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本報記者劉樹鐸
許多人感到現在買房左右為難，尤其是工薪族。
人們最“牽掛”的是買房時機。在北京申奧成功、中國加入WTO等利好消息的背景下，有的人盤算，一旦買了房子，萬一價格降下來豈不虧了？有的人擔心，如果現在不買，假如
價格真的漲上去了，那不也虧了？
就要放長假了，許多家庭可能要趁這個機會去看看樓盤，或者靜下心來思考一下到底買還是不買房子，為此，本報組織了這組文章，請有關專家從不同角度發表自己的看法，讀者供參考。
何紹一:
合適的住房最重要
主要觀點:在三種情況要買房子，急需住房、經濟條件許可和選中了合適的房子，這三種條件只要具備了一種就可買房，但最重要的是找到合適的住房
在什么情況下買房、什么情況下不買房？我的看法是，個人買房不外乎兩種用途，一種是個人居住，一種是出租，對個人居住來講，什么條件下應該買房呢？我想有三個條件。第一、亟需增加住房，或者亟需改善住房條件。第二、在經濟條件許可的情況下，有條件買房。第三、能夠找到合適的房子。具備這三個條件中的任一個條件，就應該去買房了。
從另外一個角度來說，假如具備了這三個條件，那么，現在買房，到底合算不合算呢？價格是看漲還是看落呢？這個問題怎么看，我的看法是，現在房地產總的趨勢是平穩發展中稍有上升，但不會有什么大起大落，上升的原因是現在買房子的人多了，為什么呢？一個是北京的舊房改造，大量的拆遷戶需要住房，另一個是現在人們的收入水平確實提高了，購買力也就提高了，雖然現在報道說價格上漲得很快，但我認為總的還是比較趨于平穩，即使有浮動也不會很大。
那么價格到底是看漲還是看落呢？我的看法是，有漲有落，但不會大漲大落。所以說，如果具備上面三個條件，就買。在這三者之中，合適的住房最重要，沒找到合適的，即使暫時缺房子，或者目前有能力買房子，也不要急于買，什么樣的房子算是合適呢？無非是地點、價格、面積和房屋的質量等幾方面，還有環境的問題，環境包括大環境和小環境，大環境是房子周邊的環境，小環境是房屋內部的環境，如果大環境好，小環境不好，這是容易改善的；如果大環境不好，小環境好，這就不容易改善。還有一個是功能要齊全，供氣、供熱、上水、下水、電燈、電話等，這是中低收入者最起碼的標準。另外，買房時還要看五證是否齊全，關鍵是銷售許可證，此外還有物業管理，包括收費、服務等指標。
總的來說，只要房子合適，那該買還是要買，價格雖然要考慮，但在價格不會大起大落的情況下，價格就不是重要的因素.
曾勁:
現在房價正處波峰期
主要觀點：如果是個人居住，什么時候缺就什么時候買，如果是出租，要分兩類，商務性出租，必須選好區位，普通住房出租，還是謹慎為好
買房的核心問題，其實就是價格的走勢問題，價格往上漲，那肯定是現在入市，價格往下跌，那就要等一等。
從北京房地產的現狀來說，應該說是很不錯的，從成交量和價格上來看，這兩者的匹配是最好的，但是具體分析，量的增長要大于價格的增長，量又分為兩塊，一個是供給，一個是需求，雖然今年上半年出現了短期的需求量大于供給量的情況，但從每年2000萬平方米的建筑開復工面積來說，將來的供給量仍然是很大的，北京商品房的需求量，1998年是200多萬平方米，1999年是300多萬平方米，2000年是400多萬平方米，但是供給量和需求量都遠遠大于這個指標，據官方統計，北京商品住宅的竣工量每年在800萬平方米左右，但加上各種住宅，實際竣工量要在1500萬平方米左右，這個量短期內不會形成市場壓力。從價格來看，目前平均價格在4500元左右，這個價格應該說是真實的，這個價格比全國平均水平高了一倍。
那么，價格會不會回落，什么時間回落，是不是還會漲？我的感覺是，從短期來看，價格回落的可能性不是很大，但從長期來看，價格是一定要回落的，因為價格總是圍繞著物品本身的規律來波動的，不可能永遠偏離物品本身的價值，漲到一定的程度時是一定要回調的，關鍵是怎樣判斷時間，有一點可以肯定的是，1-2年內，房價不會有什么大起大落。
