均每年可有5%-10%的升幅。
從上海商品房交易成交情況上看，以往呈金字塔形分布，40萬元以下的樓盤成交量最大，構(gòu)成金字塔基部；今年，金字塔基部有所收縮，總價(jià)40萬元至65萬元的中上部價(jià)位逐漸膨脹，使整個(gè)房價(jià)分布呈現(xiàn)出錘形結(jié)構(gòu)。市民購房能力的上升也將刺激房價(jià)上漲。
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