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宋加
預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，俗稱“賣樓花”。從法律關(guān)系上講，是預(yù)購(gòu)人將其公司上的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為，這種行為一定要遵循我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，而不能為獲取不當(dāng)利益，隨意倒買倒賣“樓花”即“炒樓花”，擾亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序。
我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，最高人民法院1993年11月24日下發(fā)的《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中指出：“預(yù)購(gòu)方在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人，必須符合法規(guī)，政策規(guī)定。違反法律、政策規(guī)定，倒買倒賣預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為無效�！�1995年12月27日最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第29條進(jìn)一步指出：“商品預(yù)售合同的雙方未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效�！笨梢�，在遵循法律法規(guī)、政策的條件下，辦理如轉(zhuǎn)讓手續(xù)、轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是受法律保護(hù)的。
如果商品房的預(yù)售合同是無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也應(yīng)當(dāng)是無效的，因此，受讓預(yù)售房的一方應(yīng)當(dāng)確認(rèn)原合同是否有效。
如果商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，就不再屬于“賣樓花”的范疇，而是一般房屋買賣關(guān)系，應(yīng)按正常的房屋買賣來處理。
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