我認為，從置業的角度，應該分成兩類，要看老百姓購房的目的是什么，是為了投資，還是為了居住？如果是為了居住，什么時候缺房子，就應該什么時候買房子。如果是用于投資，也分成兩類，商務性的出租，就要選擇區位，普通住房的出租，還是要小心一點。
我分析，北京的房地產市場現在正處于波峰的位置，什么時候到達波谷呢？北京房地產的周期大約是5-6年左右，按照這個規律，5-6年以后，可能會有一個低潮，那個時候價格可能會下降。
倪鵬飛：
未來房價是高的更高，低的更低
主要觀點：中高檔住房價格將上升，中低檔住房價格將下降，看準了這一點，買不買房就心中有數了
房地產市場價格的總體判斷應建立在細分市場價格的基礎之上，對市場進行細分，無論是對政府調控部門、開發商或不同階層的消費者都更有實際意義。根據經濟理論：直接決定住房價格的是住房供給、住房需求和住房成本三大因素。如果把住房分為高、中、低三檔，再縷析影響三檔住房供給、需求和成本的現實及未來因素，我們形成一個基本判斷：則未來幾年住房價格尤其是在北京地區，高檔房價格將更高，低檔房價格將更低，中檔房價格向兩端分化，總體價格水平變動不大。
先看高檔房：首先，目前的高檔房都對區位和環境提出了很高的要求，而最好和較好的地段、環境總是稀缺的，從好地段、好環境意義上說，土地及高檔房的供給是有限的。其次，從需求上看，最近的調查顯示北京高檔住房購買對象：外企、合資性質企業人員占到了被調查人數的42.1%；民營、私營、合作經營性質企業人員占到了被調查人數的37%。中國經濟的持續增長，新富裕階層的發展和壯大，擴大了對高檔房的需求；中國加入WTO，跨國公司對中國進駐，在增加對工業和商用樓房需求的同時，也擴大了對高檔住房的需求。對北京還有兩個刺激需求的因素，一是奧運因素，奧運的巨大商機和利好無疑會刺激高檔住房的需求；二是首都因素，政治、文化、信息中心還將繼續吸引全國甚至海外的巨商大賈、富貴階層來北京置業。再次，隨著高檔房功能智能化和多樣化，裝修高級化，以及開發商廣告費用和前期費用增加，高檔房的成本將進一步上升，當然政府取消有關稅費，規范管理服務、簡化辦事手續等將節約成本，但相對房價的總成本，這個節約是有限的。綜合地看，未來高檔房特別在北京等大城市將繼續穩健上漲。
再看低檔房，目前經濟適用房和低價商品房的價格很接近，我們把區位環境較差、價格較低的新舊住房統稱為低檔房。第一，供給方面。低檔房對區位、環境的要求比較低；各地尤其是北京加大了基礎設施的投資，大片的城鄉結合部甚至更遠的郊區、衛星城將很快實現七通一平，大片的土地迅速地規劃成住宅；各地政府特別是北京等房價較高城市的政府將擴大經濟適用房建設和供應的數量；北京等城市開發商大量投資于中低檔住房將陸續上市；尤其是住房制度改革后，舊房市場最終要啟動和發展。總之，未來低檔房的供給量是比較大的。第二，需求方面。工薪階層和中低收入者是低檔房的需求主體，因此，隨著中國經濟增長、入世等居民對低檔房的需求量是非常大的。第三，成本方面。交通通訊等基礎設施的大規模建設，使城鄉結合部的土地成為住宅用地，這里的土地比較廉價，而政府取消有關稅費，規范管理服務、簡化辦事手續等將節約成本，對降低房價總成本有重要影響。綜合分析，低檔房價變動主要取決于供求，對照其他商品市場變化，中國住房過剩的時代也將很快來臨。針對北京而言，城鄉結合部、郊區、衛星城等經濟適用房和商品房的大量推出，舊房市場的逐步啟動，將使低檔房價格下降。
最后看中檔房，現實及未來因素對中檔住房供給、需求和成本的影響都是中性的，但是，中間消費者群體將向低和高兩檔住房的消費分化。因此，中高檔住房價格將上升，而中低檔住房價格將下降。
綜合分析，高檔房量小，但價格變化明顯；低檔房量比較大，加上住房長期內有自然升值的特點，最近幾年住房總體價格水平變動不會太大，北京變動的空間更小。
王佩民:
現在買房正當時
主要觀點:受種種因素的影響，受需求的拉動，未來房價肯定是要上揚的，所以現在是老百姓買房的最好時機
現在買房是不是最好的時機?那就要看價格是不是最低的時候,要看在未來一段時間價格走勢,是上揚,還是下跌?
