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最近一段時間，全國的房地產市場呈現出一片繁榮的局面，如果把房地產市場比做股市的話，是否意味著房地產市場正處于牛市呢？還有人擔心房地產市場有點過熱，甚至有人擔心泡沫的出現……就這些問題，中央電視臺中國房產報道欄目10月2日和4日以特別節目的形式，專訪了房地產業界的三位資深人士，他們分別是萬科集團董事長王石、上海房地局局長蔡育天、華遠集團總裁任志強。
-如果把樓市比做股市，中國房地產目前處在牛市還是熊市
記者：如果把房地產市場比做股市的話，您認為目前的房地產發展是處于牛市、還是熊市的狀態？
王石：當然我認為是牛市，而且這個牛市會持續時間比較長。
蔡育天：我認為是牛市，而且這個“�！笔钦f整個房地產業進入了新一輪的發展周期。
任志強：我個人認為，現在房地產市場是一個剛剛開始的過程，既不是牛市也不是熊市。只能對前一段時間，曾經有過低潮的情況看，現在是一個平穩上升的過程。
記者：那么您認為這個牛市會維持多久呢？
王石：應該是15年到20年吧，房地產行業和人均GDP(國民生產總值)是相關的。當人均GDP達到4000美金的時候，房地產市場就進入穩定持續的高速增長期。目前上海、深圳人均GDP已經達到4000美金以上，但廣州、北京等城市人均GDP才3000多美金，其他很多城市基本上還都在1400-1500美金，所以中國房地產市場的增長僅僅是開始，這種情況一直會持續到人均GDP達到7000美金的時候。
任志強：從中國居民的住房水平看，和世界的差距還很大。按照2000年的統計數字看，國內人均居住面積不到10平方米，按建筑平米算的話，最多不到20平方米，而美國人均居住面積早在八十年代就已經超過了45平方米，大多數發達國家人均居住面積也維持在35到45平方米之間。我們如果要追上并達到目前發達國家的平均人均居住水平的話，可能還要努力30年。
蔡育天：現在上海市房地產業的增加值占國民經濟的5.3%，到“十五”期末，我們估計將占國民經濟生產總值7%以上�，F在我們拉動經濟是靠投資和消費，而房地產行業，現在還是投資大于消費，我們想一點點把投資和消費并舉，達到消費大于投資。
-房價漲落不能籠統地說，而應該把高、中、低檔住宅分開看
記者：按照您剛才來講，房地產市場的走勢是向上的，也就是說價格和產品的供需都會呈現一個很明顯的增長幅度，但是您也曾說過，北京的房價有下降的空間，為什么呢？
王石：北京樓市今年進入高速增長階段，實際上并不是高檔的價位和中檔的價位的房子的房價漲上去了，而是原來提供的福利房、微利房供應數量少了，把平均價格拉了上去。所以如果細分析一下，我相信如果市場再更多地提供中檔、低檔的產品，中檔價位的房子還是有一個下降的空間。
任志強：我覺得現在我們的房價并不是很高，但是官方一直認為北京的房價較高，其實這是沒有把居住人群分成不同的類別來看，而是要求最低收入者和最高收入者同樣到商品市場購買住房。假定我們把50%以下的中低收入者刨掉，用上面一段高收入去計算我們現在的住房收入比的話，應該說北京的房價收入比不是很高。
蔡育天：現在我在做分析，就是這個價位的話，不能籠統地說整體房價提高多少，我感覺政府對房價重視關心是必要的，但最重要的是分析本地市民當中的普通老百姓的住宅消費�？催@個價位怎么樣，我感覺比分析整體價位還要重要，所以我建議，做房地產市場價格分析的話，最好是高檔的、中檔的、低檔分別看。而其中關鍵是中檔價位的房子，比方說百分之八十的上海市民是中檔的消費，這一塊的價格不上，市民就對消費缺乏信心；這一塊上得太快，需求和承受力脫節的話，就可能帶來其他的問題，所以這一塊是最敏感、最重要的，這一塊的價格把穩了后，整個市場就沒問題了。
-上海每平方米2500到4000元的樓盤占主體，而北京卻是4000到每平方米6000元的樓盤較多，產生這種差距的原因是什么
記者：從一個統計的數字來看，好像在上海整個房價是中檔價位占主體，就是每平方米2500到4000元的樓盤占了大約50%左右，那么這個比例是不是應該說比較合適呢？
蔡育天：我感覺結構還是可以的，主要是上海前幾年實施了一個政策，就是公房出售這一塊給百姓一個實惠，所以現在每個人手里幾乎都有一套房屋，如果他想改善居住環境，就可以把這個房屋賣掉，可能能拿到三四十萬元錢，然后再做銀行貸款，就又能拿幾十萬元，然后自己再掏一點錢，就能買得起新房了。還有，上海的房地產稅費是最低的。所以，在上海，現在已經形成梯級消費。
記者：在北京卻是4000-6000元左右的樓盤比較多，那么這種差距您認為原因是什么？
