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實習生游愛蓮 《經濟半小時》記者王為明
“只要你想貸款買房，就得到銀行指定的保險公司買一份房屋抵押貸款保險，否則沒戲！”北京市平安保險公司一名員工認為，目前住房抵押貸款保險實際上是一種強制保險。
據了解，隨著老百姓錢袋的日益充實，以抵押住房的形式向銀行貸款買房的人越來越
多。銀行為化解自身的信用風險，往往要求借款人購買一份房屋抵押貸款保險。
對此，北京市華城律師事務所王國君律師認為，銀行實行按揭貸款保險制度，為自己的資金提供了一種防范風險的保障。但在實際操作過程中，銀行卻在強制消費者承擔保費，這不但加重了購房者的負擔，還有損他們的利益。
購房者投保，銀行受益
據了解，我國目前的房屋抵押貸款保險合同規定，在抵押住房發生保險事故時，銀行通常能夠以第一受益人的身份向保險公司領取保險賠償，而購買這份保險的，卻是購房者，不是銀行。
中國太平洋保險公司北京分公司也在《個人抵押商品住房保險投保須知》中對“賠償處理”作了這樣的規定：“財產損失保險項下的賠款在與被保險人達成賠償協議后10日內可以直接賠付給被保險人同意的貸款銀行。”
但抵押其實就是擔保的一種方式。最高人民法院在《關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》中，對《擔保法》第五十八條作了進一步的解釋：“在抵押物滅失、損毀或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。”
也就是說，購房者用所購房屋進行抵押貸款后，如果房屋出現變故，作為抵押權人，銀行可以優先受償。由此可見，即使是購房者拖欠甚至不還銀行貸款，銀行也完全可以優先受償或通過法律訴訟來保全自己的權益。那么，銀行又為何強制購房者購買房屋抵押貸款保險，由購房者為自己分擔資金不能回籠的風險？銀行在規避自己風險的同時，是否考慮到購房者的利益？
須到銀行指定的公司投保
筆者在調查房屋貸款抵押保險時還發現，借款人不僅要買這個保險，而且必須到銀行指定的保險公司投保。
王國君律師認為：“如果說銀行將其和借款人簽訂的保險合同變成格式合同的行為不構成壟斷，那么，指定保險公司則具有明顯的壟斷色彩。投保人完全有權利自己選擇保險公司，卻被要求非此不行。銀行這樣做，既不合法，也不合理，更不公平。”
借款人須一次性繳清保費
目前，我國的住房抵押貸款，無論是公積金貸款還是商業貸款，銀行均要求借款人一次性繳清保費。
購房者在向銀行貸款時，一般只需借貸房款的70%至90%，卻要按整個房產的價值投保。借款人應該選擇逐年繳納保費的方式，現在的保險費率也是按逐年繳費的方式制訂的，銀行卻要求借款人按照貸款期限一次性繳清保費。隨著時間的推移，借款人欠銀行的錢越來越少，銀行的風險也越來越小，借款人為銀行承擔的風險為什么不能逐漸減少呢？
提前還款，剩余期限保費照繳
更值得注意的是，貸款保險合同規定，保險期限與貸款期限一致。如果一個購房者的貸款期限為20年，但他在第15年就提前還清了本息。剩下的5年里，銀行與購房者已不再有借貸關系，保險公司也不必再承擔還款風險，按理說，購房者不應再為這5年繳保費，但購房者卻已在貸款時一次性付清了20年的保費。
保費設定“一刀切”
銀行要求購房者購買房屋抵押貸款保險，主要是為了避免抵押住房因滅失或損毀造成貸款銀行的抵押權落空。
然而，中國太平洋保險股份有限公司北京分公司的有關資料表明，自2000年以來，該公司賠付的多是水管爆裂、暴雨造成財產損失等不影響借款人還款能力的小問題。而借款人預付的保費，卻是針對可能影響其還款能力的大問題的。
王國君律師認為，保險公司在服務條款中應更多地根據實際情況來確定更合理的保險費率，盡可能地從借款人的角度出發，減少其多余的支出和不必要的負擔。如對不同的地區，收取不同的保費，而不是“一刀切”。
銀行該怎樣規避貸款風險
王國君律師認為，銀行可通過其他更有效、更科學的措施來規避貸款風險，如防范開發商履約風險、加強對借款人的信用調查等，改變目前以保險為主的防范路線，而實行以抵押為基礎，以保證保險為補充的路子，這才是真正兼顧到了銀行和貸款人雙方的利益。“銀行、保險公司、開發商應聯手設計出更科學、更符合國際慣例，同時又適應中國房屋抵押貸款保險現狀的保險產品”。
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