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傷口上又撒了把鹽
對近年來已經(jīng)持續(xù)低迷的香港樓市而言，2001年9月11日的紐約世貿(mào)中心恐怖事件，就好像是在傷口上又撒上了一把鹽。
9·１1事發(fā)之后，香港匯豐銀行將香港的GDP增長預(yù)測值調(diào)低，由原預(yù)計(jì)增長0.4%，改
為負(fù)增長0.5%。中銀則將預(yù)測值由1%降低至0%。多家銀行鑒于市場環(huán)境的惡化，把對香港經(jīng)濟(jì)的預(yù)測值紛紛下調(diào)。
作為香港經(jīng)濟(jì)非常重要的晴雨表，香港樓市受累于恐怖事件的效應(yīng)也立時(shí)顯現(xiàn)出來。
香港樓市在整個今年暑期，沒有任何大型新盤發(fā)售，市場上氣氛比較冷清。這一平淡的局面，本來有望在9月之后可以改觀。
9月初，由房協(xié)發(fā)展的某個項(xiàng)目推出市場之后，取得了不俗的銷售成績，起到良好的示范效應(yīng)；同時(shí)，香港政府還宣布暫停出售居屋等利好措施。各大發(fā)展商當(dāng)然不原意放棄這些利好消息，紛紛表示準(zhǔn)備把握良機(jī)推售新盤。但是9·１1突然發(fā)生的恐怖事件將這些計(jì)劃一一打散。再好的利好消息也瞬間被恐怖所淹沒，市場上不明朗因素陰云籠罩，香港地產(chǎn)發(fā)展商不得不卻步，放松推出新盤的步伐，即使原來已經(jīng)部署好的開盤計(jì)劃也暫時(shí)擱置推遲。
香港恒基集團(tuán)在9·１1事發(fā)后就宣布，旗下新發(fā)展的兩個樓盤，將順延至10月才開售。而新世界與恒基合作發(fā)展的元朗蝶翠峰，本計(jì)劃于9月獲批預(yù)售樓花同意書之后，隨即在月底即開售，也將發(fā)展計(jì)劃推遲到10月再發(fā)售。
新盤市場上由于發(fā)展商謹(jǐn)慎動作，暫時(shí)看不出樓市成交價(jià)走勢，然而繼續(xù)有成交的樓市二手市場則是慘淡一片。
由于恐怖事件影響，各大發(fā)展商暫緩?fù)票P，市場成交以二手樓為主，但由各大代理行搜集的資料可見，成交多以低價(jià)盤為主，個別下跌幅度更是驚人。
據(jù)香港媒體報(bào)道，如香港黃埔花園某單位，面積588平方尺，9·１1前叫價(jià)150萬港幣，9·１1后僅以126萬成交，每平方尺價(jià)格2258港元，為近10年最低價(jià)格。原業(yè)主是在1997年以373萬港元的價(jià)格買進(jìn)的，如此賬面損失已經(jīng)為247萬港元。
而一向被視為香港樓市龍頭大盤的太古城，此次遭遇9·１1之后，比其他樓盤跌得更快，成交價(jià)格新低不斷被突破。香港太古城某單位，面積641平方尺，現(xiàn)時(shí)成交價(jià)153萬港幣，每平方尺2387港幣，本被認(rèn)為已經(jīng)創(chuàng)下太古城10年成交新低；孰料不過一周，又有高層單位以超低價(jià)138萬港幣成交，每平方尺的價(jià)格為1991港元，再創(chuàng)新低。而整個太古城的平均房價(jià)，在9·１1后一周之內(nèi)暴跌1000港元，由平均價(jià)格4000港元下跌到3000港元。而普遍的二手樓價(jià)格則在9·１1前后下跌近8%。
新盤大戰(zhàn)一觸即發(fā)
隨著9.11恐怖事件的陰霾減退，加上國慶長假，以及市場預(yù)期美國有機(jī)會再次減息，香港樓市的僵持冷清的局面在10月初得以初步被打破。
十一長假期間，發(fā)展商本來以為新盤市場會持續(xù)冷清，卻發(fā)現(xiàn)仍然有很多客戶前來實(shí)地看房，再加上美聯(lián)儲宣布減息半厘，銀行在短短三周內(nèi)共減息1厘，這些都極大地刺激了開發(fā)商的信心。
10月4日，長江實(shí)業(yè)宣布以每平方尺2140港元價(jià)格推出旗下東涌映灣園24個低層單位，并于10月6日正式進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。
在長實(shí)正式宣布公開發(fā)售詳情之時(shí)，已有其他發(fā)展商趁勢跟進(jìn)。另一發(fā)展商信和集團(tuán)也在10月6日，推出旗下御庭軒公開發(fā)售。嘉華集團(tuán)也加入了新盤大戰(zhàn)，在10月6日公開發(fā)售旗下屯門嘉悅半島第2座8個全新單位。
而由新鴻基、恒基、南農(nóng)、華懋四大發(fā)展商共同發(fā)展的將軍澳中心，雖然尚未取得預(yù)售樓花同意書，也迫不及待開展一連串的宣傳攻勢，希望借此大勢東風(fēng)有所作為。
