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 從左至右依次為：王石 陳長春 潘石屹 李曉林 張寶全 馮侖 郭鈞 任志強
主持人：本報記者余美英
嘉賓：北京市政協城建委委員李曉林
萬科集團董事長王石
華遠集團總裁任志強
萬通集團董事會主席馮侖
北京現代城總經理潘石屹
金地集團副總裁、北京金地總經理陳長春
北京安地房地產總經理張寶全
北京華潤置地總經理郭鈞
時間：2001年10月22日
本期嘉賓精彩觀點
1、北京樓市持續三四年高速增長，現在出現一個盤整期是非常正常的。
2、就像吃飯一樣，前段時間由于福利分房到房改個人購房，大家一下看到那么好吃的，就吃得快，吃得不挑食，但經過這么幾年，大家見得多了，吃得也挑剔些、精細些了。
3、這次波動和以前那種房地產過熱、泡沫引起的波動不一樣，整個市場是健康的。我相信隨著WTO的順利進展，這段暫時的波動會很快過去，就像人走路一樣，前一段時間走得急、走得過快，現在有點累了，想休息一會兒。歇一歇，也許下一階段走得會更快。
4、沒有疲軟的樓盤，只有疲軟的市場。換個角度來看，這也正好為發展商提供了一個非常好的調整時機。
5、消費者在期待的不是降價，而是令他們動心和喜歡的具有良好性價比的房子！
6、看看北京的房子，很多CBD、中關村等熱點區域的樓盤一做就是大戶型，一看就是奔著CEO去的，而一個企業也就一個CEO，剩下的你賣給誰？
7、在國外，大企業拿來做產品研究和開發的資金占企業支出的很大一部分，而在國內，就房地產行業而言，目前的狀況是有錢做廣告，有錢給銷售人員發傭金，但在研究新產品上誰會拿出多少錢？
8、北京樓市要做的是培養消費者，讓他們對市場充滿信心。
針對不少樓盤反映的今年秋季樓盤銷售普遍進入了低谷期的問題，本報于10月15日請北京數家樓盤銷售負責人，就《房子為什么賣不動了》做了專題研討。10月18日，對話見報后，在房地產業內引起了強烈反響，并紛紛發表看法，其中有“中國房地產三大巨頭”之稱的王石、任志強、馮侖，有京城著名開發商潘石屹、郭鈞、張寶全、陳長春，有北京市政協城建委委員李曉林等人士。為此，本報就“房子為什么賣不動了”這個話題進行追蹤，請這些權威人士再次發表看法，解說“房子為什么賣不動”。
北京樓市已持續三四年高速增長，現在出現一個盤整期是非常正常的
主持人：上一期“房子為什么賣不動”的話題進行了研討10月18日刊發后,引起了社會各界的關注，各位老總怎么看？
任志強：從全國看，目前還沒有出現住房消費大幅度下降的情況，可能北京受政治氣候影響大，所以反應比較大。
馮侖：目前北京樓市的銷售量是在減少，成交速度也在放慢，但有一點，各個價位的房子受到的影響程度是不一樣的，得細分看問題。從我們監控的數據分析看，高檔房和低檔房受到的影響不是很大，中檔房受的影響比較大。
王石：我記得申奧成功時，我從莫斯科回來的第二天就參加了你們關于奧運和房價的一個對話。現在北京樓市出現下降態勢，正好應驗了我當時說的——北京房價還有一個下調的空間。
張寶全：今年8月份以來，市場出現了下滑的趨勢，說明北京房地產市場正在由期房銷售向現房銷售轉型。
李曉林：以住宅為主角的本輪北京樓市的走勢正在出現“鈍化”。今年1-9月全市的房地產銷售量為430.64萬平方米，銷售額為207.4億元。與去年同期相比，增長率分別僅為18.7%和38.6%，與前幾年間的遞增率相比，增長勢頭明顯衰減。
陳長春：有關調查顯示，今年上半年的商品住宅銷售形式相比去年同期有明顯的回調。
潘石屹：從目前北京樓市的成交情況看，市場出現了下降是一個事實。但要以平常心面對這個變化，市場經濟是呈曲線型的，不可能是永遠往上升的。從北京樓市具體看，從1997年開始到2000年，北京樓市持續三四年高速上漲，現在出現一個盤整期是非常正常的。
最大的原因還是沒有好樓盤，供應的房子不對路
主持人：按說，有申奧成功和WTO這兩大利好因素，現階段的北京樓市沒有理由出現低谷盤整，出現這種現象的原因到底是什么？
馮侖：上期的對話中，嘉賓講了一些觀點，關于樓市和股市的關聯，他們可能講得少一點。目前比較低迷的股市對購房觀望起了很大影響，影響了購房人的一些預期，使他們的理財方式有所調整。
