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低價商品房殺聲震天
地產界偶像派人物王石并沒有如大家所希望的那樣出現在8月中旬的博鰲21世紀地產論壇上，比較普遍的說法是因為他下珠峰受阻而無暇顧及。但記者得到的消息是，就在地產梟雄們在海南高談闊論的時候，王石卻跑到北京通州區與該區領導談項目，這個很大的項目據說價格都在3500元以下。據富河園副總經理司京生透露，目前有三大房地產公司要進通州，
30萬元或者30萬元以下的住宅他們都要做。除了萬科以外，太合集團已經跟通州區政府簽了36億元的合同協議，要建一個新的通州城，房價定在4000元以下；珠江駿景也在通州圈了3600畝土地。
大開發商的介入，使小開發商感到壓力的同時，更多的是找到方向的興奮。一些規模較小的低價樓盤近日頻頻發力。9月6日，動力街區將二次開盤。該項目銷售總經理付成立說：“我們在6月14日國貿房展會一出場，立馬觸發樓市激浪。短短4天，1630人初簽意向，上萬人前來咨詢，相信仍會繼續火爆。”新康家園的辛欣說，因為賣得好，新康家園現在房價月月都在漲，大概會漲到均價3650元左右。
其實，新康家園的開發商是鼎鼎有名的新世界集團。該集團以前進入大陸市場一直在做公寓、商場、酒店，而且都是比較高檔的，現在為什么一只手伸向低價商品房呢？辛欣說：“開發商應該有主流意識。住宅市場做高檔好還是低檔好，大家會看它是不是主流市場。”
據搜房北京典型指數進行的一次調查顯示，在北京，選擇三環沿線的購房人群中，39.8%人選擇了總價在30萬元以下的住宅，37%的人選擇50萬元以下；選擇四環沿線的人中，44.7%的人選擇總價在30萬元以下的住宅，33%的人選擇50萬元以下。從最暢銷的住宅面積(90～120平米)來推算，每平方米價格應在3000～4000元左右。因此，人們所說的低價商品房是指總價位三四十萬的房子。云景里的鄒東成說：“在北京的住宅市場，如果按照資金總額來算的話，這種住宅估計不會超過30%。但是如果講到客戶的個體來說，這個數量肯定是最大份額的。北京市一共有600萬戶家庭，可能有400萬戶家庭是處于這個市場里面的。這個蛋糕還是很大。”
目標客戶群直指經濟適用房
據統計，去年北京的經濟適用房開工面積為267萬平方米，今年全年計劃開工150萬平方米，但截至今年上半年，實際開發面積僅為34.6萬平方米。據悉，著名的回龍觀小區二期到現在一直沒有開盤，主要原因是開發商想漲價，但政府一直控制它，不同意它漲。所以，老百姓熱盼的經濟適用房便杯水車薪、虎頭蛇尾。
低價商品房正是瞅準了這個市場的空檔。經濟適用房的目標客戶群是年收入6萬元左右的家庭，這些低價商品房的目標也大概如此。付成立說，月收入5000到10000元的家庭都是我們的客戶。司京生則干脆說：“從北京市經濟適用房價格來講，通州的房子比北京經濟適用房價格還低。”搜房研究院的黃瑜對低價(總價)商品房的客戶群作了一個描述：“由于城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的成長型客戶。他們是30歲左右的公司職員，客觀上需要大量的住房；收入能夠滿足生活但不算很高；存款定期入帳但不算太多；希望有自己的房子但無須太大；追求一定品位但不求奢華。這是最有活力的一群人，經濟的持續發展使得他們的收入逐漸增加，雖然目前儲蓄有限，但未來預期看好，敢于用明天的錢圓今天的夢。”
一位開發商說：“現在真正經濟適用房老百姓還買不起，現在買經濟適用房都是開大奔馳的，買好幾套沒人住的。”原因是：“面積都偏大，現在的經濟適用房200平米的都有，單價下來了，但是總房款還是不低，一套房子也是30到40萬。而且經濟適用房都在四環以外，真正能熱銷的就幾個。”
現在北京經濟適用房肯定會受歡迎，但是老百姓買經濟適用房還是買商品房？觀察家指出，現在同地區的經濟適用房單價比商品房還是低1000元左右，而且買經濟適用房有一些稅費上的優惠，但是經濟適用房的產權問題怎么解決還是個問題。得到經濟適用房產權，須補交3%的房款，這個3%加進來，總房價和買商品房有多大差距，就需要消費者算仔細了。這種提醒給了商品房開發商很大的信心。
誰的利潤大
盡管北京市場對低總價房有強烈的需求，但并不是所有的開發商們底氣都那么足。還有一些開發商認為開發普通商品住宅無法表現公司地產開發的專業水平，沒有介入。甚至有傳言說新世界集團介入低價房主要是因為在改造北京崇文區中被套牢、從而得到崇文區政府的支持。所以，住宅市場正在發生的根本變化并未引起應有的關注。
實際上，低總價商品房利潤并沒低到哪里去。付成立透露：“咱們普遍商品房利潤肯定在10%到15%，國際上是6%。”司京生說，做這種房也沒有賠過本，最少的時候有每套只掙4四五萬元的，但大多都不止這個數。
鄒東成說，之所以價錢低又能掙錢，是因為我們合理地降低了成本，其中地價是關鍵因素。辛欣說，我們買地談了兩年，拿地比較早，所以地價比較便宜。司京生說，通州的開發商得益于通州區政府的優惠政策，比如通州商務區A區的土地出讓金，原來200元，現在優惠給你50元。另外，這些房子大多是五六層的小板房，省去了電梯成本。
如何降低自己成本，付成立說：“我們的合作開發伙伴美晟開發公司是新成立的一個公司，以前是做建筑的，現在它有自己的建筑公司，有自己的物業管理公司，所以東西都是一條龍的，它在一些項目上壓縮了成本，用技術解決一些具體的問題。”項目配套設施方面，付成立說，主要是利用周邊的一些資源，如學校、醫院等，小區周邊都有。
和低總價商品房比，經濟適用房的利潤如何？據悉，國家將經濟適用房的利潤控制在3%。而司京生認為實際上可能不止：“從理論上最后得出3%，但是這個東西絕對不可能，起碼10%。為什么呢？經濟適用房在開發當中最大的費用，一個是土地，一個是市政配套，在這上面其成本幾乎沒有。”即便如此，很多開發商不是做不了就是不愿意做經濟適用房，因為按照國家和北京市的規定，建經濟適用房必須嚴格地執行建筑、規范、間距、綠化、配套的規劃要求，而商品房則相對靈活一些。所以，在很多開發商眼中，做經濟適用房還不如做低總價商品房。
可以預見，低總價商品房的時代就要來臨。
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