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北京商品房特別是商品住宅價格偏高，不是一個新問題，而是老問題了。
北京房價為何偏高
北京房價偏高可以從兩個方面來看：
一是在全國各地的商品住宅價格中，北京最高。據國家統計局統計，今年1—6月，全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2137元，在所統計的全國30個地區中，北京商品住宅價格每平方米平均售價為4771元；其次為上海，每平方米平均售價為3297元；廣東、遼寧、天津、福建4個地區每平方米平均售價在2001元至3000元之間；有22個地區每平方米平均售價在1001元至2000元之間；房價最低的是江西，每平方米平均售價僅為767元。北京房價是江西的6.2倍。
二是按房價收入比來看，兩者相差懸殊。10多年前，世界銀行在對世界50多個國家的統計后認定，住房市場要形成有賣有買的持續發展格局，合理的房價收入比一般應在人均年收入的3倍到6倍間。我國由于國民就業情況不同，因此就將“人均年收入”換成了“家庭年收入”。2000年，北京市雙職工家庭年收入為2萬多元，按照3倍到6倍的房價收入比和商品住宅每建筑平方米4000元來算，一個家庭要買一套60平方米的住房，不吃不喝需要12年時間；買一套100平方米的住房，需要20年時間。
房價的高低是由市場供求情況決定的，其中起主要作用的是人口、土地、經濟實力、住房供應量和市場競爭度等。盡管目前北京和上海兩市的人口差不多，但北京市的轄區面積，也可以說擁有的土地面積要比上海多一倍多。此外，2000年北京人均GDP為2700美元，上海超過了4000美元。按理北京商品住宅的價格應該比上海低，現在為什么反而還會高出1000多元呢？除了人所共知的北京今年經濟適用住房建設量少以外，應該說是房地產市場的整體競爭力，或者說是市場不如上海成熟。具體說原因有以下幾個：一是北京市住宅建設用地出讓一級市場長期不規范，土地多集中在幾家有背景的企業手中，或儲而不開，或轉手倒買，抬高了地價，也導致土地出讓二級市場炒買成風。二是集團購買仍在興風作浪，抬高房價。除了許多單位將買房的錢直接發給個人限時間購買外，各地駐京單位不顧價高價低仍在整幢、整單元地買房建辦事處。三是城市建設步伐加快，需要拆遷住房的家庭增多。四是房地產市場開放步伐不快，外地建設投資進入少，住房供應跟不上需求，導致房價上漲。五是住房二級市場開而不活，沒有形成住房遞級消費層次，導致人們要么沒房住，要么都去直接買新房。六是市場競爭度低，開發企業效率低，利潤高。多數開發項目的開發利潤都在20%以上，甚至更高。七是開發商和媒體互為需要，哄抬價格，誤導消費者投資。
申奧難促價格上漲北京申奧成功后，部分開發商和媒體都在講北京的商品房價格就此會走高，個別甚至說北京的商品住宅價格會漲到每平方米2萬元。馬克思說過，資本具有天然追求利潤的本性。在社會主義市場經濟條件下，開發商只要做到“君子愛財，取之有道”，期望房價走高無可厚非。但作為大眾利益維護者的個別媒體也跟著鸚鵡學舌，把開發商說的話奉若圣旨，鋪天蓋地進行炒作，至少可說其態度是不嚴肅不認真的。
不過，期望房價繼續走高的愿望畢竟是愿望，最終決定商品住宅的價格走高還是走低力量仍是市場供求。據國家統計局統計，今年一季度，全國商品房平均銷售價格為2410元／平方米。此后，雖有入世題材的炒作，但到6月份結束時對1—6月的價格統計卻顯示，全國商品房平均銷售價格已降到每平方米2304元，其中商品住宅的平均銷售價格是每平方米2137元。7月份雖然又有北京申奧成功的題材炒作，但到本月中旬公布的1—7月價格統計顯示，商品房價格整體又比1—6月有所降低，降到了每平方米2284元，其中商品住宅價格只比1—6月上升1元，為2138元。這說明，去年底到今年初全國商品房和商品住宅價格經歷的上漲行情總體上已基本結束。套用魯迅先生的話說，就是“炒作有術，也有用，但畢竟有限”。
具體到北京，今后幾年商品住宅價格是漲還是跌呢？今年3月，北京市向世界宣布了用20年時間把北京建設成為世界大都市的目標，加上北京申奧成功，可以肯定為了實現這一目標，北京市必將進一步加大改革開放，包括房地產市場的改革開放步伐。加上8月8日，北京市為平抑偏高房價出臺的加快經濟適用房建設、為未來經濟適用房建設預留用地、規范征地程序三項措施，以及此前大量投資因今年以來房價升高而進入房地產開發領域。預計隨著目前在建大批項目陸續竣工，住宅供應量的增加，北京目前在高位運行的商品住宅價格到明年底可望進入平穩下行的過程，在2006年和2008年奧運會舉辦前再進入一個上行的過程，奧運會召開后再進入下行過程。雖然今后幾年從房價自身來看會有起落，但考慮到未來北京市職工人均收入也會不斷提高，可以肯定未來北京房價收入比的關系在整體上只會越來越合理，絕不是越來越懸殊。
重在規范市場運作當然，在這個過程中也離不開政府對市場必要的調控。鑒于國內上世紀90年代海南省、北海市和國外漢城、悉尼奧運會舉辦后出現的房地產“泡沫”，為避免目前房價節節升高給房地產市場帶來“泡沫”，建設部部長俞正聲8月初在接受記者采訪時，專門對北京申奧成功后部分地區出現的開發商和媒體炒作房價的情況潑了冷水，同時也對如何確保我國房地產市場健康發展提出了五條指導性意見，即加大經濟適用住房建設，規范土地管理，加強和完善宏觀監測體系建設，全面研究住房稅、費政策和加強輿論引導。
俞正聲部長的意見是就全國房地產市場情況講的。具體到北京，我覺得除了需要從實際出發貫徹落實這五條意見外，當前還需圍繞進一步培育和完善房地產市場體系的目標，抓好三個方面的工作：一是按照國務院1998年深化房改通知的要求，嚴肅房改紀律，停止在京國家機關單位或明或暗的變相實物分房。同時從城市整體發展規劃、功能相對集中和提高效率、有利工作、減少擾民(目前許多辦事處與居民住宅混在一起情況，事實上擾民多多，也搞得許多居民住宅區不像住宅區，辦公區不像辦公區)的角度出發，像上海那樣，下決心辟地集中建設各地政府的駐京辦公用房，以減少這部分集團購買力對市場的沖擊。二是加快北京市國有開發企業的改革、改組，加快北京房地產市場的開放。通過改革開放，轉變國有開發企業的經營機制，引進更多建設投資，促進市場競爭，增加住宅供應。三是轉變觀念，減少不必要的審批程序，降低和取消各種不必要的稅費，盡快形成全市統一的住房二級市場，促進職工賣舊房、買新房。同時加大租賃市場的開放步伐，打擊和取消各種私下租賃交易，增加各種房屋的出租量。作者:謝然浩
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