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在北京，二手房市場(chǎng)從1999年11月15日開放的第一天起，就陷入了尷尬的境地：一邊是饑渴的購房需求，一邊是龐大的空置房群，可兩股繩子就是擰不攏，成交率出奇的低。北京的二手房?jī)r(jià)格高全國(guó)聞名，其重要的原因就是這種扭曲的供求關(guān)系。
扭曲的供求關(guān)系
在西直門附近，一些原糧食部門的房子大片閑置，已經(jīng)好多年了。它們的房東大多住在另外的房子里，當(dāng)起了“吃租族”。但一大筆房錢壓在手里，畢竟不是件輕松事，他們?cè)S多人還是想上市交易。這些房子的租戶也很愿意買下現(xiàn)在的住房，租來的房子不敢裝修，不敢置好家具，生活質(zhì)量不高。據(jù)說，買賣雙方有過多次交涉，在價(jià)格上始終談不攏，至今沒有一套成交。
在北京，這樣的情況很普遍。許多老北京有兩套以上的房子，同時(shí)，在欲購房的居民中，有近8成青睞二手房�？墒�，像看玻璃罩里的鮮花，他們看得見影子，卻幾乎聞不到香味兒。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率還不到20%，有48%的居民提出在兩三年內(nèi)更換住房，現(xiàn)有住房的家庭有67%希望通過換房來改善住房條件。這表明，二級(jí)市場(chǎng)的潛力非常大。
但巨大潛力的背后，成交量如何呢？據(jù)零點(diǎn)公司調(diào)查，北京市民在過去兩年已購二手房的人數(shù)僅占購房人數(shù)的6%。北京存量房基數(shù)為150萬套，而2000年全年二手房成交量?jī)H為1100套，這樣的成交量?jī)H為上海的1／10，甚至遠(yuǎn)不及杭州。
有調(diào)查顯示，北京二手房的供求比是11∶1。然而，人為地扭曲供需關(guān)系，使二手房?jī)r(jià)格居高不下。有數(shù)據(jù)說明，80%的購房者表示愿意買30萬元以下的二手房，其中60%希望價(jià)格在20萬元以內(nèi)，可市場(chǎng)上這個(gè)價(jià)位又還過得去的房子少得可憐。
以朝陽區(qū)為例，二手房平均價(jià)每平方米4538元，而商品房均價(jià)每平方米5894元，兩者的房?jī)r(jià)比為0.77∶1，梯度根本就不明顯。
怎么失衡的
置業(yè)家園的高級(jí)評(píng)估師陳嗣濤從歷史的角度解釋了這一問題的復(fù)雜性。他說，北京二手房是這個(gè)歷代古都建筑史的縮影，明清的房子，民國(guó)的房子，新中國(guó)成立以后的房子，改革開放后的房子都有。其戶型、使用功能、配備設(shè)施的復(fù)雜性不是一兩句話能概括的。
添麻煩的還有房產(chǎn)證，近50年來就有10多個(gè)版本，這使得確權(quán)、審核工作量非常之大。安定門拆遷時(shí)，一戶人家在國(guó)家檔案館查了一個(gè)多星期，才查清自己的哪一輩爺爺花幾個(gè)大洋從哪兒買的房子。所以，歷史的流轉(zhuǎn)、變遷造成了很多復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問題。
北京現(xiàn)有公房200萬套，可謂基數(shù)龐大。但其中50萬套是中央在京機(jī)構(gòu)公房，它包括中央直屬機(jī)關(guān)、各部委、軍隊(duì)、高校等。軍產(chǎn)、校產(chǎn)是國(guó)家嚴(yán)格控制的資產(chǎn)，基本不會(huì)放開。在其余的150多萬套公房中，80萬套只有使用權(quán)，沒有房產(chǎn)證，只能等待三級(jí)市場(chǎng)的開放。還剩下不多的70萬套，有房產(chǎn)證，但以優(yōu)惠價(jià)購買的部分流入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，必須按規(guī)定先以成本價(jià)補(bǔ)齊中間的差額。
既便是可上市的二手房，大多數(shù)由于涉及到水、暖氣、物業(yè)管理等福利問題，許多單位不允許或限制房屋上市。這中間的“土政策”五花八門，北京的“大院”多，哪兒都比不上，自然限制也多。
此外，還有一些操作上的原因。例如，北京二手房交易稅將近30%(遠(yuǎn)高于上海、深圳等城市5%的稅率)，沒有完善的數(shù)字采集點(diǎn)、沒有科學(xué)的評(píng)估手段，沒有交易的合同示范文本，手續(xù)繁雜、中介多黑幕等。
建設(shè)部房地產(chǎn)司謝家瑾司長(zhǎng)在一次研討會(huì)上說：“買賣二手房太煩瑣，有的要找十一二個(gè)部門審批，正常的程序要100多天，所以，要是賣掉舊房買新房，走完所有手續(xù)，新房可能已被人買走了�！�
三級(jí)市場(chǎng)環(huán)環(huán)相扣
供求關(guān)系嚴(yán)重扭曲，使得房源成了中介公司競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。為了補(bǔ)充二手房市場(chǎng)的大量空缺，銀行、法院手里的抵押房成了寶貝，以前瞧不起的“雞肋”---尾盤樓也被一些中介商紛紛看中了。從今年上半年起，北京幾家二手房市場(chǎng)主要的爭(zhēng)食者---我愛我家、置業(yè)家園、精品家園等都開始了尾房代理。前兩個(gè)月，我愛我家還推出了“集體購尾樓，集體侃價(jià)，雞肋---我來吃”活動(dòng)，成為當(dāng)?shù)孛襟w一時(shí)追逐的熱點(diǎn)。
二手房做起來艱難，但畢竟有利可圖。要不，為什么中介不掉頭出局做別的，而死守著自己的陣地？實(shí)際上，連京城“房產(chǎn)旗艦”華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司也把觸角伸向了二手房。
利當(dāng)然是建立在高昂的價(jià)格之上的。北京二手房的高昂價(jià)格，許多直逼新房?jī)r(jià)格。業(yè)內(nèi)人士指出，實(shí)際上，一級(jí)、二級(jí)、暫未開放的三級(jí)市場(chǎng)，形成了環(huán)環(huán)相扣的鏈條。它們互相補(bǔ)充、互相牽制。因供求關(guān)系的扭曲造成二手房的高價(jià)位，一定程度上影響了一級(jí)商品房?jī)r(jià)格走高；相反，居高不下的一級(jí)市場(chǎng)又拉高了二手房市場(chǎng)。
所以，置業(yè)家園的高級(jí)評(píng)估師陳嗣濤先生用“互生互長(zhǎng)”形容一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系，再恰當(dāng)不過了。本報(bào)記者從玉華
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