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本報記者申音
編者按
居京大不易。據國家統計局最新統計，今年上半年，北京成為全國房價最高的城市，平均房價是全國平均房價的兩倍。京城百姓不得不為這座城市的歷史遺產付出額外的代價。
這些遺產包括深厚的傳統積淀、頑固的體制遺留和獨特的京都文化。
也許，有些遺產作為必需成本，我們只能默默承受。但是，造成北京高房價的大多數因素并不是宿命的，完全可以改良。房地產業交織著太多的利益沖突：消費者與房地產商、房地產商與政府、本地房地產商與外來房地產商、中央政府與地方政府……這些沖突沒有什么地域性，只不過在京都表現得更激烈而已。
也許，利益各方出自各自的立場，都擁有局部真理。解決問題的關鍵在于，在何種具體環境下，采取何種政策取向。對京城房價的解剖，意義正在于此。
北京房價高得離譜
根據國家統計局的最新數字，今年上半年，北京成為全國房價最高且漲幅最高的城市，每平方米均值為4771元，漲幅25.8%，是全國平均房價的兩倍。而排名第二的上海，房屋均價每平方米比北京要低近1500元。
如果按照國際上評估房價的標準，一般達到家庭年收入的7倍至9倍即為合理。以此衡量，上海的房屋均價是當地家庭年均收入的10.5倍，相當接近；深圳的是當地家庭年收入的11倍，也正趨于合理，而北京的則是當地家庭年收入的24倍，確實貴得有些離譜。
開發商不愿背上“暴利”的罵名。任志強搬出了《2000年中國房地產統計年鑒》說，1999年全國開發利潤為虧損15億元。其中只有12個省、自治區、直轄市為全行業盈利，廣東、上海名列前兩位。而北京虧損高達34億元，居全國榜首。2000年北京指數低于1999年，估計仍為全行業虧損。任曾是國內最大的房地產企業華遠集團董事長，現任新華遠集團董事長。
算算賬就能知道問題出在哪里。房地產的價格構成無非有3塊：第一塊是建造費用管理成本，這項所有的房地產公司都差不多。由于冬季取暖問題，北京要比上海高出上百元。第二塊就是統一的稅費，全國一樣。第三塊就是地價和市政費用。而地價現在占了整個房屋成本的1／3。
根據任志強提供的數據，上海的土地出讓金大大低于北京，同類地區，北京的土地出讓金約等于上海的3倍至4倍。
然而，北京資格最老的房地產代理商環宇信達行的總裁鄧智仁認為，北京的土地出讓金可能比上海高幾百元。但這還是無法解釋北京同上海每平方米1500元的價差。
“北京地價高昂的最主要原因是土地出讓過程不規范。炒地也好，通過關系來拿也好，完全沒有市場化。這與市場的開放程度和政府的運作過程有直接關系。”他說。
1999年，上海市有2595家房地產企業，而北京市僅有486家。企業的數量說明了市場準入的開放程度。難怪在任志強、王石這些國內房地產界的“大腕”眼中，上海與北京這兩個地位重要性、城市規模和發達程度都很相近的城市并沒有直接可比性。
地主尋租層層加碼
土地金貴，北京尤其如此。
北京市土地整理儲備中心主任史賢英介紹，截至1998年底，我國人均耕地面積是1.76畝，而北京只有0.48畝，人多地少的矛盾格外突出。
根據安邦咨詢公司的報告，在北京市的熱點地區，土地轉讓方的要價上升幅度超過年率10%。最近中央電視臺在北汽摩廠拿地，光是土地出讓金就掏了14億元，還不算開發時要交給政府的土地出讓金。
“從土地交易這個角度看，政府最理想、最公平的狀態，顯然是要能把土地一級市場控制住。”國際物業顧問威格斯中國有限公司北京區總經理李忠說。
先行一步的上海、廣州、深圳等地，已從源頭上、從土地市場上實行調控，建立土地一級市場和土地強制收購儲備機制，有計劃地通過拍賣、招投標等形式出讓土地，調控開發規模，控制開發企業規模。