決定價格,就要看房地產的供求關系,供大于求,價格下跌,求大于供,價格上揚,這是經濟理論最基本的知識，我認為，就目前來講，是老百姓買房的最好時機，為什么這么說？我從三個方面來分析這個問題。
第一、申奧影響。申奧成功，北京將有1800億元投放到市場上，這將引起方方面面的連鎖變化。基礎設施的建設，勢必增加就業，再加上北京舊城區需要拆遷，這就構成了潛在的房地產需求。全中國、甚至全世界的人都在看好7年后的北京，這將形成巨大的移民潮，這又是一個潛在的房地產需求。
第二、入世的影響。加入WTO后，金融將對外開放，國外的資金長驅直入，因為房地產是高利潤的行業，大量資金將進入房地產業，這將促進房地產業的飛速發展。
第三、現在老百姓買房子已經不僅僅是住，許多老百姓已經把買房子當成了投資行為，投資房地產正在變成老百姓除了買股票之外的另一個投資途徑，事實上，買房出租，不僅低投入，而且高回報，這樣，商品房又構成了一個潛在的需求。
以上說明，對商品房的需求，使得房地產的價格只能上揚，所以現在應該是買房的最好時機。
但是，選擇商品房，不能僅僅看價格，更要看品質，建筑結構，建筑設施，功能布局，周邊環境，以及開發商的實力、信用和資質。
張宏:
關鍵是看財力和需要
主要觀點:根據自己的情況設計合理的投資計劃，最好請專家咨詢，包括律師、評估師等，以降低風險
對目前是否是入市購房好時機問題，我認為應當從目前北京樓市的發展前景和趨勢、購房者自身的消費能力和市場景氣周期等多個角度去分析。我認為，北京樓市的不完善，使購房者入市信心受到抑制。
從居住需求的角度，北京市的房價過高，抑制了購買需求。首先從房價和個人年收入的比例來說，北京的“房價收入比”遠遠高于合理水平。國際標準的“房價收入比”是4-6∶1；北京目前的房價收入比”是17—23∶1；上海是9—11∶1，深圳是8—10∶1。北京目前的商品房平均價格是4771元每平方米，在全國是最高的，高出第二名上海市每平方米1500元，而上海平均人均可支配收入卻高與北京，可見北京的樓市目前存在不合理的因素，高房價抑制了消費者購買能力，絕大多數購房者只能望房興嘆，不是不想買，而是買不起。
其次從衡量入市信心的指標，“供平過租”的角度分析，北京樓市又呈現不規則的現象，但反映購房者信心情況。根據“供平過租”的理論，當購買商品房的按揭貸款月還款額低于所購同檔次商品房的月租金的時候，市場購買力將呈現旺盛的現象，購房者的入市信心將大大加強。而北京樓市目前的情況是同一檔次的房屋月租金的收入遠高與貸款的還款金額，置業投資的回報率相當可觀，房屋出租的年回報率在10%以上，而目前貸款的利息率是年息4%，差額回報是6%，而目前的存款利息才2.25%，回報率相當誘人。通常在租金回報大于還款額時，購房需求會相當踴躍的，而與北京市場目前的市場情況聯系，可以得出的結論是市場空間是巨大的，但由于房價過高，需求受到抑制。
造成這種購買力受壓制的愿意是多方面的，有土地市場的原因，有經濟適用房建設的問題，也有北京樓市自身特點的因素，拋開其他因素不談，其中很重要的一個原因是北京的房地產多級市場機制沒有發揮作用，房地產二級市場還沒有完全建立，已購公房不能上市交易，壓制了市場供給和消費能力，房地產市場不暢通影響了購房者的入市信心。
樓市是多層次的，北京市場現在還有一部分購房投資者是持幣待購，但苦于目前北京樓市說來說去就是簡約板樓、歐陸風情、TOWNHOUSE等幾個品種，商品房投資品種非常單一，投資選擇余地小，滿足不了置業投資的需要；而且房屋質量問題經常暴光，逾期交房，開發商違約的現象經常出現，打擊了投資者的購房熱情。在樓盤建設開發方面顯示出北京房地產開發商和南方大城市房地產開發商的實力差距，包括開發觀念、開發管理和物業服務、園林等各個方面都有北京學習的地方。以深圳的樓盤為例，深圳的樓盤品質比北京的樓盤要好很多，但房價卻比北京的低，“低性能價格比”和高房價使很多投資者觀望，甚至打消了投資意向。而市場服務的不到位造成了市場開發不夠，購房者有錢沒地化。至于原因我認為很關鍵的因素是北京的土地價格高，抬高了開發成本。
有關買房的時機，我認為最主要的是根據個人財力情況和需要而定，因為除非大的市場環境發生變化，不然對個人投資者的影響是不大的；而且市場是動態的，個人投資是可以變現、流通、置換。我的投資建議是，在根據自己的情況設計合理的投資計劃后，最好請專家咨詢，包括律師，評估師等，以降低風險。
