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在CBD的高檔公寓中，約有5成以上的房子用作出租，其中大部分是老外；因?yàn)橛兄鄬?duì)較高的租金回報(bào)，CBD投資已對(duì)一批有閑錢、有房住的北京人產(chǎn)生吸引力。
那么，這個(gè)出租市場(chǎng)租金是否能一直保持較高水平？租房的老外都有些什么樣的特點(diǎn)？這份專業(yè)的調(diào)研報(bào)告就帶你一起——
首先需要說(shuō)明的是，我們這里所說(shuō)的服務(wù)式公寓是指能提供酒店式服務(wù)的公寓，而一般的公寓我們稱之為高檔住宅。下面，我們就投資型買家關(guān)注的CBD高檔住宅和服務(wù)式公寓市場(chǎng)作一介紹。
關(guān)注一：
什么人在CBD租房？
CBD高檔住宅和服務(wù)式公寓的租戶大多為外國(guó)公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員，他們一般都能享有公司給予的租房預(yù)算。這些人不買房子原因有二：第一，北京房?jī)r(jià)水平較高；第二，他們來(lái)華工作的時(shí)間多為三五年，購(gòu)買以后，一旦回國(guó)，很難脫手。
租客中，歐美人占到65%，這主要是因?yàn)闅W美公司給在京工作人員的租房預(yù)算高，所以他們更有條件居住在CBD的服務(wù)式公寓里，其他是港臺(tái)人、日本人和華裔等。
一般來(lái)講，這些租客中，首席代表占8%，總經(jīng)理占20%，部門經(jīng)理占26%，其余是主管和高級(jí)技術(shù)人員。
從年齡上看，26～30歲的大概占10%，31～35歲的占15%，36～40歲的占20%，41～45歲的占20%，46～50歲的占15%，50歲以上的占20%。
關(guān)注二：
老外能掏多少房租？
老外的租金預(yù)算大概是這樣的：享有1000美金／月以下的人員占5%，1000～2000美金／月的占19%，2000～3000美金／月的占5%，3000～4000美金／月的占14%，4000～5000美金的占10%，5000～6000美金／月的占24%，6000～7000美金／月的占10%，7000～8000美金／月的占5%，其余的為10000美金／月。當(dāng)然，租金預(yù)算較高的多選擇別墅，其他的選擇CBD及周邊的高級(jí)住宅和服務(wù)式公寓。
關(guān)注三：
老外一般租多長(zhǎng)時(shí)間？
老外被公司外派到中國(guó)的時(shí)間一般為3～5年。那么，他會(huì)不會(huì)也簽這么長(zhǎng)時(shí)間的租房合同呢？老外簽合同有兩種情況，一種是選定某個(gè)物業(yè)，考慮到只不過(guò)三五年，搬家太麻煩，合同可能會(huì)簽得長(zhǎng)些；還有一種，相信自己還會(huì)繼續(xù)被提升，租金預(yù)算還會(huì)漲，這種情況下，合同就會(huì)簽得短一些。有了稱心的新項(xiàng)目時(shí)，就搬家，但一般來(lái)講，租期最少也要有6個(gè)月。
根據(jù)測(cè)算，簽6個(gè)月的大概占5%，以簽一兩年的居多。
關(guān)注四：
有多少人買房投資？
在CBD購(gòu)買高檔住宅和服務(wù)式公寓除CBD辦公族和國(guó)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主用于自住外，大多有投資成份，可分為三類：
一是海外投資集團(tuán)為員工購(gòu)房。
二是個(gè)人用于租賃的純投資，比起股票，房產(chǎn)投資還是相對(duì)穩(wěn)定的。
三是私營(yíng)業(yè)主和CBD辦公族為了投資兼自住。
這里面，既包括公寓也包括商住投資。
關(guān)注五：
有多少房可出租？
目前CBD高檔住宅和服務(wù)式公寓的數(shù)量大約是900多套，為數(shù)不多。以前CBD地區(qū)也曾推出過(guò)一些服務(wù)式公寓，但因?yàn)閼粜鸵堰^(guò)時(shí)，配套設(shè)施也不是很完善，其租金只能保持在目前CBD普通公寓的水平上。
從目前市場(chǎng)看，2002～2003年CBD要推出的項(xiàng)目中，服務(wù)式公寓的比例有所提高。
關(guān)注六：
什么樣的房出租多？
CBD高檔住宅，出租較多的是兩居、三居、四居；而服務(wù)式公寓出租的次序則依次是一居、二居、三居。這是因?yàn)檫x擇CBD周邊公寓的老外多是單身或是夫婦兩個(gè)，根據(jù)他們的租金預(yù)算，要么在一般公寓租到面積大點(diǎn)的房子，要么選擇檔次更高、服務(wù)更高但面積要小的服務(wù)式公寓。
關(guān)注七：
租金和空置率
空置率非常高的階段，是因?yàn)橛写罅康奶貏e是嘉里中心那種比較大的服務(wù)式公寓出現(xiàn)，畢竟吸納的過(guò)程和量有限，租金也因此受到影響。現(xiàn)在，國(guó)貿(mào)、嘉里中心還有新推出的雅詩(shī)閣是目前CBD服務(wù)式公寓里租金最高的三個(gè)。
CBD區(qū)高檔住宅多以小業(yè)主出租為主。由于出租方式和個(gè)人對(duì)投資回報(bào)率期望值不同，租金提供存在一定差距，通常高檔住宅租金不超過(guò)20美元／月／平方米，服務(wù)式公寓在26～33美元／月／平方米之間。
關(guān)注八：
投資CBD未來(lái)會(huì)有哪些有利因素？
1、我們?cè)鬟^(guò)研究，關(guān)于WTO對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)以及各方面的影響，結(jié)果是WTO對(duì)中國(guó)主要行業(yè)的影響，首先受益的是金融、保險(xiǎn)，其次是房地產(chǎn)、IT等等，加入WTO以后有很多新的外國(guó)公司要進(jìn)入，即使先設(shè)立辦事處，也要有人員過(guò)來(lái)，也要租房住；
2、很多國(guó)家和地區(qū)尤其是像新加坡、香港，還是看好中國(guó)未來(lái)的發(fā)展，他們會(huì)購(gòu)買一批國(guó)內(nèi)的物業(yè)作為長(zhǎng)期的投資回報(bào)。
3、我們?cè)鴮?duì)亞太地區(qū)幾個(gè)主要城市進(jìn)行過(guò)分析，根據(jù)基礎(chǔ)條件、金融條件、政治因素等參數(shù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。中國(guó)是風(fēng)險(xiǎn)最高的，但我們的信心指數(shù)也是較高的，可以講，中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存。
關(guān)注九：
投資CBD要預(yù)見哪些不利因素？
1、規(guī)劃里住宅的比例是25%，所以未來(lái)還要有一定比例的住宅推向市場(chǎng)，供應(yīng)量增加，租金必然會(huì)有所下降；
2、加入WTO以后，外國(guó)公司可能會(huì)派曾在國(guó)外學(xué)習(xí)、工作的中國(guó)人回來(lái)，目前這種趨勢(shì)已很明顯。他們可能會(huì)選擇買房而非租房。
仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行1783年創(chuàng)立于歐洲的仲量行，和全美最大的物業(yè)管理公司拉賽爾1999年3月強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成立，目前業(yè)務(wù)涉足全球35個(gè)國(guó)家100多個(gè)城市，雇員超過(guò)7400人，2000年總收益為9.3億美元，是全球最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)之一。
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