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□帷幄
一、估價(jià)誤差。不同的估價(jià)師對(duì)同宗物業(yè)的估價(jià)結(jié)果可能存在5%的誤差。據(jù)國外的一些研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果表明，在操作中，這種誤差甚至超過了5%。這一判斷差異不僅影響了物業(yè)的收益水平，甚至決定了物業(yè)投資預(yù)期收益目標(biāo)的判斷。此外，房地產(chǎn)交易并不頻繁，而且每筆交易的過程都很漫長(zhǎng)，對(duì)資本判斷的誤差很難馬上得到市場(chǎng)的檢驗(yàn)，這也導(dǎo)致了物
業(yè)資本價(jià)值的不確定性。
二、市場(chǎng)影響。對(duì)資本價(jià)值的判斷通常是對(duì)物業(yè)公開市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)，但公開市場(chǎng)實(shí)際上是個(gè)理論概念，在實(shí)際交易過程中，很難滿足公開市場(chǎng)定義中的各種架式前提。
三、政府法律和財(cái)政政策方面的影響。政府法律和財(cái)政政策的影響，有時(shí)是可以預(yù)期的，但并不表示就沒有風(fēng)險(xiǎn)存在。因?yàn)榧词故钦咦陨硪矔?huì)隨著國際市場(chǎng)、國內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
四、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化對(duì)需求市場(chǎng)有很大影響，這種影響可能是新的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)某一地段、某一類型物業(yè)有很大影響。當(dāng)然，也可能是經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致市場(chǎng)的萎縮或是局部市場(chǎng)的萎縮。
五、功能。功能對(duì)物業(yè)的影響很難判斷。比如說智能化、大廳小臥甚至更超前的戶型設(shè)計(jì)、以人為本等都是現(xiàn)在很時(shí)髦的話題，但是在較好地段即使是七八十年代設(shè)計(jì)的“壓抑了人性”的老式二手房，市場(chǎng)認(rèn)同度一樣很高。
六、通貨因素。通貨膨脹、緊縮都會(huì)影響對(duì)收益的判斷，物業(yè)收益預(yù)期的變化直接會(huì)影響房地產(chǎn)資本價(jià)值的判斷。
七、法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)最大的可能性出在產(chǎn)權(quán)、合法等問題上。在很多情況下，物業(yè)的合法性并不是檢驗(yàn)五證那么簡(jiǎn)單的事情。
八、工程質(zhì)量。
九、后期的維護(hù)管理。有些物業(yè)特別是寫字樓、商住公寓設(shè)備配置很好，但由于后期管理不力，維修資金不足，一般在5-10年后便會(huì)出現(xiàn)不同程度的貶值。
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