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國研
房地產業近年來被視為啟動內需、促進經濟增長的導向型產業，尤其是住宅建設在1996年被政府列為新的經濟增長點。隨著新經濟條件下整個經濟運行基礎的變革，房地產業的發展動力也發生了相應的變化。當前，我國房地產業中的服務生產環節已經逐步取代物質生產環節而成為新的產業核心，新經濟所推動的生產迂回化和專業化加深，使得消費者服務和
生產者服務的空前增長成為導致房地產業增長的主要因素。
一、房地產業增長的新背景
邁向了21世紀的人類社會，經濟發展出現了一個明顯的趨勢，即以高科技信息為主導的新型產業的崛起，推動了經濟領域的一場空前革命，人類已經進入了新經濟時代。新經濟是建立在知識和信息的生產、分配和使用之上的經濟。新經濟首先表現在對物質文明發展的巨大推動作用，使第三產業不斷增長、迅猛擴張。以信息業、服務業、商業、金融業和文化娛樂業為主體的第三產業，在新經濟的巨大推動作用下出現了迅猛增長的態勢。作為服務業中的一個典型子系統，房地產業的增長也受到新經濟的強烈沖擊。
(一)新經濟必然伴隨著新規則。這不僅為制度創新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經濟體制的轉變。隨著房地產市場的日漸成熟，產業系統的組織能力得到加強，從而使依賴于產業內部結構的各種動力因素對該系統的發展起到更為顯著的作用。
(二)新經濟以知識經濟為顯著特征。知識在社會生產過程中的滲透，促進了生產迂回化、專業化發展和要素生產率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經濟發展水平提高為產業成長提供了更堅實的物質、知識基礎和更廣闊的發展空間。以知識為基礎的經濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規模的模式，轉而強調知識、信息服務于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發展而掀起的網絡革命，為新經濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即可以非排他或重復使用，從而使用越多其價值創造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經濟形態得到改變，支持了經濟的可持續發展。
二、我國房地產業的發展狀況
90年代初，隨著社會主義市場經濟體制的確立和城鎮住房制度的進一步深化改革，尤其是1992年鄧小平南巡講話以后，房地產業急劇升溫。房地產業產值：1992年較1991年增長了117%，1993年較1992年增長了125%，1994年較1992年增長了51%，1995年、1996年增長了20%，均遠遠高于同期GDP增長速度。房地產業1992年末就業總人數691844人，較1991年增長29.2%，同期全國就業總計增長僅為8.8%。1992年勞動者報酬為6333元/人，同期全國總體水平為2927元/人。以上數據顯示，房地產業發展的需求在傳統體制下是巨大的，制度變遷不僅使其自身積蓄的成長力量得以爆發，同時生產和消費部門的普遍發展進一步擴大了它的市場需求空間。
值得注意的是，近年來住宅銷售的強勁增長，拉動了房地產銷售在總體上一直保持增長勢頭。1998年，全國商品住宅銷售額達1718億元，比上年增長41.3%；銷售面積0.9億平方米，比上年增長30.4%，其中個人購買力比上年提高了近7%；全國房地產開發投資完成3580億元，比上年增長12.6%，全年城鎮住宅完成投資增長10%左右，新增住宅4億平方米，提前達到“九五”計劃人均9平方米的目標。我國房地產業的新一輪增長已出現端倪。根據有關方面對未來房地產需求的預測，如果按2010年人均使用面積20平方米的目標計算，到2010年我國需新增11億平方米，而1995年—1997年每年新增建設面積僅為1000多萬平方米，與未來年均增量1億平方米的需要量還相距甚遠，因此，總量上存在嚴重短缺，房地產供求出現了相當的錯位。
三、房地產業增長的新動因
受傳統體制和發展水平制約，我國房地產經濟的增長幾乎一直是以物質生產環節的投資為主要推動力量的。建筑業盡管在官方口徑中被列為第二產業，但我國房地產業的成長與建筑業有著特殊的密切聯系。建筑業不僅是房地產業中不可缺的物質生產環節，而且是我國房地產業迄今發展歷程中的主導環節。這也是某種程度上使我國房地產業運行至今難以完全擺脫生產導向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產市場上，服務需求遠比物質商品需求更具有彈性，且服務需求形式擴展也比物質商品更多更廣。目前，房地產服務需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務的需求，還包括對作為眾多社會生產環節的中間投入品的所謂生產者服務的需求。一旦真正步入市場需求導向的軌道，房地產業的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質商品需求轉向滿足不斷產生的服務需求。也就是說，房地產業的運行核心必然從物質生產環節轉向服務生產環節。這種產業核心的轉移，具體將依托于以下動力因素：