地產(chǎn)市場人士認(rèn)為發(fā)展商制造首批低價(jià)樓，可以加強(qiáng)入市者的信心，同時(shí)可以令初始的買家在賬面上出現(xiàn)漲價(jià)的機(jī)會大增，也有利于下一步推出單位的吸引力更大。
但是由于各大發(fā)展商的新盤開售價(jià)都較低，投資界似乎對開發(fā)商的此番行為持看淡態(tài)度。
高盛證券執(zhí)行董事丁竹筠認(rèn)為，如果長實(shí)采取的低價(jià)策略能夠吸引買家，市場又容許長實(shí)加價(jià)推出第二批樓花，才意味著樓市在這個價(jià)位找到支撐。如果上述假設(shè)不能成功的話，地產(chǎn)商可能需要再低價(jià)出貨，對本已疲軟的樓市將是雪上加霜。
高盛還表示，本來發(fā)展商在年初并不急于推售新盤，原因是期望減息及政府推出利好，但隨著樓市的持續(xù)轉(zhuǎn)壞，發(fā)展商只有面對現(xiàn)實(shí)減價(jià)。
也有投資銀行認(rèn)為，在持續(xù)減息下，市民的置業(yè)能力上升，況且樓市已經(jīng)降到低點(diǎn)，再度大跌機(jī)會不大，所以展望未來12個月，樓價(jià)上升的可能性高于下跌。
政府出招救市
9·１1事發(fā)后，香港樓市先是應(yīng)聲大跌，跌破歷史價(jià)位。既而又有多家發(fā)展商在本月初低價(jià)開盤，引發(fā)新盤混戰(zhàn)。香港地產(chǎn)界人士認(rèn)為，在樓市多空雙方的爭持之際，樓市能否扭轉(zhuǎn)乾坤，還尚需要一劑強(qiáng)心劑，看10月10日的香港政府的新一屆施政報(bào)告。
10月10日，特區(qū)行政長官董建華在任內(nèi)第五份《施政報(bào)告》中，重點(diǎn)提出了要大力投資教育，提升人力資源素質(zhì)，優(yōu)化生活，紓解民困，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會等等措施。
主要涉及樓市的有兩項(xiàng)紓困措施，即明年減免每戶差餉最高2000港元，以及在未來兩個財(cái)政年度，供樓貸款利息稅有所減免，貸款利息扣除額上限由10萬港元提高至15萬港元。
雖然沒有在施政報(bào)告中明確提及，但是政府也在同時(shí)出招搭救飽受樓價(jià)下跌之苦的負(fù)資產(chǎn)人士。繼香港財(cái)政司司長梁錦松會見多位銀行界代表，要求銀行向負(fù)資產(chǎn)業(yè)主提供較低利率后，在施政報(bào)告出臺同時(shí)，香港金管局也向各銀行發(fā)出指引，放寬可為負(fù)資產(chǎn)業(yè)主提供按揭服務(wù)，由七成提升到十成按揭服務(wù)。此外，豪宅(樓價(jià)在1200萬港元以上)的按揭指數(shù)也由六成放寬至七成。
相關(guān)政策出臺之后，發(fā)展商認(rèn)為對樓市有正面的作用，有助于紓解民困，并即時(shí)做出行動。
新鴻基地產(chǎn)副主席郭炳江表示，措施可紓解民困及減輕負(fù)資產(chǎn)人士的供樓負(fù)擔(dān)，而新世界發(fā)展主席鄭裕彤也認(rèn)為，措施會對樓市有正面幫助。
事實(shí)上，由于受到有關(guān)消息的刺激，買家的入市步伐開始加快，其中新鴻基地產(chǎn)的元朗朗庭園，在施政報(bào)告發(fā)布當(dāng)日就有300多位買家參與內(nèi)購，較此前增加約一倍，累積的優(yōu)先登記人數(shù)已經(jīng)達(dá)到1100人。而長實(shí)集團(tuán)提前開售的東涌映灣園，當(dāng)日參觀示范單位的人數(shù)也急升約兩成。
鴻基地產(chǎn)董事總經(jīng)理田國強(qiáng)認(rèn)為，近日一手樓成交量急增25%-30%，算是一個小型置業(yè)潮。而未來一至兩個月，市場預(yù)計(jì)平均每月能吸納1000至1500個。
二手市場上，樓市也顯升溫跡象。施政報(bào)告出臺之后，即有一名投資者購入太古城一個大單位收租，均價(jià)已達(dá)4527港元。而紅堪黃埔花園部分業(yè)主憧憬樓市好轉(zhuǎn)，施政報(bào)告出臺兩日放盤量急增近30個單位。
即便短期出現(xiàn)繁華現(xiàn)象，也有市場人士認(rèn)為，當(dāng)前的房屋政策還欠清晰，經(jīng)濟(jì)前景也未明朗，未來樓市走向還有待觀察。對于樓市中長期投資者而言，買樓收租的關(guān)鍵是要有租客，而租客的來源又源于香港經(jīng)濟(jì)本身的吸引力，也就是說樓市未來發(fā)展關(guān)鍵在于香港能否提供足夠的工作和商機(jī)。只有努力開拓香港的機(jī)會，只要香港成為人才聚集之地，樓市自然能獲得有力支撐，得到健康的發(fā)展。記者楊熙／文
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