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隨著個人投資房產(chǎn)的熱度升溫，不少普通人開始對房產(chǎn)投資感興趣，特別是手里有閑房的人。但由于涉足這一領(lǐng)域時間短、經(jīng)驗少、對自家房產(chǎn)的真正價值不了解，期望值過高，銷售報價與市場價相去甚遠(yuǎn)，買方覺得你的房子太貴不值，以致“高不成”，你想賣個好價錢，給錢少了還就不肯賣，以致“低不就”，幾番錯失良機(jī)，眼看著房子賣不出去心里干著急。問題的關(guān)鍵在哪兒﹖就在于你沒有科學(xué)、準(zhǔn)確地判斷出自己的房子值多少錢。那么有什么方法能夠判斷出房子的真實身價？
一般地說，判斷房子的價值有以下幾種方法：
中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)——省心省力比較準(zhǔn)確
選擇一家品牌好、信譽(yù)好、客源好的房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，因為規(guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過專業(yè)培訓(xùn)的分析員根據(jù)房子的各種因素進(jìn)行測算，能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環(huán)境的市場價格，并依照房子的實際情況選擇不同的方法，最后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮，得出一個最接近市場行情、最能反映房產(chǎn)真實價值的結(jié)論。業(yè)務(wù)人員通過把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、交易單價、交易日期、交易日期修正、區(qū)域及個別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評估系統(tǒng)，與客戶的房產(chǎn)進(jìn)行對比計算，得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設(shè)開發(fā)法等，不同的實際情況可以采用不同的評估方法。最常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復(fù)雜，不太適合個人自己計算。
提示：此方法的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務(wù)資質(zhì)的品牌中介公司，與中介公司簽署正規(guī)、細(xì)致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無名小中介。
免費(fèi)網(wǎng)上評估系統(tǒng)——操作簡單快速高效
大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財頻道開設(shè)免費(fèi)在線房產(chǎn)評估系統(tǒng)，并且操作簡單易行，評估結(jié)果雖然不是很準(zhǔn)確，但能讓急于了解自家房產(chǎn)價值者心里有點(diǎn)數(shù)。網(wǎng)站的二手房評估系統(tǒng)一般來說是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價法規(guī)》和具有國家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，綜合以下各種因素，包括住宅類型、位置、交通狀況(例如建筑使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費(fèi)用)、給排水、電力供熱、管道燃?xì)獾葪l件，以及相鄰品質(zhì)接近的項目均價，還有賣房者對房子價值的期望值等，幾秒鐘的時間，你會得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評估報告。
提示：不同網(wǎng)站因評估方式不同、采用的評估系統(tǒng)電子版本有差異，得出的房產(chǎn)總價和單價都會有一些出入，買房者可以把它作為一個基本參考。
房產(chǎn)專業(yè)評估師——很少為買房個人服務(wù)
給房產(chǎn)估價需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國家考核認(rèn)定的房地產(chǎn)估價師，也只有在比較成熟的市場環(huán)境下，依據(jù)大量可供參考的市場信息，才有可能評估出比較準(zhǔn)確的價格。
不過，估價師很少為普通的個人客戶服務(wù)。對于普通的購房者來說，如果僅僅希望做個簡單的評估，首先需要確定一個評估的基準(zhǔn)。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，以此對市場行情有個大致的了解。當(dāng)然，查詢某些大型中介的廣告報價，對了解行情也會有幫助。不過，能夠作為評估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，必須是現(xiàn)實的成交價格。
提示：請專業(yè)評估師做評估需要負(fù)擔(dān)不低的費(fèi)用，想賣房的人請切記這一點(diǎn)，做好心理準(zhǔn)備。此外，不同的評估師算出的價格會有差異。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一定范圍內(nèi)，因評估師的經(jīng)驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同，必然會產(chǎn)生具有一定差異的評估結(jié)果，有點(diǎn)差異是正常的，但差異不能太大。對差異的合理范圍，應(yīng)該以市場平均值為參照。
建立自己的土賬本——也能算個八九不離十
在這里教你一個“土法子”，也能將你自己的房產(chǎn)算個大概其。當(dāng)然前提是會算下面幾個數(shù)據(jù)：一、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率扣減2%；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房，則扣減10%；三、房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，樓頂減5%；四、朝向因素。假如房子沒有朝南外門窗，則減5%；五、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%，屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%；六、習(xí)慣性心理因素，也會使人們對買舊房心存壓力，花半天錢、花半天工夫，才買套舊房，這一因素使房價又減8%的價錢。
提示：有個最簡單的二手房售價測算方法——報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。舉例：某房1990年建成，樓層為4層(共12層)，建筑面積60平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。于是，因其是“三小”套型：-10%；折舊率10年×（-2%)＝-20%；樓層：＋3%；朝向：南北；非小區(qū)和無物業(yè)管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%；重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：＋15%；心理因素：-8%；當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為4000元／平方米，得出該房產(chǎn)價格為：4000-(4000×２0%＋4000×１0%-4000×３%＋4000×８%-4000×１5%)＝3200(元／平方米)。因而此房的實際成交價格為19.2萬元左右。晨報記者 葉晴／文
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