|
【本報訊】深圳目前的房價到底高不高？價格是怎樣制定出來的？今后是升還是跌？有沒有下調的空間？下調空間有多大？……
針對以上問題，記者采訪了有關方面的專家，得出了以下一些結論：九成人認為房價過高；“二手地”是造成房地產開發成本居高不下的一個重要原因；未來3到5年，深圳房價下調空間不大；長遠看，深圳房價將會上揚。
馬凌 朱衛政
深圳目前房價高不高？
下面是兩種截然相反的答案。答案之一：“高，實在是高”。
一位為買房看了無數樓盤的年輕人說：“深圳房價太高了，一般工薪階層難以承受。算來算去，我可能要干一輩子才可能真正住上屬于自己的房子�！闭{查表明，九成以上的人同意深圳房價過高的觀點。
答案之二：“深圳房價不高”。
這是一些發展商持這種觀點。深圳中城銀浦公司總經理余小堅稱：“深圳賣8000元／平方米的樓盤，在北京能賣出10000元／平方米以上的價格，更不用說同香港相比了。深圳房價談不上高。”
商品房成本知多少？
無論房價如何制定，最終還是受開發成本的剛性影響，那么，深圳商品房的成本是如何構成的呢？
先看一看位于香蜜湖附近一個在售樓盤的成本構成表(參見附表)。
從表中可以看出，土地成本及稅費(含隱形費用)占據了“半壁江山”。
就地價問題，曾在深圳市房地產業協會工作的韋廷紳曾做過深入研究。他認為，深圳房價高是毫無疑問的，造成這種局面的一個重要原因，就是目前在售或開發的樓盤大多源自“二手地”。
由于眾所周知的原因，深圳不少企業所掌握的地或是歷史用地，或是行政劃撥用地。因資金問題或其他原因，這些企業沒有能力開發房地產，于是將土地通過轉手或合作開發的方式投入房地產市場，這種土地地價不會真正按成本計算，而是參照同區域內正常用地定價，從而導致地產商開發成本過高，往往均價在8000元／平方米左右才有獲利空間。
房地產行業利潤約15%
房地產利潤問題很難用幾句話概括出來。綜合各方面人士的看法，深圳市房地產行業利潤率約在15%左右。振業集團的工程師鄭剛表示，現在深圳房地產利潤并不很高，做得好的能達到20%，若能有10%的賺頭就不錯了，事實上虧損的也不少。他認為，高地價、高稅費在深圳商品房價格構成中占重要的比重。
合理的房價是多少？
盡管研判深圳房價高低的標準很難確定，但西方國家對房價的成形認識值得我們參考。
認識一：住房消費占家庭消費總支出的4%至6%才是適宜的。
認識二：消費者能夠接受的房價應該是年工資總額的6倍。
如果以這兩種認識來考察深圳房價，無疑目前深圳房價過高。
地產界人士王永勝認為，某些樓盤在市場上遭到的冷遇就很能說明問題。以香蜜湖片區某樓盤為例，發展商以均價7000元／平方米入市，偏離市場接受程度，盡管銷售近一年時間，才賣出三成。至于發展商的利潤，王永勝介紹說，該樓盤發展商表示只要賣出65%就可保本。
附表：某銷售樓盤成本構成
項目成本(元／m2)
一、土地成本1600
二、前期費用260
1、勘探及建筑設計45
2、臨時水電15
3、市政配套及政府規費200
三、建安費及設備設施費2000
四、區內配套工程費用200
1、配套工程費200
五、項目期間費用500
1、不可預見費用100
2、管理費50
3、財務費50
4、營銷推廣費用170
5、策劃及銷售代理費用130
成本總價4550
銷售均價6200
訂短信頭條新聞 天下大事盡在掌握！
新浪企業廣場誠征全國代理
| 
