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最近,北京申奧成功著實(shí)使不少開發(fā)商興奮了好一陣子,隨著中國加入WTO的臨近,北京的利好題材也不斷增加。而對(duì)于城市大多數(shù)居民而言，房價(jià)似乎還是繞不過去的一個(gè)坎，那么，在現(xiàn)有的條件下，開發(fā)商為什么不能滿足普通人的住房要求？市區(qū)開發(fā)30萬至50萬元的房子到底難在哪里？
房價(jià)高低——時(shí)間與空間的矛盾
有關(guān)調(diào)查表明北京有四成左右的購房者希望買到總價(jià)30萬到50萬之間的房子，而且這部分購房者的區(qū)位要求在三環(huán)、四環(huán)之間，但是這樣的房子幾乎沒有。這是什么原因？
在最近的一次研討會(huì)上，中房協(xié)秘書長顧云昌說：上海樓盤三分之二是每平方米3500元。調(diào)查表明：上海70%多的購房者能接受總價(jià)45萬以下的房子。與此相關(guān)：上海去年的一手房交易1500萬平方米，二手房大概750萬平方米，兩個(gè)加在一起2250萬平方米，平均一個(gè)人接近兩個(gè)平米的交易量。北京1200萬人口，去年商品房竣工1000萬平方米，北京新增總量的銷售遠(yuǎn)不及上海。北京存量房的交易差得更遠(yuǎn)了，二手房交易在2000套左右，上海則達(dá)到10萬套。也就是說，北京市老百姓買房的踴躍程度與上海相比差得很遠(yuǎn)。顧云昌認(rèn)為，北京的這種狀況事出有因：福利分房的末班車效應(yīng)，二手房交易門檻較高等等原因。不過，他承認(rèn)：一個(gè)國家首都的房價(jià)比該國其他城市高，這是總的規(guī)律。
從市場的微觀情況分析：北京邊遠(yuǎn)地區(qū)價(jià)位低一點(diǎn)，能買到30萬至50萬元的房子，甚至價(jià)格還可低一些，戶型也較大，但是距離較遠(yuǎn)，到達(dá)上班地點(diǎn)要花更多時(shí)間。而市區(qū)(三環(huán)、四環(huán))尤其是東、西、北方向很難找到30萬至50萬一套的房子。但是這些區(qū)位往往擁有良好的交通條件和完善的配套設(shè)施。因此，房價(jià)的矛盾反映出城市生活中時(shí)間與空間的矛盾。
不可忽視的是：市區(qū)房屋的戶型偏大，很多都超過100平方米的面積，而均價(jià)通常在每平方米6000元以上，加上各種交易費(fèi)用，總價(jià)至少超過60萬。
中國人民大學(xué)教授林增杰說：北京現(xiàn)在的房子總面積偏大，檔次過高，所以總價(jià)比較高，超過大家的承受能力。比如，西邊某項(xiàng)目廳就達(dá)到33平方米，最小的廳也是30平方米，許多房子還是兩廳兩衛(wèi)，面積上來了，總價(jià)自然就高。與此相關(guān)的是：許多開發(fā)商承認(rèn)，市區(qū)樓盤里小戶型往往賣得最快。
能承受30萬至50萬的其實(shí)也不算普通人
雖然市場已認(rèn)可30萬至50萬房子的消費(fèi)者是不可忽視的力量，但是，這部分人群是主流嗎？他們占有城市人口多大比例？
中國人民大學(xué)教授林增杰說：人民大學(xué)準(zhǔn)備在西邊某項(xiàng)目訂購700多套房子，除去學(xué)校給教師可觀的補(bǔ)貼，每個(gè)家庭需要再掏30萬以上，結(jié)果，只有200多人去買。雖然有教師不愿離開學(xué)校的原因，但最主要是錢不夠，30萬買房還差不多，50萬就有點(diǎn)難以夠著了。
開發(fā)商楊黎明說：30萬至50萬房子的消費(fèi)者不是普通人，是屬于中等偏上收入階層。現(xiàn)在全市下崗職工不少，還有隱性下崗的。普通市民完全靠積累買房的人還是很少的。通州區(qū)房地局的汪少群說：北京市確定了中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)是年收入6萬元，實(shí)際上，還有很多老百姓年收入家庭在6萬塊錢以下，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，30萬到50萬的價(jià)格，不是普通職員、一般的老百姓所能承受的，相當(dāng)一部分人承受能力是10多萬、20多萬的住房。