從整個行業周期來講，房地產業周期性很強，景氣周期一般為6至7年。我國房地產業從1993年高速發展，到1997年跌入低谷，再進入1998、1999年低水平波動，己有6年的時間，目前房地產業正進入新一輪發展周期的上升期。“國房景氣指數”顯示2000年的總體景氣水平明顯高于1999年，今年上半年又高于去年同期。房地產投資有句俚語叫“買漲不買跌”，升值、保值是房地產投資的特征。根據目前國內房地產的發展形勢可以判斷，我國的房地產領域正處在上升的勢頭。根據市場發展規律，當一國人均GDP達到800美元時房地產市場將進入黃金發展期，而目前北京的人均GDP已經達到了2700美元。商品的價格從長期來看會由市場的供求情況決定，北京市供求兩旺的市場情況決定北京的房價將想合理的方向發展。
公衍奎:
普通消費者應慎重“入市”
主要觀點:由于土地資源的稀缺性及房地產的不可移動性決定了每一項目、每套住宅都是唯一的，只要這各項目、這套住宅對你合適，還是應當“該出手時就出手”
對收入不是特別高，購房用于自住的普通消費者來說，購房可以說是一件“終身大事”，需要從方方面面考察、比較、判斷，“入市”時機更是許多人關注的問題。“入市”時機的選擇有宏觀經濟面的，也可以指微觀項目方面的，在還沒有具體區位、價格、甚至項目意向時，宏觀面的分析是主要的。樓市與股市近似，投資者都有一種“買漲不買跌”的心態，其實這種投資并非理性，只有把握時機，在市場“見底”時進入，才能夠“一本萬利”。
以北京房地產市場為例，可以從一下幾方面判斷目前宏觀經濟面“入市”時機。
1、供應：從今年前8個月的統計數據看，商品住宅施工面積、新開工面積等指標同比增長迅速，增長幅度分別高達50.86%、103.35%，這預示著1到2年內市場上供應量將大幅度上升；從供應結構來看，由于4環開通，5環修建，以及高速路、軌道交通等輻射影響，大量郊區土地逐漸具備了開發條件，目前東壩、酒仙橋、北苑、沙河等多個地方都可能有大盤出現，市場供應重心有望向中低價位靠攏。供應量加大，同時會使競爭加劇，有利于促進開發商成熟，促進市場成熟。
2、市場成熟程度：北京房地產市場雖然已經有了長足發展，但交易手續仍然比較繁復，稅費也比較高；另外，由于開發商也還不夠成熟或存在短視行為，政府部門監管也并非十分到位，消費者對商品房質量、廣告、交房等各方面投訴也一直居高不下。
3、政策：現在政府明確將住房產業作為支柱性產業來發展，并從住房制度改革、金融等等多方面鼓勵個人住房消費。但目前北京市在稅費、政府服務職能等多方面尚需努力，住房二、三級市場也還需要進一步完善開放。
4、經濟環境：中國即將加入WTO，這不但會為企業帶來機遇與競爭，對政府管理部門也應當是一項挑戰，熟悉國際制度、規范管理服務，必將提上日程。這對房地產市場來說，也是重大利好。北京市申辦奧運成功，巨額資金將投入到基礎建設當中，這不但會改善市民生活，也會為房地產開發創造基礎條件。但加入WTO以及申奧成功并不會帶來需求的急劇增長，對市場的影響將是長期、漸進的。
最近商品房價格雖然還在繼續上升，但隨競爭的加劇，必將進入一個短暫的調整期，其實現在許多項目打折與變相贈送已經顯漏了這一苗頭。由于受宏觀經濟面方面利好不斷，以及市政設施日益完善、項目質量逐步提高等等因素作用，這一調整期不會太長，而且幅度也不會太大。由于明年市場供應將放大，市場競爭將會更激烈，消費者必將從中獲益。市場成熟、政策完善等等雖然不會是短期內能夠完成的，但總會逐步提高，從全國各地發展狀況比較，以及整個經濟發展情況判斷，明年市場與政策都將有很大改善。從這一角度看，明年年底市場有望筑底反彈，應是消費者“入市”時機。明年以后，在政策、經濟環境等多方面作用下，在經過短暫調整后，市場將進入穩步上升通道。
當然，選擇“入市”時機，最重要的還是要考慮消費者個人情況，要從中觀環境、微觀項目多方面考察。由于土地資源的稀缺性及房地產的不可移動性決定了每一項目、每套住宅都是唯一的，只要這各項目、這套住宅對你合適，還是應當“該出手時就出手”。
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