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李霄峰
目前個人購房已成為住宅消費(fèi)市場的主流。據(jù)有關(guān)資料顯示，今年上半年，北京個人購房的比重占到購房群體的93.8%。這說明，商品住宅已從面向少數(shù)群體的高層消費(fèi)轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費(fèi)，京城普通居民已成為購房消費(fèi)的主力群體。但是，目前北京住宅的供給市場卻是以高檔住房和商務(wù)樓盤為主，最為廣大中低收入消費(fèi)者關(guān)注的低價(jià)位商品住房開發(fā)規(guī)模
相對較小。
據(jù)搜房網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，北京普通商品住宅的價(jià)位主要集中分布于每平方米3500至8500元之間，占整個市場規(guī)模的68.41%。京城許多開發(fā)商把注意力集中在少數(shù)購買力強(qiáng)的白領(lǐng)、金領(lǐng)等高收入階層，主打中高檔住宅。這不僅造成開發(fā)項(xiàng)目、價(jià)格質(zhì)量檔次沒有拉開距離，同時(shí)也挫傷了廣大中低收入者的購房積極性。對此，有關(guān)人士認(rèn)為，開發(fā)商有針對性地調(diào)整自己的發(fā)展定位、供應(yīng)定位和產(chǎn)品定位，為主流消費(fèi)群體提供中低價(jià)位住房產(chǎn)品已是當(dāng)務(wù)之急。那么，市場中什么樣的商品住宅受歡迎呢？
每平方米4千元以內(nèi)房受歡迎
據(jù)搜房典型指數(shù)系統(tǒng)日前開展的“少花錢買好房·樓市關(guān)注普通人”大型市場調(diào)研活動結(jié)果顯示，總價(jià)在30至50萬元的低總價(jià)住宅市場需求量極大，占到整個市場的四成之多。在被調(diào)查有購房需求的人群中，44.7%的人選擇總價(jià)在30萬元左右的住宅；33%的人選擇在50萬元左右的住宅。從最暢銷的住宅面積(80至120平方米)來推算，每平方米價(jià)格應(yīng)在3000至4000元左右。另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局去年下半年對1500戶城鎮(zhèn)居民購房意向的調(diào)查顯示，在1500戶居民家庭中，90%以上的購房者選擇購買房價(jià)在4000元／平方米以下的住宅。
在近年的個人購房者中，真正迫切需要解決住房問題的主要是危改戶、拆遷戶、無房戶。京城幾十萬戶居民要在舊房改造中外遷購房，據(jù)保守估計(jì)，這類購房每年需要200萬平方米的供應(yīng)量。那些原本住房條件比較差的普通居民，危改得到的補(bǔ)償款平均每戶15萬元左右，他們中間絕大多數(shù)屬于中低收入者，積蓄有限。因此，每平方米3000至4000元，總價(jià)位在30至50萬元的中低價(jià)位住宅，是他們購房時(shí)的首選。
有關(guān)人士認(rèn)為，北京主流需求的30至50萬元的住宅特征及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到：社區(qū)規(guī)模，對距離市區(qū)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目來說，因需依賴自身配套，需要一定的建筑規(guī)模。一般來說，建筑面積應(yīng)達(dá)到12萬平方米以上，居住人口4000人以上，在此基礎(chǔ)上社區(qū)居民日常消費(fèi)可支持800平方米以上的超市，從而滿足日常生活的需要，物業(yè)管理亦可實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。
京城人購房越來越注重交通
低總價(jià)住宅的客戶，要求交通通達(dá)便利的同時(shí)，需節(jié)省交通費(fèi)用。因這部分客戶50%以上仍然需要依賴公共交通。因此，住宅附近至少應(yīng)有1條以上的公交線路保證出行，如臨近地鐵、輕軌，其吸引力會更大。目前，一些三五十萬元的住宅正是由于便利的交通環(huán)境而吸引了大批的購房者。如位于通州區(qū)的富河園，經(jīng)過小區(qū)的公交線有930、322、938、312、846、388等六七條；位于朝陽區(qū)甘露園的朝陽無限小區(qū)，有342、382、846、815、115、363、306、411等多條公交線經(jīng)過；位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新康家園有723、926、946、927等多路公交車經(jīng)過；位于崇文區(qū)永外安樂林路的天天家園有610、707、341、210、377等路線的公交車通過。
五十萬元以下的住宅何處尋
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)育的不斷健康化，開發(fā)商在市場規(guī)律面前無疑會逐漸加大價(jià)位在4000元／平方米以下的普通商品房建設(shè)。據(jù)搜房公司提供的資料顯示，目前市場上三五十萬元的住宅項(xiàng)目主要有：
通州區(qū)：富河園均價(jià)2700元／平方米、天賜良園均價(jià)3250元／平方米、新華聯(lián)錦園均價(jià)3200元／平方米、云景里均價(jià)2600元／平方米、運(yùn)喬家園均價(jià)2780元／平方米、武夷花園均價(jià)2900元／平方米、達(dá)富園均價(jià)2800元／平方米、新華聯(lián)家園均價(jià)3100元／平方米、怡佳家園均價(jià)3250元／平方米、同心嘉園均價(jià)3790元／平方米。
朝陽區(qū)：鑫兆佳園均價(jià)3588元／平方米、美然動力街均價(jià)3800元／平方米、朝陽無限均價(jià)4388元／平方米。
大興區(qū)：泰中花園均價(jià)3000元／平方米、郁花園二里均價(jià)2870元／平方米。
亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：新康家園均價(jià)3600元／平方米、大雄城市花園均價(jià)4200元／平方米。
石景山區(qū)：琳瑯莊園均價(jià)3580元／平方米、地鐵古城家園均價(jià)3600元／平方米。
崇文區(qū)：天天家園均價(jià)4500元／平方米。
豐臺區(qū)：豐潤世家均價(jià)3980元／平方米、方寶苑均價(jià)4500元／平方米、東麗溫泉均價(jià)4380元／平方米。
海淀區(qū)：金榜園均價(jià)3880元／平方米、龍澤苑均價(jià)4000元／平方米。
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