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本報記者 董小榮
物業管理一直是令廣大業主頭痛的老問題，中消協的投訴統計也顯示，近幾年關于物業管理的投訴比例正呈現上升趨勢。入世在即，已經有不少國外的物業管理公司看好中國這個大市場，而國內的物業管理公司仍然在沿襲過去老的管理模式，難以讓購房者滿意。“土管家”會在這場競爭中被“洋管家”打敗嗎？廣大購房者從這場競爭中又能得到一些什么實
惠？
“土管家”問題多
去年，有機構對北京人渴望什么樣的社區規劃及物業管理進行了一次調查，被調查者中有38%的人認為可承受的最高物業管理費為每平方米每月2元，希望得到的物業管理服務則包括24小時保安、定點班車、接送孩子等。面對目前高額物業費換回的低水平服務，人們當然會產生不滿。
物業管理在我國雖起步較晚，但由于市場的需要，近年來企業數量不斷增加。據不完全統計，目前已超過2萬家，從業人員約200萬，但直到去年10月15日才剛剛成立中國物業管理協會，所以“行規行約”和企業監管實際上一直是一片空白。香港戴德梁行物管部一位負責人認為，物業管理政策的可操作性較差和從業人員專業化程度不高是現在中國物業管理市場存在的兩個最大問題。清華大學一位物業管理專家也認為從業人員素質差是影響我國物業管理企業發展的原因之一。
“洋管家”好在哪兒
在人們紛紛對“土管家”表示不滿的同時，對“洋管家”的期待似乎又多了幾分。那么，“洋管家”真的就比“土管家”好嗎？回答是肯定的。首都經貿大學譚善勇教授將其歸納為四點：
首先，“洋管家”具有先進的管理經驗。發達國家的物業管理已經運作了一個多世紀，積累了很多成功的經驗，擁有先進的作業技術、豐富的管理經驗和大量的專業管理人才。與它們相比，我國物業管理企業既缺乏成熟的經驗和技術，又缺乏足夠的專業物業管理人才，特別是那些原來從房管所轉制過來的物業公司，缺乏市場競爭意識，“老爺”作風嚴重。如果不迅速改變現狀，將會有不少公司在競爭中失敗。
其次，“洋管家”提供的是低價格、高質量的管理服務。我國物業管理與10年前比較雖然已有很大的發展，但總體上看，管理服務產品的成本和價格還較高，而管理服務的水平卻很低。比較而言，國外發達國家的物業管理經過上百年的磨練與調整，其低成本、低價格、高質量的管理服務產品優勢明顯。
第三，“洋管家”具有高素質的管理人才。國外發達國家物業管理服務之所以能做到低成本、低價格、高質量管理服務，關鍵在于有很多高素質的物業管理師。而我國物業管理從業人員中除少部分是政府房地產管理機關、房地產開發公司轉行而來，以及一些原來從事傳統房管的人員以外，其余大部分是一些離退休職工、下崗人員以及單位改革難以安置的分流人員，絕大多數或者基本不懂，或者根本不懂物業管理和物業管理市場。
第四，“洋管家”具有較高的市場決策水平。國外發達國家物業管理市場運行已達百年，在激烈的市場競爭中，它們已經積累了很多的決策經驗，有著較高的市場決策能力和水平。我國物業管理仍然沒有擺脫傳統計劃經濟體制的干擾。一些物業管理企業并不懂物業管理專業，但因為是某個開發公司的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資組成的股份企業，所以不愁沒有管理業務，因而也就不必去物業管理市場“打打殺殺”，也不必為市場決策而勞神。
“土管家”如何應戰
中國入世，“洋管家”與“土管家”之間必有一場“惡戰”。對于“土管家”來說，當務之急就是盡快建立健全物業管理市場的法律法規，目前需要完善的主要是市場準入規定、市場招投標管理規定以及網絡市場管理規定等，這幾方面的問題因為是近幾年才出現，所以還沒來得及制訂比較完善、成熟的管理辦法，因此，在入世前很有必要盡快加以完善。
對此，譚教授認為需要特別注意的是，盡快完善物業管理市場法律法規不是削足適履地迎合國外企業，而是先行建立一套完善的、自己的法律法規，讓國外物業管理企業進入后有章可循，避免手足無措或者鉆我國物業管理市場法律法規的空子。另外，就是要加強物業管理人才的教育培訓工作，盡快為我國培養出足夠的、具有豐富物業管理專業經驗的專業人才，要讓他們有能力、有信心、有保障、安全地帶領我國物業管理行業在入世以后與國外物業管理企業展開競爭，并在與國外物業管理企業的競爭中為我國物業管理行業爭得一個良好的發展機會。
對于廣大中國老百姓來說，“洋管家”涉足中國物業管理市場使得競爭的格局更加多元化，國有企業、私營企業、外資企業、合資企業多元化競爭局面的形成，將有可能使老百姓可以得到更加滿意的服務。
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