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9月5日，華遠(yuǎn)集團(tuán)報(bào)出驚人消息，任志強(qiáng)毅然辭去華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)職務(wù)，并將華遠(yuǎn)集團(tuán)及其下屬公司在華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)集團(tuán)。
消息一經(jīng)發(fā)布，地產(chǎn)界輿論嘩然，焦點(diǎn)直指華潤(rùn)與華遠(yuǎn)的內(nèi)部分歧，華潤(rùn)作為第一大股東的另一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)——深圳萬科因?yàn)槠渲薪z絲縷縷的關(guān)聯(lián)也難脫干系。在種種猜測(cè)面前，深圳萬科企業(yè)董事長(zhǎng)王石終于坐不住了，于9月9日抵京，在北京萬科會(huì)議室召開了小型
記者發(fā)布會(huì)，就有關(guān)任志強(qiáng)淡出華潤(rùn)與萬科的關(guān)系以及萬科的發(fā)展情況回答了記者的提問。
華遠(yuǎn)變數(shù)與萬科沒有直接關(guān)系
“這一事件跟萬科沒有直接關(guān)系，很顯然華潤(rùn)是主體……”王石一開口就否認(rèn)了此前報(bào)道中的一些影射。但他也不排除萬科對(duì)此結(jié)局的間接影響，而且言辭中還透出驕傲。王石說，華潤(rùn)控股華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司后不久，華潤(rùn)管理高層就認(rèn)識(shí)到，萬科的企業(yè)文化和管理方式更適合中國(guó)國(guó)情，即依靠市場(chǎng)模式開發(fā)土地和推銷商品房；同時(shí)意識(shí)到像華遠(yuǎn)那樣搞拆遷開發(fā)高檔商品房，銷售依靠團(tuán)體購買的模式將會(huì)被淘汰。因此，華潤(rùn)希望將華遠(yuǎn)強(qiáng)有力的開發(fā)能力和萬科的企業(yè)管理模式有效地嫁接和移植在一起規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。2000年，華潤(rùn)入主萬科，變數(shù)開始顯現(xiàn)。王石認(rèn)為，任志強(qiáng)的辭職是不同企業(yè)文化不相融合的結(jié)果，任的此舉還是清醒和高明的。它會(huì)形成三贏的：它有利于華潤(rùn)按已經(jīng)認(rèn)可的經(jīng)營(yíng)理念形成企業(yè)文化，進(jìn)行資源整合；對(duì)任志強(qiáng)的“新華遠(yuǎn)”來說，通過轉(zhuǎn)讓18%的股份，得到了資金支持并順利拿回“公司名號(hào)”；對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，將會(huì)產(chǎn)生一個(gè)有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)槿沃緩?qiáng)是老牌的房地產(chǎn)公司老總，對(duì)市場(chǎng)非常熟悉，一定會(huì)在房地產(chǎn)界有新的作為。同時(shí)，大筆資金的投入還使市場(chǎng)增加了投資，言外之意，還有一個(gè)“四贏”，即萬科在這次華潤(rùn)內(nèi)部資產(chǎn)整合中取得完勝，其地產(chǎn)品牌及企業(yè)文化得到華潤(rùn)的充分認(rèn)可。
對(duì)于前段時(shí)間，市場(chǎng)中炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的華潤(rùn)欲以萬科整合華遠(yuǎn)事宜，王石給予了婉轉(zhuǎn)的否定。他表示，雖然萬科、華遠(yuǎn)同為華潤(rùn)控股的公司，但萬科想收購華遠(yuǎn)尚存在法律障礙。其實(shí)，這也許并不是最重要的原因，據(jù)王石私下透露即使法律問題不存在，財(cái)務(wù)指標(biāo)問題也將在短期內(nèi)對(duì)萬科產(chǎn)生不利影響。眾所周知，華遠(yuǎn)在歷經(jīng)兩年虧損后，今年將成功扭虧，即使如此，其凈資產(chǎn)收益率可能僅為2%左右，以目前華遠(yuǎn)略高過萬科資產(chǎn)規(guī)模情況看，如果在目前情況下合并，無疑會(huì)將萬科11%左右的凈資產(chǎn)收益率拉下來。雖然萬科短期內(nèi)收購華遠(yuǎn)的可能性被王石徹底否定了，但在記者一再追問下，王石謹(jǐn)慎表示，還是對(duì)萬科合并華遠(yuǎn)(9月28日后將更名)抱有樂觀預(yù)期的。不過，不可能在今年，他大膽預(yù)測(cè)兩年后當(dāng)萬科資產(chǎn)規(guī)模上翻一倍，華遠(yuǎn)自身的調(diào)整也較為徹底時(shí)，這個(gè)問題更容易解決。
賣掉萬佳是在平抑風(fēng)險(xiǎn)
萬科上半年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)喜人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.3億元，凈利潤(rùn)1.7億元，分別較上年同期增長(zhǎng)73%和50%。其中，集團(tuán)核心業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.3億元，凈利潤(rùn)1.71億元，分別較上年同期增長(zhǎng)118%和95%。上半年，萬科新增開工面積44萬平方米結(jié)算面積32.2萬平方米，較上年增長(zhǎng)84%。但美中不足的是，在公司經(jīng)營(yíng)屢上臺(tái)階的同時(shí)，中期現(xiàn)金凈流量竟高達(dá)-7.2億元，由此業(yè)內(nèi)人士普遍對(duì)萬科再生產(chǎn)資金感到擔(dān)心，因?yàn)榧词构境晒Πl(fā)行15億元可轉(zhuǎn)換債券，外加萬佳股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得近5億元，以及中行、農(nóng)行總體授信額度，總計(jì)不過38億元，這與萬科計(jì)劃中的60至70億元資金需求尚存較大缺口。