從另外的角度看：政府推出的一部分總價(jià)30萬左右的經(jīng)濟(jì)適用房暢銷，也許正是滿足了市場的一大需求。但也說明：樓市要真正滿足多數(shù)人的需求，還有相當(dāng)長的路要走。
開發(fā)商：為什么不能滿足多數(shù)人
通州區(qū)開發(fā)商司京生的一個(gè)臺(tái)灣朋友準(zhǔn)備在北京做地產(chǎn)，安定門那兒有一塊地，需要兩千戶老百姓拆遷，拆遷后的200畝地可用于建設(shè)的有88畝地，根據(jù)規(guī)定的容積率，能建20萬平方米的商品房，而僅土地拆遷補(bǔ)償和土地出讓金等前期費(fèi)用超過10個(gè)億，這兩項(xiàng)折算成房價(jià)，每平方米超過5000元，土建成本每平方米2000元，加上其它稅費(fèi)以及電、暖氣等配套，成本達(dá)每平方米8000元。他認(rèn)為：在三環(huán)、四環(huán)之內(nèi)建30萬到50萬一套的房子不可能做到。
武夷花園副總經(jīng)理傅占鵡說，北京城區(qū)項(xiàng)目銷售量并不是很出色，原因是房價(jià)基數(shù)太高，構(gòu)成房屋的剛性成本太高，土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷成本等降不了，這是開發(fā)商很難做到兩個(gè)三、四(地點(diǎn)三、四環(huán)，總價(jià)30萬、40萬)的原因。申奧成功后，反而郊區(qū)土地上漲，上地在漲，回龍觀在漲。
開發(fā)商楊黎明認(rèn)為：政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的稅費(fèi)減免是有限的，但是老百姓的收入更有限，也就是說，老百姓很難以有限的收入買到市區(qū)的房子，即便是在郊區(qū)，雖然房價(jià)便宜，但許多郊區(qū)房子賣得非常吃力，這是因?yàn)榉績r(jià)雖然低，但為了解決交通問題，許多家庭得考慮買車的問題，有些地方，一個(gè)家庭一部車還不夠，從而總支出也增加了。
對(duì)于開發(fā)商而言，不能在市區(qū)建30萬至50萬的住宅，除了成本太高，還有就是對(duì)于市場預(yù)期的擔(dān)憂。楊黎明說：北京現(xiàn)在項(xiàng)目報(bào)批的建設(shè)量達(dá)1億平方米，這包括在建的，也包括在銷的。此外，還有正在醞釀投資的。已經(jīng)被批的1億平方米一年多后集中投放市場，市場怎么消化？這意味著全北京市人均要買將近7、8平方米面積，供應(yīng)量很大，存在風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為：單方面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)商暴利有所偏頗，任何一個(gè)國家的首都，房價(jià)高出全國其他地方并不稀奇。從各個(gè)國家的首都統(tǒng)計(jì)來看，地價(jià)是市中心往外1公里跌一半，倒過來說，從外向內(nèi)，每向市中心移動(dòng)1公里漲一倍，因此，市區(qū)房價(jià)很難下降，現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地搞開發(fā)，沒有什么太大的盈利空間，搞得不好有可能賠錢。
提醒：市區(qū)30萬至50萬元房子仍有開發(fā)空間
由于成本和利潤以及風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，許多開發(fā)商對(duì)市區(qū)低價(jià)房的開發(fā)缺乏信心，這是一個(gè)事實(shí)。但同時(shí)，市區(qū)仍不乏小戶型取得成功的先例。位于西直門的今典家園小戶型、位于CBD的陽光100的小戶型暢銷就是明證。小戶型會(huì)增加建筑成本，但由于總價(jià)低，許多人能接受，對(duì)于快速回收資金還是有利的。
況且，城區(qū)的不同地段，地價(jià)也不是一樣的，因此，小戶型在城區(qū)由于享有交通、配套等生活、工作方面的便利，其市場潛力不可小視。馮衛(wèi)平
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