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本報記者劉樹鐸
北京房價虛高，引起了社會各界的廣泛關注，由此，經濟適用房也再度吸引了人們的目光。
政府有關部門明確表示，繼續加大經濟適用房的建設力度，從而起到穩定市場，平抑
房價的作用。
但是，自從政府推出經濟適用房項目以來，經濟適用房一直就是熱點話題，一方面是火爆的熱銷場面，另一方面是老百姓七嘴八舌的爭議和媒體的討論。
不過，作為過渡性的產品，作為政府調控市場的一個手段，政府會堅定不移地沿著條路走下去，那么，這種爭論也就會繼續進行下去。
北京申奧成功，導致樓市熱炒，國家統計局的統計結果一出來，更讓人們大吃一驚，北京的樓價原來這么高，政府出面說話了，要加大經濟適用房的建設力度
其實，北京炒作房價并不是在申奧成功以后，從今年年初就有了苗頭，只不過是蓄勢未發罷了。從表面上看，7月13號似乎是個分水嶺：媒體上鋪天蓋地的都是房價！亞北的樓盤就在這種吵鬧中悄悄地提升，緊接著，國家統計局公布了最新統計結果：上半年北京市房價平均上漲了25%，高達4771元，是全國平均售價的兩倍，比排在第二位的上海高出1500多元，漲幅也居全國31個地區之首。
針對北京樓市持續過熱，市建委開發辦和房地局有關負責人解釋說，一方面是因為個人購房需求依然旺盛，拉動房價上漲；二是本市天通苑、回龍觀兩大經濟適用房項目后期尚未開盤，低價位住房供應減少，引起房價總體上升；第三也不排除部分開發商利用奧運、入世等概念炒賣高價房產，使消費者沖動購房。
北京市建委開發辦和北京市房地局有關負責人同時表示，近期將采取三項措施平抑房價。一是加緊經濟適用房建設，盡快啟動天通苑和回龍觀后期項目，并積極籌建新的經濟適用房項目；二是成立土地儲備中心，為未來的經濟適用房建設預留用地，并為CBD、中關村、亞運村等房價上漲的熱點地帶預留規劃用地；三是出臺相關政策，規范征地程序，并將征地費用控制在合理的范圍內。
至少有三個問題亟待解決，政府也試圖采取措施力爭做到公平、公正、合理，但是，畢竟政府在某種程度上是力不從心的
一方面，是經濟適用房項目的熱銷，另一方面，是老百姓七嘴八舌、喋喋不休地爭論，焦點話題也無非就是：經濟適用房到底如體現公平和合理？到底如何防止劫貧濟富？
那么，主要問題體現在什么地方呢？
為此記者采訪了建設部科學技術委員會副主任聶梅生。
聶梅生分析認為，主要有三個問題。第一，買房者中有相當一部分為中高收入家庭。國家目前的政策是最低收入者租賃廉租房，中低收入者購買經濟適用住房，高收入者購買商品房。對經濟適用住房購買資格的界定是家庭年收入6萬元以下。根據調查，1998年以來，約有16%的經濟適用住房賣給了中高收入者。與之相伴隨還出現了一人多房的現象，更是違背了這項政策的初衷，造成這種現象的主要原因是現階段購買經濟適用住房只要由購買者出具工資收入證明即可，而目前個人資金管理、信用管理等宏觀條件還不完備，購買者收入的核實取證難度較大。
第二，單位價格偏高。一些經濟適用住房的價格與商品房相差無幾。從而形成兩種局面：一方面由于政府對經濟適用住房的優惠政策，所以高價的經濟適用住房使得政府減少的稅收轉化為開發商的高額利潤；另一方面高價格使經濟適用住房只適于兩種人居住：拆遷安置戶和中高收入者。
第三，部分經濟適用住房偏豪華。與單位房價過高不同，有些經濟適用住房的單位價格并不高，但在戶型、裝飾方面卻偏豪華，這往往是由于購買者界定的模糊造成的，從而導致一些開發商在經濟適用住房建設上片面追求品位，如有些開發商的目標是將經濟適用住房建成精品、名牌，在設計中選用高檔材料、名家設計，同時配套設施如物業、會所、廣場等追求高品質。因此，這類住房總體房價依然偏高，而且在很大程度上導致了與同等條件下商品房開發商的不平等競爭。
據悉，目前，居民家庭收入審核是最為突出的難點。根據有關規定，現在可以通過單位或居住地有關部門(辦事處、居委會等)出示證明方式，將來要逐步過渡到依靠納稅單等進行審核。在目前通過單位或有關機構證明的方式下，應該實行公示制度，接受社會監督，確保經濟適用住房銷售公平、公正。
可以說，政府推出經濟適用房項目，體現出政府在宏觀調控和引導市場方面的信心和決心，但是，這樣一個浩大工程的推出，卻引來了方方面面的不滿意，這到底反映了一個什么問題呢？
聶梅生認為，既然經濟適用房是解決中低收入家庭的住房問題,那么就肯定要有政府的補貼在里面,這里面就有三個問題。1、為誰蓋房子,這是政府的一個責任。2、如果是為中低收入家庭蓋的房子,就必須控制房價。3、對經濟適用住宅的特殊政策。
