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首都經貿大學朱俊生
隨著經濟的發展，人們的消費觀念發生了很大的變化。像貸款買房這種“拿明天的錢圓今天的夢”的消費理念，前幾年還難以理解和接受，現在已經逐漸被廣大老百姓所接受。在我國社會信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信用風險，往往要求購房者購買貸款保險。但是，目前貸款保險合同還很不完善，在一定程度上侵害了購房消費者的權益。
在此，專家提醒您簽訂合同時要冷靜觀察，仔細分析，避免不必要的誤解和損失。
玄機之一保險責任的實際承擔期限，短于合同規定的保險期限
貸款保險合同一般規定，保險期限與貸款期限一致，保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數貸款所購的住房是期房，貸款發放日和實際交房日有一段時間差，普遍存在先貸款、后交房的現象。而保險費是從貸款開始之日起開始計收，既然合同規定保險責任自購房合同約定交房之日起開始承擔，未交房也就談不上承擔保險責任。因此，保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔任何保險責任。例如，某人于2000年7月1日貸款買了2001年7月1日交付的商品房，消費者多繳納一年保費，但保險公司事實上卻不可能承擔這一年的保險責任。很明顯，權利和義務不對等，保險公司應退還多收的保費。
玄機之二保險公司不是按年，而是一次性收取全部保險費
有的保險公司雖然在合同中規定保險費“按年收取，每年結算”，但在實際操作中，往往幾十年一次性收取。這實質上是無償占用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經濟負擔。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是，在現有的技術條件下，如果逐年收取保費，保險公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔購房者不繳納續期保費的風險。但是，這種解釋顯然難以令人信服。很多壽險產品，保險期限長達幾十年，保費卻按年、按季，甚至按月收取。可見，技術上完全不成問題，保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關鍵。退一步講，即便購房者不能按期繳納保險費，保險公司完全可以按照《保險法》的有關規定，解除保險合同，不承擔保險責任，自然也就談不上承擔風險了。
玄機之三購房者花錢買房，在貸款保險合同中卻不是受益人
抵押住房貸款保險合同通常規定，銀行是第一受益人。因為抵押本身是擔保的一種方式，所以抵押貸款保險既要適用《保險法》，又要適用《擔保法》。《擔保法》第五十八條規定：“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。”可見，銀行作為抵押權人，在保險標的即抵押的住房發生保險事故時，能夠以第一受益人的身份領取保險賠款，從而規避風險。然而這讓廣大購房者很不理解，甚至覺得冤枉：明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。因此，為使住房貸款保險真正的為老百姓所認同，銀行不應作為保險合同的第一受益人，而這并不會影響銀行規避風險的初衷。事實上，2000年12月13日起實行的最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第八十條，對《擔保法》的第五十八條作了進一步的規定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押權擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施。”由此可見，銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第一受益人，受益人應該是購房者。如果發生保險事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規避風險，也能讓購房者在感情上能接受。
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