但直到今年7月，北京房地局才正式成立了土地資源整理儲備中心。“責任不在北京市政府。因為，如果在廣州，沒有人大過廣州市政府，可在北京，很多東西不是市政府能管理的。”李忠一語道破。
“炒地”已經成了賺錢最快的買賣。能夠左右土地命運的，自然要利用這個機會“尋租”一把。據保守估計，每年國有土地收益流失在百億元以上。
這就是為什么按照《土地管理法》的規定，土地使用權可以通過協議、招標、拍賣3種方式出讓，但在北京偏偏“協議出讓”成了主流，因為，它更方便“幕后交易”。
在北京，土地只出讓給本地有開發權的房地產公司。外地或本地沒有開發權的企業要想取得某一地塊的開發權，就只能同這些手中儲備了大量土地的土地爺們合資合作成立項目公司。一般開發權一項就占到總投資的5%至15%，這樣一來，土地還沒動，成本就增加了，而這筆收入基本與政府無緣。
根據北京市工商局統計，2000年底全市共有房地產開發企業3929家，其中2000年新注冊1167家，而北京市場上在售的項目，據搜房數據庫統計，總共約有950個，僅掌握在510個開發商手中。也就是說，絕大多數開發企業沒有項目做。那他們在忙什么呢？按鄧智仁的話說是“耍空手道”，倒賣土地開發權。
北京市土地整理儲備中心主任史賢英透露了各路“神仙”的來歷。首先，城鎮危舊房改造的土地市場供應權，掌握在各區縣手中。其次，各委辦局系統自己占用的土地雖然是土地使用者，但也在行使處置權。第三，部分可供開發利用的土地掌握在大的開發企業手中。這些企業自己有儲備地塊，開發不過來可進行招商引資。第四，新征土地基本由各經濟開發區掌握，北京周邊有20多個開發區，開發區直接掌握著這些土地的轉讓權。第五，近郊一些鄉的開發企業，將集體土地征用后，直接投入市場。
拍賣也難治本
北京已經有了一次并不成功的拍賣。
今年2月，北京市房地局公開拍賣廣渠門的幾塊地，但應者寥寥。“沒有人這么傻，會拿一兩億元來買一塊土地，因為可能只用幾百萬元、上千萬元就成功了。所以，在資源不公平分配的情況下，土地價格就會被扭曲。”鄧智仁說。
但在北京地產市場，用于土地一級開發的資金始終是個難題。如果政府不能從源頭控制住土地供應的閘門，就很難解決土地多源頭、多渠道供應的現狀。有人估計，要壟斷北京的一級土地市場，所需資金至少在百億元之上。
我國目前的土地整理產業化基本上以行政推動為主，參與的主體是政府或政府委托的有關機構。因而，最大的缺陷是單一依賴政府出資，資金來源和渠道受到局限。
任志強指出，房地產投資在全社會固定資產投資中占有相當的地位。今年1月至7月，北京房地產投資占了固定資產投資的50%。從土地出讓金中獲得的收益在城市市政基礎設施總投資中占了70%。全國城市房地產創造的稅收和其他收益在財政收入中占有相當的比例，并在擴大和增長。
“但開發商只是一個過路財神。比如說他拆一個廠，可能賺了1億元，但是地主方一次就賺了五六個億。北京目前正處在一個急劇的轉型期，有太多的事情要做，我覺得肯定有太多的成本是加在這上面的。”李忠強調。
同樣必須注意的是，拍賣也并不一定能降低交易成本。事實上，開發商通過私下交易拿到的地可能更便宜更好。但是拍賣的好處顯而易見。首先是公開透明，減少了腐敗；其次，大大縮短了土地交易的中間環節。現在在北京拿塊地，短的需1年，長的需兩三年。當然最重要的是，拍賣體現了市場的優勝劣汰，使社會的總成本最小化。比如，廣州市從今年4月開始執行新的土地出讓金繳納規定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半，余款必須在6個月內交清。若逾期30天不能按約付款，國土局有權解除合同，追討違約賠償，并且對前期已收款項不予退還。一些玩“空手道”的企業不得不退場。
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