現在對中國來說,經濟適用住宅承擔了幾方面的任務,比較復雜。如果僅僅是解決最低收入的問題,那經濟適用房就不必出售了,租出去就可以了,但是因為我國在發展過程中有一個房改,房改就是由原來的福利分房改成貨幣化分配,這一步邁得是非常大的,我們是把經濟適用房進入了房改,這樣經濟適用房、房改房和商品房之間的界限就不是很清楚,因為進入了房改就等于進入了市場經濟,進入了商品交換,所以說,現在面臨一個比較麻煩的事情就是,界限不清楚,對象也不清楚,政策也不是特別清楚,這是發展過程中一個沒法解決的問題,這就是中國現階段出現的一個特殊情況。
經濟適用房一方面要解決中低收入家庭的住宅,另一方面又有房改房的任務,這就出現了一道分界線：對經濟適用房,國家給補貼,免去了一些稅費,既然國家有補貼進去了，當然就要控制房價了，如果經濟適用房只分不賣，那么國家的負擔太重了,所以只好把這部分放到市場上，用控制價格的辦法解決這個問題。
在這種情況下,在同一個地區就可能存在兩類房子,由于目的不一樣,成本不一樣,售房對象不一樣,就使經濟適用房和商品房之間出現了一些問題，比如都是回龍觀地區,同一地區,一部分是經濟適用房,國家給了許多補貼,可能一平方米減免多少錢,但隔條馬路就是商品房,什么都不減,也不免,那么這兩家的基礎就不一樣,即使房子蓋的是一樣的,但售價也不一樣。
當然,國家肯定要規定一個利潤,比如,3%的利潤,但搞經濟適用房的開發商就會覺得虧了。國家是給我減免了一些稅費,但你不管我出售啊,所以,好多開發商提出,你讓我開發房子可以,你給我定價也可以,但房子我不負責賣行不行,你政府拿走吧,我只拿我的3%就行了,但現在你讓我賣,萬一我壓在手里怎么辦?房子一旦壓在手里,我的損失可就大了。所以開發商必須好好蓋房子。雖然減免了一些稅費,但也不敢掉以輕心,萬一房子蓋不好,就賣不出去,而且是大片大片的,像北京的一個小區就幾百萬平方米,很不得了啊,一旦形成積壓,連3%的利潤也保不住,那賠的可就大了,所以必須好好蓋房子,結果是房子蓋得都挺好,像天通苑和回龍觀,蓋得很好，賣得也很好,這種情況下就形成一種反差,開發商認為,我費了這么大的勁,把房子蓋起來了,如果不限價2600元,我完全可以賣到3600元嘛。
對旁邊的商品房開發商來說,心里也不平衡,由于國家給經濟適用房補貼了,所以你的成本就低,你賣2600就行,而我的成本比你高1000元,所以我就應該賣3600元,可他也得好好蓋房子,他不好好蓋,老百姓都去買經濟適用房了。
老百姓也不滿意,為什么呢?老百姓認為,經濟適用房的對象不明確,這方面,政府是有苦衷的,因為經濟適用房就是補貼給中低收入家庭的,但中國的中低收入不好確定,因為工資收入不是很透明,按理說,工薪階層差不多都可以買的,但工薪階層差別也很大,真正買得起的也不是工薪階層中太低收入的人,一般都是中等收入以上的人。最初的政策不是很明確,很多大款買了好幾套,所以說政府的優惠到底給了誰,這個是有意見的。另外一種意見是,開發商蓋經濟適用房,政府是限價的,房子肯定不如商品房好,就懷疑利潤空間，比如在回龍觀地區，有些工薪階層就不買經濟適用房而買商品房，因為他分析經濟適用房的材料不如商品房的好，甚至懷疑利潤空間不是3%，也許達到了7%、8%吧。
但是，盡管有一點問題，這也是前期的情況，是在過渡中的問題，并不是說經濟適用房就不搞了。
面對一輪一輪上漲的房價，政府決不會坐視不管，爭論歸爭論，但這是發展中出現的一個正常現象,政府是有這個決心的
8月中旬，建設部住宅與房地產業司召開房地產形勢研討會，謝家瑾司長指出，雖然目前市場前景良好，但由于房地產有一年的生產滯后期，因此要加強宏觀控制和引導，既要防止出現空置量房的加大和新的過熱，也要避免出現因對市場估計不足而產生的供不應求。
建設部有關部門負責人在接受記者采訪時指出，推動經濟適用住房建設，是建立與社會主義市場經濟相適應的新的住房供應體系的一個重要組成部分，也是當前培育住房市場的一項重要政策，在相當一個時期內必須堅持，不能動搖，更不能取消；個別地方如果為了眼前的稅收或屈服于開發商的利益宣布取消經濟適用住房建設，是違反國家政策的，也是十分錯誤的，必須盡快糾正。
這位負責人同時指出，建設部將采取有效措施控制房價上漲。
