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北京住宅市場正在進入細分階段，其中以高檔住宅市場分化最為細致。高檔住宅主要有公寓和別墅兩種形態，別墅又細分為聯排別墅(TOWNHOUSE)、單體別墅。隨著個人財富的迅速累積，身價上億的商賈不斷增加，專為此類人打造的、價值上千萬元的豪宅也應運而生。
本報記者謝紅玲日前，位于京東的別墅項目橘郡二期“水印長灘”示范單位開放。一度創造別墅熱銷奇跡的橘郡此番勇于創新，實現了從普通別墅到豪宅的飛躍，令人刮目相看
。據了解，當前市場上同樣定位于豪宅的還有玫瑰園三期、位于京東的“和安花園—國際使館村”等。這些每平方米起價在1200美元到2000多美元之間、單體價格在五六百萬以上的高檔別墅瞄準的都是當今豪富一族，即消費金字塔塔尖上的那部分人。
市場反映如何呢？記者國慶節前從各家銷售部門了解到，橘郡“水印長灘”剛剛亮相，首期推出的12套就已經被預訂掉三分之二；國際使館村首期推出70套已經內部認購8成多，起價2000美元的玫瑰園三期30套已經訂出18套。“水印長灘”總量56套，國際使館村共有280套，玫瑰園約200余套，三家總供應量不足600套。開發商反映，買家主要是私企老板、外企高級經理、國際機構駐京代表和港臺商人。據聞，訂購國際使館村的有四成房地產業內人士。
建筑與裝飾并重開發商用心良苦
與國外豪宅重建筑輕裝飾的開發理念不同，國內豪宅開發商除了在建筑本體下功夫，在裝飾上更用心，橘郡二期“水印長灘”的一棟房子本身價值1000萬人民幣，裝修裝飾的成本也在上千萬元。同在京北地區的玫瑰園三期豪宅樣板間的裝飾也煞費苦心，僅聘請室內裝飾專家的顧問費就在50萬美元。豪富生活講究的是個性，在美國很少有富豪買別人布置好的家。北京的開發商是不是在冒險？橘郡策劃總監閆鳴先生回答：“中國富人階層剛剛生成，對富貴生活缺乏體驗，所以需要示范�！遍_發商的用意很明了：引導消費。
富貴生活該是怎樣的呢？《時尚家居》主編殷志賢在參觀了國際管家學院的教學后，曾經感慨陳辭：“貴族生活就是講究，就是奢侈”。在歐洲，莊園主人看的報紙都是熨過的，皮鞋的鞋帶都要經管家之手上好油。獲得積累高額個人財富空間不過十多年的中國富人一直在忙碌中過往，還不大懂得如何享用財富，要活得從容、講究的生活方式確實要一個過程。當代開發商的“好為人師”也算有的放矢。除了利用硬件引導新的生活方式外，國內也早有開發商在管理軟件上做出嘗試。標榜“市區內的豪宅”的北京和喬麗晶公寓就在今年年初不惜重金招聘管家并送到位于荷蘭的國際管家學院培訓。開發商稱“要讓英式管家教會中國的新首富過與其財富相當的生活”。
事實證明，開發商對客戶狀態的分析是準確的，無論京北的橘郡、玫瑰園還是京東的國際使館村，樣板間都是搶手貨。
挑戰傳統現代豪宅體貼新首富
瞄上豪宅市場的北京開發商在開發理念上似乎有著某種默契：反傳統、采取社區開發模式。
客觀地說，北京的豪宅與傳統豪宅相比不是最高級的。歐美國家最高級的傳統豪宅通常自成一統、式樣各異，屬于那種不張揚地凸顯尊貴。典型的代表是美國洛杉磯的比弗利山莊。從外觀上，除了體量較大以外你幾乎看不出房子其他的顯耀之處，但仔細觀察會發現每家都是隨著主人的習性而建，有的在樹上吊個孩童的搖籃，有的專門在院子里修建了潺潺流水，而且多數人家都擁有房前房后的大片山地。歐洲國家的古堡和莊園的氣勢就更非同一般了，荷蘭聚特芬小鎮上的一座古堡，既有寬大的正房，兩側還有配房，而其后院分明是一片古老的森林。這些豪宅是用奢侈的面積、昂貴的建材、華麗的裝飾和大量的土地堆砌起來的，對資源的揮霍成為豪宅主人驕傲的資本。
如今，這樣的觀念已經跟不上時代發展的潮流，不但難以滿足新派精英對居住的感知，而且忽略了豪宅的許多本質性特征。伴隨著席卷全球的新經濟浪潮，新的社會精英脫穎而出。他們是當代社會的頂尖人物，在時代風云中神話般崛起，具有不可輕視的影響力。他們的共性特征、發展歷程及價值取向無疑都影射著當今的社會觀念、風尚和社會水準。作為新時代新經濟的代表人物，擁有自己的財富王國并占有巨大財富、享有顯赫的社會地位、具備全球化的視野和國際化的觀念、對文化認同與敬慕，鐘情于純自然背景和頂級建筑，追求“珍品化”生活，是新首富族群鮮明的特征。這是一群含蓄內斂、深藏不露，不事張揚的人，他們深深懂得珍惜土地，珍惜資源。他們與當代大師級建筑師達成了新的共識：人類與土地相互依存，與自然和諧共生，無休止的索取是不明智的，只有懂得創造、懂得回饋才是現代豪宅發展的必然。在這樣的思想指導下，豪宅設計要求每一塊土地都要經過嚴謹的規劃，每一個空間都恰到好處，每一分投入都名副其實。