另外，這段時間供應量放大，大家的選擇性增強，也使成交速度放慢。就像吃飯一樣，前段時間由福利分房一下過度到個人購房，大家一下涌進市場看到那么多好吃的，就吃得快，吃得不挑食，但經過這么幾年的品嘗，大家見得多了，自然就吃得挑剔些、精細些了。
任志強：首先，從市場反應看，我看最大的原因還是沒有好的樓盤。從好的樓盤還是有好的銷售業績可以看出，你供應的房子不對路，就沒人買。沒有好的創造的話，就不會有好的需求。目前，大量非專業的新開發公司進入市場，在競爭和對比中，非專業化的開發商結果就比較差，這也是出現銷售下降的一個原因。
第二，目前甲乙雙方的糾紛很多也是原因之一。我個人認為這些糾紛多數是由于合同的不完全造成的，怪不得開發商，也怪不得購房人。
第三，是大家對未來的預期問題也影響了購買：一是政府平抑房價的做法影響了購房人對未來的信心，有人期待房價降價。實際上今年居民的可支配收入增長非常快，1到9月，北京市居民的可支配收入上升了8.4%，收入增加快，就出現了持幣待購的現象。二是“9·11”事件對一部分人預期收入有影響。三是股市，買房人的好多額外收入來源于股市，而目前股市給大家帶來的財富效應有了問題，自然就會影響購房。
第四，北京市場不好或比外地差，政策問題也是很大的原因。稅費問題和上海差異越來越大，上海一個勁兒地減免，并且鼓勵二級市場，而北京不是這樣，如果北京市按上海的方法實行稅費的話，購買力要翻一番。不是大家沒錢，而是稅費高、預期不好，大家不愿意去買。
王石：有兩個因素不能不談到：
一是股市，今年到目前為止，股市已經縮水5000個億，而且從目前看，形式還不明朗，沒有到低谷的跡象，即便是到了低谷，熊市還有一個維持期。這對購房人的影響是非常大的。
二是大城市之間的競爭：上海和北京房地產市場的競爭是存在的，目前很多大企業往上海搬遷也對北京樓市產生影響。
李曉林：市場走勢發生鈍化的成因是多方面的，但購買力不像人們估計得那么高是最基本的，也是決定性的。
開發建設成本居高難下；存量和二手房交易難；按揭條件的“名松”和“實緊”的效應等制約住宅市場持續大幅增長。加上“十五”開局、申奧成功、入世敲定等，而股票收入不佳等正面和負面因素對沖的結果最終導致今年下半年以來的市場升勢減緩并出現了徘徊和猶豫。
張寶全：出現這種轉型的原因：
一是老百姓的選擇在向現房或準現房轉。經過了幾年的購買，北京的消費者越來越成熟，已經認識到期房消費就像網戀，雖然美，但美得虛幻，而且結果往往很糟糕的。世紀城賣得好就說明北京準現房銷售已經被大家越來越多地認可。
二，金九銀十沒出現銷售高潮，但也不乏賣得好的樓盤，這只是供需不對路而出現冷熱現象�？纯幢本┑姆孔樱芏郈BD、中關村等熱點區域的樓盤一做就是大戶型，一看就是奔著CEO去的，而一個企業也就一個CEO，剩下的你賣給誰？
潘石屹：為什么會出現盤整期？我看有下面幾個方面：
第一，前幾年，購買力得到了提前釋放；
第二，申奧成功是未來七八年的事，WTO也是如此，這兩個利好消息并不是一次性的機會，是一個長期的影響。
第三，盤整期也是市場優勝劣汰的表現：這種調整是對市場的一個調整，對非專業化房地產公司的一次清洗。
陳長春：我認為要從這樣幾個角度分析。
前幾年爆發式的短期消費高潮過后，市場出現一定程度的回落本身是符合市場發展的節奏和規律的，這是2001年住宅銷售形勢不如去年的一個重要原因。
具體來說就是從發展商自身角度和從消費者的角度來看問題。目前的北京市場已經集中了本地的、全國其他地區的，甚至許多具有國際化背景的發展商。競爭格局的演變也是必然的。而另一方面因為競爭激烈了，消費者會慢慢走向成熟、理智，越來越多的客戶會冷靜地對更多的發展商和產品進行比較評估。
此外，當前確實還有一些因素影響了消費者的購房動機，導致出現一定程度的持幣觀望的心態。
郭鈞：關于下半年銷售趨緩的看法我不同意這樣幾個觀點：1)買房人在等房子降價；2)因有些現房問題顧客不敢買房；3)需求沒有增長，供應增長過快；4)經濟形勢造成購買力下降。我的分析是：
首先，不能以股市的規律看樓市，也不能以成熟樓市的規律看北京今天的樓市。必須對今天北京樓市有一個判斷：市場化進程剛剛完成的市場初期；潛在需求十分旺盛；距離成熟市場(發展商、產品、消費者、社會管理者)尚待時日。在此判斷基礎上，對目前的一些項目銷售不暢的情況應看作市場正常的調整。去年市場活躍及擴大是對市場化的反應，市場中的產品其實并沒有真正改變，基本上仍是市場化之前的項目和產品型態。這些供應在市場變化后必須改變，發展商對產品的想像及設計必須改變原有模式。