首先，堅定不移地加大經濟適用住房建設。最近國家下達了2001年經濟適用住房計劃，年內施工面積2.25億平方米，年度投資規模1700億元。各級政府應落實和完善經濟適用住房的各項政策，堅持以發展城鄉居民適用住房為主，供應更多低價位的住房，并加強對經濟適用住房建設和銷售的管理。
其次，強化土地資源管理，調整土地資源供應量。根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，控制一些城市過高的地價。堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。
第三，加強和完善宏觀檢測體系。通過土地供應、稅收、金融和改善預售管理等手段，及時進行必要的干預和調控，有效防止房地產業“泡沫”的產生。
第四，全面研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。不僅要落實已經出臺的各項優惠政策，進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策，還要繼續加大清理住宅建設和消費環節不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。
建設部下發經濟適用住房建設投資計劃和信貸指導計劃
為貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》精神，建設部確定了2001年經濟適用住房建設投資計劃和信貸指導計劃規模，并就計劃執行中的有關問題發出通知：
一、發展以住宅業為重點的房地產業，加大以經濟適用住房為重點的住房建設力度，是“十五”計劃綱要確定的一項重要政策，這對深化城鎮住房制度改革，改善廣大中低收入居民住房條件，擴大內需，拉動經濟增長具有重要意義。
二、2001年全國經濟適用住房年內施工面積為22552.70萬平方米，其中：續建項目施工面積9345.63萬平方米，新開工項目施工面積13207.07萬平方米；年度投資規模1699.30億元，其中：銀行信貸指導性計劃390.85億元(含收回再貸)。
三、2001年下達的經濟適用住房銀行貸款為指導性計劃數，各商業銀行分支機構在執行中必須按照中國人民銀行《關于下發<經濟適用住房開發貸款管理暫行規定>的通知》(銀發[1999]129號)和《中華人民共和國商業銀行法》、《貸款通則》的有關規定，自主對項目進行評估、審核，在保證信貸資產安全的前提下，要加大對經濟適用住房建設貸款支持力度。
四、各省、自治區、直轄市及計劃單列市計委在分解下達2001年經濟適用住房建設投資計劃時，具體項目要商建委(建設廳)等有關部門，并落實好項目的建設資金和有關配套政策。續建項目要優先安排計劃；新開工項目應根據市場供需情況和空置住房消化情況，在建設用地已通過劃撥方式取得土地使用權，并列入土地年度供應計劃后，分期分批下達。
五、2001下達給中央有關部門下屬單位和計劃單列企業集團的經濟適用住房計劃，應是符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，利用已取得合法使用權的存量用地，組織本單位職工集資合作建房的項目。為滿足軍隊轉業干部購買經濟適用住房的需求，近期，由中國房地產開發集團公司在軍轉干部集中地區負責開發建設一批軍安工程，面向軍隊轉業干部出售，各地政府應按照國務院辦公廳國辦發[2000]62號文件精神，認真審查項目開發建設條件，抓好實施管理工作，對符合條件的項目應給予支持。
六、各地城市政府統一負責本地區經濟適用住房管理工作，對已明確用于經濟適用住房的建設用地，要通過公開招標，選擇具備資質的房地產開發企業，負責開發建設。各地要抓緊制定經濟適用住房銷售管理辦法，明確中低收入家庭的收入界限、購買對象、購買程序、價格確定辦法等，控制戶型面積標準，使經濟適用住房真正銷售給中低收入居民。
七、各級計劃、建設部門要認真落實經濟適用住房的開發建設條件，嚴格按照房地產項目有關審批程序，抓好實施工作，并加強價格、質量的監督管理。各級土地管理部門應安排好2001年經濟適用住房項目土地供應計劃，依法辦理用地手續；凡以經濟適用住房名義取得的劃撥用地，嚴禁開發企業轉作其他用途。
八、要抓好經濟適用住房完成情況的統計工作，各級統計部門要將經濟適用住房的統計納入房地產開發投資統計快報，單列科目，按時上報。以后年度經濟適用住房建設規模將依據上年度完成情況審核確定。
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