于是，現代豪宅出現了，典型代表是美國加州橘郡的成熟的高尚住宅區。從建筑本身來看，從規劃設計、建造到裝飾，豪宅的每個細節都是為主人量身定造的，處處流露出對主人、家人、客人的關懷。豪宅讓人切實體會到：它最大的親和力在于從不要求主人去適應一個特定的空間，而是主動適應主人的方式、個人習慣甚至情趣愛好，它的每一個設計細節都真正與主人的生活絲絲入扣，甚至處處想在主人前面。同樣是100平米以上的主臥區，已經得到了細膩的劃分，睡眠區與休閑區平分秋色，頂級衛浴空間儲衣間、洗面臺全部分開，幾十平米的豪華觀景露臺。在尊貴主臥之外，還有三四套臥房，每一套都有獨立的觀景露臺和衛生間，讓家人和客人都享受到與主人類似的禮遇。而專門的客臥則不一定要設在樓下，在主樓梯之外，還另有一個隱蔽的、卻不失精致的通道來保證其私密性。當然還有許多同樣的體貼之處：中西雙料理廚房、雙車位車庫、代表家庭氛圍的雙面透空壁爐……每個細節都流露出“以人為本”的關懷，讓居住者感覺到，財富只有在自然享有時才具備靈魂，而刻意標榜必然成為累贅。據悉，橘郡二期“水印長灘”就很好地承襲了美國橘郡豪宅的風格，并將其產品定位為“概念豪宅”。專家評說，玫瑰園三期、國際使館村這樣的房子與國際現代豪宅相比也毫不遜色。
至于采取社區開發的模式是順應國際開發潮流的結果，因為傳統莊園式豪宅在安防設施方面的要求極高。臺灣白天鵝建設股份有限公司董事長陳清堯先生在京接受記者采訪時反映，目前香港、臺灣的一些富人紛紛從山上豪宅搬入大社區中，主要是因為安全問題不好保證。
搜尋富人還需借力傳媒和漂亮“推廣秀”
以前的別墅推廣主要面向駐京的外國人，還比較有的放矢；現在，國內新首富已經成為購買力強勁的豪宅準業主主力，但中國人“不露富”的習慣讓他們隱藏的很深，這就給豪宅的推廣工作造成了極大難度。
數家別墅開發商的前期推廣實踐證明，借助一些定位比較準確的專業媒體如財經類報刊、家居雜志或直投雜志進行信息發布，信息到達率比較高；同時，組織定向的“推廣秀”效果也不錯。9月22日，國際使館村就舉辦了一場以“共享汽車生活新境界”為主題的“名車—名苑—名模群英鑒賞會”。當日下午3時，法拉利、勞斯萊斯、保時捷、瑪撒拉蒂、美洲虎、奔馳、寶馬、奧迪、沃爾沃、凌志、陸虎、大切諾基等12部國際頂級汽車品牌的經典車型在十幾位中國名模的簇擁下駛入國際使館村內9幢歐式高級別墅的庭院內。該活動是由國際使館村開發商——三河中和房地產開發公司與《車王》雜志共同發起，在汽車廠商、經銷商和車主擁有者以及模特公司的支持下舉辦的。數百名國內外商界、企業界、文藝界、體育界及其他各界知名人士應邀參加了這次盛會。主辦方借助名車的品牌影響力、國際使館村優美的環境以及模特們個性化的表演，將汽車文化與住宅文化融為一體，既倡導了一種高品質的、國際化的汽車生活理念，又成功地吸引了準客戶的眼球和媒體的關注，實在是一舉多得。
豪宅在北京乃至國內其他城市出現的時間還不長，推廣活動剛剛開始，本報會持續關注各家的營銷“高招”予以報道，以激發更多靈感。
有專業人士提出，未來真正有較大升值空間的房子是品質好的高檔住宅，尤其是別墅。因為，別墅受土地稀缺性的影響最大，北京供應量又有限，而加入WTO后帶來的經濟全球化必然為北京吸引來更多重量級財富人物，豪宅市場空間將隨之得到擴展。當然，別墅總價高，維護成本高，對資金投入的要求大大高于普通住宅，投資性買家還要謹慎行事。另一方面，握有土地資源的開發商在規劃時一定要遵循“地盡其值”的原則，適合開發豪宅的就不要規劃成TOWNHOUSE，別浪費了資源。
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