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本報(bào)記者劉樹鐸
北京的房?jī)r(jià)一直就有上升的趨勢(shì)，申奧成功以后，這種趨勢(shì)就愈發(fā)明顯了。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)表明，上半年北京房?jī)r(jià)高達(dá)4771元，比上海高出了1500多元，是全國平均房?jī)r(jià)的兩倍，平均上漲了25%，漲幅居全國31個(gè)省市之首。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾在接受記者采訪時(shí)的第一句話就是“當(dāng)前房?jī)r(jià)是虛高”。但是，虛高房?jī)r(jià)是怎么來的，各界人士莫
衷一是。
最近，記者采訪了建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)副主任聶梅生和中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜，她們一致認(rèn)為，“炒地”是形成目前房?jī)r(jià)虛高至關(guān)重要的因素。
開發(fā)商“心懷鬼胎”
建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)副主任聶梅生認(rèn)為，北京申奧成功以后，“虛火”竄升得更快了，房?jī)r(jià)漲幅甚至達(dá)到了25%，這是非常不正常的。聶梅生說，有些開發(fā)商預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還要上漲一倍，作為個(gè)人的看法，我認(rèn)為是可以的，但如果形成一種導(dǎo)向，就不行。其實(shí)奧運(yùn)和房?jī)r(jià)是沒有必然聯(lián)系的，國家是要投放一些錢，但并不見得要蓋大量的住宅，蓋那么多房子賣給誰？
聶梅生說，開發(fā)商預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲的理由在哪？這與其說是開發(fā)商的一種判斷，倒不如說是開發(fā)商的一種心態(tài)，而且是普遍的一種心態(tài)。有些開發(fā)商儲(chǔ)備了大量的土地，現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)上升“虛火”，很大一部分是在炒地價(jià)，而不是在炒房?jī)r(jià)。因?yàn)橥恋貎r(jià)格上去了，房?jī)r(jià)也就上去了。其實(shí)，如果仔細(xì)分析北京的各種住宅就會(huì)知道，房?jī)r(jià)高低，不在住宅本身的質(zhì)量差多少，就在于土地價(jià)格差得太多。地段的差別為什么差這么多？有很多都是土地炒起來的。最近有一份資料，北京的土地70%都是在炒作過程中完成的。可以說，許多開發(fā)商都拿不到“第一手”土地，往往是買“幾手”的土地，買完以后相互間再轉(zhuǎn)手，有的甚至是子公司和母公司之間的交易，如此轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，地價(jià)就上去了。如果有一家把地價(jià)抬上去了，其他的也就下不來，這樣水漲船高，北京的房?jī)r(jià)也就上去了。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商肯定不希望土地“爛”在手里，這是人之常情。開發(fā)商如果拿不到第一手的土地，他就要花高價(jià)從別人手里去買，可以想象其心里是非常不平衡的，他只有指望著把房子賣得貴一點(diǎn)來彌補(bǔ)高價(jià)土地的“損失”，只要能夠賣得出去，當(dāng)然是房子賣得越貴越好，不僅能夠賺到大把鈔票，而且買地時(shí)受的“蹂躪”在老百姓那里得到了補(bǔ)償。
規(guī)范土地交易行為是當(dāng)務(wù)之急
中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)不是偏高，而應(yīng)當(dāng)說是“畸高”了，那原因何在？主要是土地使用結(jié)構(gòu)不合理，住宅用地比例偏低。她說，眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，住宅業(yè)的發(fā)展同樣離不開土地的依托。近年來，北京的城市建設(shè)用地規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但可供普通住宅開發(fā)建設(shè)的土地卻十分有限，總體住宅用地所占的比重只有26%，大大低于其他城市，如上海住宅用地為45%，廣州為32%，重慶為35%。普通住宅土地供給不足，不可避免會(huì)導(dǎo)致住宅短缺和價(jià)格的上揚(yáng)。
汪利娜說，土地市場(chǎng)不健全，就造成了“圈地”“炒地”行為的泛濫。土地資源短缺可以說是困擾我國大城市的一個(gè)普遍問題。但是，公開、公正、健全的土地市場(chǎng)可以促進(jìn)建設(shè)用地優(yōu)化配置。目前，我國許多城市都根據(jù)國土資源部有關(guān)文件，建立了有形土地市場(chǎng)、土地儲(chǔ)備庫，政府調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，土地轉(zhuǎn)讓采取公開招標(biāo)和拍賣的方式，如一些城市在公開招標(biāo)中，并不是價(jià)高者得標(biāo)，而是綜合考慮中標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)，包括企業(yè)的資本金、人員素質(zhì)、以往的住宅開發(fā)的業(yè)績(jī)等來確定中標(biāo)者的資格。這樣有效地保障了普通住宅用地的供給。
但是，汪利娜說，北京的土地轉(zhuǎn)讓仍是以私下協(xié)議交易為主，土地交易并非公開、公正，一方面，為一些人“尋租”、圈地、炒地謀取暴利提供了便利；另一方面，也加大了住宅用地和住宅建設(shè)的成本。因此，她認(rèn)為，要解決北京住房?jī)r(jià)格居高不下的問題，當(dāng)務(wù)之急是從土地源頭入手，建立健全土地市場(chǎng)，保障土地交易公開、公正、公平和普通住宅的用地。
而聶梅生指出，降低目前的虛高房?jī)r(jià)，重要的措施在于土地交易中的成本控制，成本控制在于規(guī)范政府的土地交易行為，比如說土地的出售招標(biāo)、拍賣等制度。
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