(一)消費者服務的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術為主的高科技支持下，房地產消費者的服務需求將在規模和種類上快速增長，消費者服務部門將有相應的供給規模和業態種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務和現代社區服務行業的進一步成長，從而在房地產業領域內形成更長的產業鏈進而交織出更廣泛的產業網絡。關于房地產業的消費者服務增長情況，在此有必要作一些經驗性的分析：1.隨著觀念更新，人們對于傳統服務業，主要是各種私人服務業的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統消費者服務行業如房地產業也正融入現代知識與技術，其自身得到發展；2.對于現階段我國的發展狀況而言，消費者服務具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務行業提供了更大的增長空間；3.婦女就業的增加以及個體、私營經濟的迅速發展，也從供求兩方面為消費者服務增長創造了有利條件；4.網絡通訊技術的社會化應用，為形成由各類商品與服務的生產、分配、交換、消費構成的經濟網絡系統提供了支持，促使消費者服務在更廣泛有效的分工協作基礎上形成更多的新興業態和穩定的發展基礎。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業管理、社區服務發展起到了極大的促進作用。
(二)生產者服務的增長。作為中間投入品的生產者服務，如房地產開發、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產者服務的迅速增長也成為房地產業增長的新動因。根據現有按經濟活動類型統計的數據整理后發現，住宅建設和一系列屬于生產者服務行業的增長是推動我國房地產業整體增長的主要因素。1.住宅建設作為房地產經濟運行中提供物質產品的主要生產環節，盡管仍保持較高增長率，短期內仍體現出相當的成長性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設投資規模來保持房地產業的增長點，勢必無助于改變整個產業偏重并依賴整個物質生產環節的格局；2.技術進步導致物質生產領域勞動生產率提高從而就業相對縮減，這是現代社會經濟的一大顯著背景；3.隨著居民收入水平的提高，房地產業的發展不可忽視物質產品的需求逐步飽和及服務需求不斷衍生的趨勢，而現在距離2010年我國人均住房面積目標的實現不過是十年的時間，因此，近期以住宅建設為產業的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應重視物質產品生產為各類房地產服務的發展提供載體的功能，即住宅業應同時作為一種生產者服務行業而得到新的發展；4.一些典型生產者服務行業的增長數據，包括房地產開發、經營、租賃、銷售、抵押、信貸、評估、代理等，不僅顯示出一些新興業態的旺盛生命力，也共同構成了房地產業經濟和就業增長的新的主導因素。
(三)網絡經濟為房地產業注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應用的新經濟時代，網絡與房地產業結合是一種發展趨勢，成為房地產業的“推動劑”。由于房地產商品屬于區域性商品，不同區域的房地產商品信息量流通較少，對開發商和購房者都造成了一定的困難。網絡的參與就打破了區域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網絡對房地產這個傳統行業帶來巨大變化，使其更為規模化、規范化。1.網絡為房地產業提供全面營銷信息技術服務�；ヂ摼W提供了企業與顧客雙向交流的通道，使房地產企業得以發展規�；慕换ナ降氖袌鰻I銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產企業有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務和售后服務�；ヂ摼W的商業從跨時空交易、交易現實的虛擬實現、交互式營銷、網絡市場以及整合性等方面給房地產市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產業新增長。2.定向銷售，中國互聯網用戶67%是25-40歲，受教育程度為大學及以上，屬中產階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯�；ヂ摼W用戶和購房者的趨同性，給網絡營銷帶來了巨大商機。
新經濟促進了產業結構的變革，各種新的經濟主導因素不僅營造出嶄新的房地產業生長環境，更在產業內部滋生并主宰產業未來的生命力，這對于房地產業的發展有著重要的影響。從選擇對經濟整體具有拉動作用的戰略性產業來看，較高的增長率和巨大的就業容量使房地產業成為宏觀經濟的一大支柱。通過對房地產業內部增長因素的考察，筆者認為從戰略重心上應逐步推進從物質生產向服務生產的產業結構變遷，這將成為房地產業增長的主導力量，而相應的政府服務和方興未艾的消費者服務，也是房地產業系統發展的必要組成部分。
與網絡結合，開拓房地產業未來，出現了房地產業與網絡共舞的信號。我國房地產業別無選擇，只有緊緊依托于網絡的應用和發展，加快實現與網絡的結合，中國的房地產企業和中國的房地產業才能贏得更廣闊的發展空間。
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