王石：它形成這個差別除了說城市的特性不同之外，很重要的還有一點：北京市場沒有充分放開，只要它充分放開，可提供各種選擇，它的價格應該是會調下來的。
任志強：假定6000元以上價位的房子占多數的話，那就是說明這個市場是存在的，這個市場需求是最大的。
記者：那么也就是說，在未來的幾年當中，您認為高價位的樓盤仍然有很大的增長空間嗎？
任志強：從我們現在銷售的房屋的情況看這個空間還很大很大。
-北京有60%到70%的普通老百姓還在持幣待購，對北京樓市有什么影響
記者：有人說在北京目前有60%到70%普通的老百姓仍然持幣待購，那么對這個現象您是怎么看的？
任志強：我不認為我需要去研究持幣待購，因為現在從北京市場供應情況看，不持幣待購的人在市場上也有很大的支持能力，雖然市場的需求量很大，但是恰恰不是在市場供應的范圍之內，應該討論的問題是把那一千元錢、兩千元錢的房子擱到社會保障體系里去調控，所以我在市場討論的時候從來不考慮經濟適用房的問題，因為它是政府特定的一種東西，就像當年憑票買雞蛋一樣，是一個特殊產品，它不能算是真正的商品房。
-有人擔心局部地區會出現房地產泡沫，應該怎么看這個問題
記者：現在有人擔心局部地區會出現泡沫，那么您是怎么看的？
任志強：我不認為它是泡沫，泡沫的一個很大基礎就是大部分人購買房子是用于再轉讓，而不是自己直接使用或者出租，這種時候最容易產生泡沫。假定我們的需求是實實在在的需求，購買者買了自己住或用來出租，而不是為了今天買、明天賣，就不會有泡沫問題。
王石：我們再看看1992年、1993年的情況，那時全國形成房地產熱，它和2001年相比，有幾個典型的差別：第一，1992年的房地產市場還是以福利房為主，并不是體現在貨幣上，這是市場的主流；而現在是什么市場呢，現在是商品化的市場；第二，再看發展商，當年海南島曾出現這種情況，有人拿200萬定金簽下一塊地后，他會在一個禮拜內轉手出去，中間的差價就贏得了6000萬元到8000萬元的利潤。當時就是這樣的神話，大家都在擊鼓傳花地傳，自然房價就往上升，就很明顯地形成了這個泡沫經濟。
記者：那么1992年、1993年出現的所謂泡沫或者虛熱的現象，您認為問題主要出在哪里呢？
蔡育天：都沒經驗，一改革開放，大量的投資商就進來，消費者說實在的，當時也不是以本地為主，很少數是本地的，所以從結構上來說，從消費的群體來說，從整個政策環境來說，都是像一個小孩。
-北京和上海的市場環境區別在哪
記者：那么您覺得北京跟上海相比，市場環境有哪些不同呢？
任志強：我可以肯定地說，上海市場化程度要比北京或者其他城市要好得多。這點從上海政府的開明程度就可以明顯地看到。上海把所有的內銷房、外銷房、劃撥土地用房、經濟適用房和拆遷房，都合并為一種房，在產權制度上、在供應對象上、在交易方式上，在各個方面上都市場化，所以在土地的出讓和拍賣上也可以會采取一種市場化行為，而不是完全壟斷的非市場的政府行為的一種做法。
王石：我們來看看政府的調控力度。上海是在市場充分開發下的宏觀調控，北京是在市場不充分開發下的宏觀調控，這兩個調控的力度都是非常強的，這兩個政府的特點也都非常強，但是強的差別在于一個是市場充分開放，一個是市場不充分開放。
任志強：一個市場充分開放、不充分開放的區別在于什么地方？市場如果充分開放，這個市場就比較容易進去；如果不充分開放，進這個市場的門檻就比較高。顯然你進入北京市場跟進入上海市場是兩個完全不同的概念，比如說你拿了2000萬元到上海投資那是很容易的事情，但是你要進入北京市場，你可能東南西北都找不到，因為市場并沒有開放。可以舉個例子，上海大概有3000多家房地產公司，北京1999年只有400多家，2000年和2001年高速增長也就1000多家，說明北京市的門檻遠遠高于上海市門檻，外地企業要到北京注冊是很困難的，而上海市政府是敞開大門歡迎你，各個省市的鄉鎮企業到我這兒變成上海企業來注冊。
蔡育天：我感覺整個市場機制運行過程當中，核心問題是公平、公開、公正。政府就做兩件事，第一件事就是培育這個市場，通過立法去完善法規，嚴格立法，把這個市場的秩序維持好，另外一塊就是對我們現在最低收入的、又是住房最困難的群體，政府對他們要負責任，比方說廉租屋這一塊要把它做好，也就是說不僅要降低開發商進入房地產市場的門檻，同時還要降低老百姓進入房地產市場的門檻。
-供稿/中央電視臺第二套節目信息部
《中國房產報道》欄目田軍王婭麗
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