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程杰/文
目前國內按揭住房保險在三個方面存在保險過度的問題。第一，保險金額過度，即不是以抵押房屋建筑價格或是消費者貸款金額的多少來確定投保金額標準。第二，保險期限過度，即要求住房財產保險的期限與貸款期限相同。第三，保險費率過度，即住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費率水平，存在“暴利”之嫌。
近年來，隨著中國住房制度改革的不斷深化和銀行消費信貸業務的迅猛發展，住房按揭保險開始逐步走到我們的身邊，它不僅讓眾多消費者瀟灑圓了自己的“住房夢”，而且也有效地防范了銀行的信貸風險。按理說這樣一舉兩得的好事應叫好又叫座，理應得到貸款各方的歡迎，然而事實卻并非如此。從住房按揭保險誕生的第一天起，消費者對它的不滿之言就一直沒有中斷過，而且大有愈演愈烈之勢，因為稍微有一點保險常識的消費者都可以清晰地看出，目前國內市場上的住房按揭保險可謂是“硬傷一大筐”：
險種匱乏，保障范圍不夠大。
一般而言，根據貸款買房過程中存在的不同風險因素，個人貸款購房業務至少需要三類風險保障：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產遭受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續居住；三是抵押貸款購房履約保證保險，主要是在當被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。
以上三類險種特點各異，各保其險，共同組成一個完整的風險保障體系，作為一個成熟的住房保險市場可以說缺一不可。然而目前國內住房按揭保險市場上卻只有抵押房屋財產保險一個險種。
保險過度，保險負擔明顯過重
有關專家指出，目前國內按揭住房保險在三個方面存在保險過度的問題，第一，保險金額過度，即不是以抵押房屋建筑價格或是消費者貸款金額的多少來確定投保金額標準，而是簡單地采用商品房銷售價格作為保險金額，大大超過了作為抵押品的房屋的實際保險價值，因為在商品房的銷售價格中，土地使用的價格占了30%以上，而土地是幾乎不存在風險的；第二，保險期限過度，即要求住房財產保險的期限與貸款期限相同，使得購買期房的消費者，在商品房還沒有交付使用的時候，就不得不為那些建筑工地上的鋼筋、水泥支付保險費了，同時，保險期限過度還存在重復保險的嫌疑；第三，保險費率過度，即住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費率水平，存在“暴利”之嫌。上述三種保險過度情況的存在，使得保險公司收取的保費與其承擔的風險顯得極不對稱，并且大大增加了購房消費者的負擔。
違規操作，難逃行業壟斷之嫌
眾所周知，作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中卻根本不是那么回事。
首先，消費者必須按照銀行要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。
其次，由于銀行和保險公司往往實行“聯姻”，因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保，一句話，進了哪家廟，就必須拜哪家的菩薩。第三，在保費交納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式，剝奪了消費者逐年交費的選擇權，雖然躉繳方式可以獲得一定的折扣，但卻增加了消費者即期付款的壓力。
上述建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。今年5月份，北京市工商局在開展壟斷行業專項整頓的活動中，就將“住房公積金管理部門或商業銀行聯合強制貸款人購買不必要的保險”列入了整頓范圍。
條款僵化，權益保障不夠合理。
根據目前國內實行的個人住房按揭保險的條款，一旦發生保險賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買房者是第二受益人。這意味著購買保險者并不是保險的最大受益者，如果在貸款初期房屋發生事故，保險公司的賠款將首先賠付給銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩余的保險權益。加上已經抵押給銀行的房屋和大大超出規定標準的代理手續費，不難看出，銀行才是住房按揭保險的最大受益者。
此外，據《財產保險綜合險條款》的規定，保險公司負責賠償的情況包括火災、爆炸、雷擊、暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、冰凌、泥石流、崖崩、突發性滑坡、地面下陷下沉、飛行物體及其他空中運行物墜落等。說實話，上述風險發生的概率都是微乎其微的，但保險公司制定了費率卻絲毫不低。以北京為例，除了火災和天冷水管爆裂以外，這些特殊情況一般來說很少出現，而北京人最擔心的地震，卻不包括在保險責任之內，因此，保險人的權益實在是小得可憐。
許多媒體和業內人士紛紛撰文，歷數國內住房按揭保險的種種弊端，可以說，國內的住房按揭保險市場幾乎就快走到窮途末路了。幸運的是，國內各家銀行和保險公司都已經看到了這一點，目前各地的個人住房抵押貸款保險已經在悄悄地發生著可喜的變化了。
從今年6月開始，住房按揭保險在杭州率先開始“變臉”，中保杭州市分公司、太平洋保險公司杭州分公司先后調整了住房按揭保險的保險費率和責任范圍，以一套40萬元總價的商品房為例，如果貸20年期的房款，消費者所需要承擔的保費已經由原先的4800元降到目前的3600元，整整下降了25%。并且，調整后的保險條款還同時規定，借款人若死亡或傷殘，保險公司都將按一定標準承擔還貸保險責任。
在北京，從8月1日起，太平洋保險公司北京分公司將停辦原來的個人住房保險，同時實行新開發的個人抵押商品住房保險。據介紹，新的個人抵押商品住房保險平均費率有所下調，新險種不僅包括財產損失險，還包括還貸保證保險，其中財產損失險包括房屋和室內財產，而在保險期限上，也廢除了以前嚴格與貸款期限一致的規定，改為貸款人入住之后才開始交保險費。
就在日前，武漢的人保、平安、太平洋三家財險公司也都證實，近期均對房貸險辦法作了調整，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可按照貸款金額來投保。
另外，上海目前也正在審議新的個人住房保險改革方案，據悉新方案將原來根據住房價格制訂保費改為由消費者的貸款余額來決定，如果貸款余額逐年下降，保險公司將計算利息因素，同步下降保費；同時調整中的保險條款在保險責任中，還增加了還貸保證保險，如果被投保人在保險期限內因意外傷害事故導致死亡或者傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，由保險公司按規定的償付比例承擔被保險人貸款余額本金的全部或部分還貸責任。
針對各地銀行和保險公司紛紛對住房按揭保險作出的調整，一些有識之士指出，隨著中國入世的臨近，許多海外銀行保險大亨們都已虎視眈眈地等在了門口，而打入住房貸款及其保險這個大市場當然是它們的重點目標之一。面臨即將到來的風雨，銀行和保險公司能夠以積極的姿態未雨綢繆，采取措施來解決住房按揭保險市場上存在的種種問題可以說是一步“窮則變，變則通”的好棋，這不僅代表了廣大消費者的期盼和利益，而且也是民族銀行保險業實現持續健康發展的必需。
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