消費者在期待的不是降價，而是令他們動心和喜歡的具有良好性價比的房子！供應雖有增長但有效供應卻不足。沒有令他們動心的性價比優越的產品，他們寧肯將就著住了！
北京樓市要做的也必須是先培養消費者，讓他們對市場充滿信心
主持人：這次調整是北京樓市應該出現的一個盤整期，但對大多數購房人來說，還是有心理影響的。這個調整期會維持多少時間？有什么對策？
任志強：如果不改變政策，又加上人們對未來預期差的話，我想會持續長一點的時間。關于對策，對開發商而言就是一定要提高市場的專業化程度，創造需求。對買房人而言，現在利率不是很高的時候買房還是合適的。此外，關于房價的問題，土地資源永遠是越來越少，所以房價下降的可能不是很大。
馮侖：但這個波動是暫時的。從宏觀經濟看，目前北京乃至全國的宏觀經濟基本沒什么問題，保持在7%的增長是沒什么問題的。所以，這次波動和以前那種房地產過熱、泡沫引起的波動不一樣，整個房地產市場還是健康的、樂觀的，只是出現了一個暫時的波動而已，就像人走路一樣，因為前一段時間走得急，走得過快，現在有點累了，想休息一會兒，但這并不說明他走不動了。我相信隨著年底WTO的順利進展，這段暫時的波動會很快過去。
王石：根據市場的走勢來定位產品是最大的應對方法。萬科今年從1月到9月，銷售額比去年同期增長140%，因為萬科是跟著市場走的，所以萬科在北京的銷售沒有出現問題。
張寶全：既然銷售在向現房轉移，那么，下一步，開發商必須通過管理來應對這種變化。此外，就是創新，不是偽創新，而是營造項目的差異性，創造無競爭的市場空間。
陳長春：上面談到的因素共同催生了目前的觀望氣氛濃厚的銷售市場。但是如果換個角度來看，這也為發展商提供了一個非常好的調整的時機。只有做好這種調整才會在將來的新的競爭格局中占據有利地位。從做好產品出發，深入細致地對目標市場進行研究，精確把握客戶的需求，不斷提升客戶的生活品質和品位是根本的發展方向。在這個意義上，即使在疲軟的市場上，也會有堅挺的產品。
潘石屹：說到對策，最重要的一點是培養購房人。消費者是市場的衣食父母，必須先培養消費者，樹立購房人的信心。因此，開發商不要在一些地方斤斤計較，或坑蒙拐騙，致使購房人失去信心。這從中國的家電行業的發展歷史就能看出來。小時候，全家省吃儉用買了臺電視機，每天看的時候都特別小心翼翼，生怕給弄壞了，后來家電行業就出現了質量“三包”，所以我們的家電行業發展很快，和國際水平相當。市場的游戲規則是一樣的，所以，北京樓市要做的也必須是先培養消費者，讓他們對市場充滿信心。
第二，要創新。市場沒有創新，就會消亡并死掉，而相反，有創新就有活力。研究開發新產品是市場的種子。在國外，大企業拿來做產品研究和開發的資金占企業支出的很大一部分，而在國內，就房地產行業而言，目前的狀況是有錢做廣告，有錢給銷售人員發傭金，但在研究新產品上誰會拿出多少錢？這是北京樓市和中國房地產市場都非常欠缺的一個方面。
郭鈞：給發展商提出的任務便是如何提供性價比優越的產品，不要單純追求賣高價，更多考慮客戶的需求。我認為，性價比優越的產品只能通過有效降低土地成本的方法來實現，在適當的城市邊緣區或新市鎮，可以利用土地級差，提高建筑設計水準，并能給予較合理、較低的售價。當然這樣的項目必須具有適當的規模和完善的配套。還有一點是，市場在分化，產品在演變，不要以固定的產品模式談房價的漲落！
李曉林：市場走勢“鈍化”有兩種可能的后果。如果把它當成預警信號，從控制供應量的增速上下功夫，有可能延緩階段性風險過早過猛地發生，從而減輕各方面的損失；如果心懷僥幸，甚至熟視無睹，繼續盲目過高地估量買方的實力，固執地加大開發投資，將會釀成嚴重的后果。
面對業已出現的“鈍化”局面和巨大供應量壓力，廣大開發商該怎么辦？無非是要自覺地進行調整和自控。在擴大內需的方針之下，更要自覺提高市場集約化的意識。廣大消費者大可不必持幣待跌，尤其是以自住為目的的消費者倒不如按照計劃積極謹慎地為自己選購合適的住宅。(文字整理／本報記者余美英 攝影／張劍)
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