王石對(duì)此并不避諱，他首先承認(rèn)公司發(fā)展到今天，資金的確是萬科能否實(shí)現(xiàn)歷史性飛躍的核心焦點(diǎn)。近兩個(gè)會(huì)計(jì)期間公司資金缺口較大，主要是大量購置土地所致，不過，按一般情況推算，從項(xiàng)目報(bào)批到商品樓出售周期約為20個(gè)月，相信憑目前公司可動(dòng)用資金及售樓款可以滿足萬科進(jìn)一步發(fā)展的需要。
有人說萬科轉(zhuǎn)讓股權(quán)是為了彌補(bǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)資金不足，王石給予了堅(jiān)決回?fù)簟Ｕ嬲P(guān)注萬科發(fā)展的人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，公司一直在“做減法”，即集中力量發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，而非相關(guān)項(xiàng)目正逐步從萬科發(fā)展戰(zhàn)略中隱去。
也有人認(rèn)為萬科把已經(jīng)進(jìn)入上市輔導(dǎo)期的萬佳股權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓，萬科太過短視。王石表示這里有兩個(gè)急待明確的問題。其一，萬佳百貨轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定是以2000年凈利潤(rùn)為基礎(chǔ)，乘以18部市盈率所得，這個(gè)價(jià)格在非上市公司中已屬中等偏上水平。其二，他認(rèn)為萬佳百貨一定能夠做大，甚至做到比萬科還大，但這對(duì)于萬科而言絕對(duì)不是好現(xiàn)象，反而是萬佳增長(zhǎng)勢(shì)頭越猛反使萬科風(fēng)險(xiǎn)越大，進(jìn)而影響萬科真正走上專業(yè)化發(fā)展的道路。王石的解釋是，萬科的資源優(yōu)勢(shì)主要在地產(chǎn)方面，也就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在地產(chǎn)上而非商業(yè)上。
年底結(jié)束大馬拉小車的時(shí)代
王石接受采訪過程中，出現(xiàn)頻率最高的詞匯是大馬拉小車。他認(rèn)為，對(duì)于萬科而言，良好的資源始終未能被充分利用，這種情況將在2002年得到有效改善，公司目前已在10個(gè)城市搶灘設(shè)點(diǎn)，明年將進(jìn)入大發(fā)展年，預(yù)計(jì)進(jìn)入城市數(shù)量為5至7個(gè)，這對(duì)于公司資源實(shí)現(xiàn)有效配置將起到至關(guān)重要的作用。
王石放言，萬科2002年將步入高速成長(zhǎng)期。但他也清醒地意識(shí)到，企業(yè)在發(fā)展過程中不可避免地會(huì)遇到三個(gè)方面的問題。首先，萬科的工程隊(duì)伍弱于華遠(yuǎn)，對(duì)公司日后擴(kuò)大規(guī)模、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生不利影響。其次，萬科在出售萬佳股權(quán)后，已幾乎成為100%純地產(chǎn)股，但這只是框架式的專業(yè)模式，制度、管理能否跟上將直接決定公司的經(jīng)營(yíng)成敗。第三，萬科一直在擴(kuò)大規(guī)模、進(jìn)入越來越多的人口在100萬以上的城市，這種分散的跨地域經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就是資源的分散，顯得人力效率不是很高，而這只有在形成規(guī)模效應(yīng)后，其影響力才能完成。
不過，他也表示，針對(duì)上述問題，萬科已有準(zhǔn)備。預(yù)計(jì)2001年全年利潤(rùn)將比設(shè)定的3.5億元高出一成多，而這僅僅是2002年發(fā)展的基礎(chǔ)，相信在明年，萬科不論從企業(yè)規(guī)模還是從利潤(rùn)增長(zhǎng)方面均會(huì)呈現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
萬科賣掉萬佳后，就基本上是100%純的房地產(chǎn)公司了，但這并不表示萬科完成了他由多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)變。王石強(qiáng)調(diào)，萬科目前完成的是業(yè)務(wù)架構(gòu)，而專業(yè)房地產(chǎn)公司的管理架構(gòu)要到2001年底才能完成。新的架構(gòu)由三個(gè)部門組成：設(shè)計(jì)部、工程部、物業(yè)管理部。物業(yè)由陳之平來負(fù)責(zé)，技術(shù)工程由原北京萬科總經(jīng)理、集團(tuán)副總莫軍負(fù)責(zé)，另一個(gè)副總、現(xiàn)任上海萬科總經(jīng)理的丁長(zhǎng)峰負(fù)責(zé)營(yíng)銷，也計(jì)劃今年底到明年初調(diào)回總部。通過兩位副總從一線調(diào)回，完成萬科管理架構(gòu)的總調(diào)整。王石表示，做好業(yè)務(wù)與管理架構(gòu)兩方面的調(diào)整，萬科才是專業(yè)化的地產(chǎn)公司，才會(huì)徹底扭轉(zhuǎn)了大馬拉小車的局面，才能進(jìn)入高速成長(zhǎng)階段。
經(jīng)過此遭變數(shù)，華潤(rùn)、華遠(yuǎn)和萬科之間將會(huì)是一種全新的關(guān)系，此關(guān)系會(huì)演變成什么樣？三家企業(yè)對(duì)市場(chǎng)格局的影響又會(huì)有多大？請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注。《金周刊》記者謝紅玲谷立志
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