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房屋使用權(quán)買賣在京城屬非法行為，買賣雙方無法達(dá)成交易。但無孔不入的“房蟲兒”卻以變相的方式一直從事著這項(xiàng)非法業(yè)務(wù)。這就是差價(jià)換房和虛假換房。房蟲子為什么熱衷于使用權(quán)買賣？他們是如何辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)的？他們?yōu)槭裁茨艿贸�？他們有什么樣的“苦衷”？日前記者以買房者老章“友人”的身份多次與一位姓連的“房蟲兒”接觸，得知了這家只有四人的小公司發(fā)財(cái)?shù)膬?nèi)幕。
-使用權(quán)買賣能多掙5倍以上中介費(fèi)
老章欲買位于亞運(yùn)村的二手房，得知此公司有一合適信息：45平方米的公房，賣價(jià)17萬元。后經(jīng)討價(jià)還價(jià)定為15萬元�！胺肯x兒”小連拿出自擬的“購房合同”要友人填寫，記者一看，第一行字中就有早已被廢的“經(jīng)濟(jì)合同法”字樣。這不僅是個(gè)無效合同，更是一個(gè)非法合同。
友人最終以不安全為由拒絕購買，“房蟲兒”表示絕對沒有問題，并對記者的提問有問必答。以下就是他的所講內(nèi)容。
我這兒一般不代理二手房買賣，原因有兩個(gè)，一是我們公司不是正規(guī)的公司，無法代理買賣雙方去房地部門辦理過戶手續(xù)。二是二手房買賣的中介費(fèi)太低。按照北京市的規(guī)定，我們只能收取2.5%的中介費(fèi)。以您剛才問起的這套房價(jià)為例，15萬的房子我只能收取4000元的中介費(fèi)。而同樣是這筆出手為15萬元的公房買賣，我拿的中介費(fèi)是5萬元，扣除請物管單位幫忙兒的1萬元，我凈得4萬元。這是代理二手房買賣中介費(fèi)的10倍還要多。
但請您放心，真正算起來您并不吃虧。我給您算一筆帳：公房房主的掛牌價(jià)被我砍到10萬元。這樣一套45平方米的公房又是在亞運(yùn)村，市場價(jià)應(yīng)該是16萬至17萬之間。您只花14萬元就搞定了。
您問我這16萬至17萬元是怎么算來的？其實(shí)已購公房和公房就相差一個(gè)土地出讓金的價(jià)兒。根據(jù)我這幾年的經(jīng)驗(yàn)，兩居室的已購公房和公房之間就相差5萬元左右。我們現(xiàn)在談的這套45平方米的房子如果是產(chǎn)權(quán)房，它的市場價(jià)應(yīng)該是21萬元，也就是每平方米4700元。這樣推算，這套公房的價(jià)格應(yīng)在17萬元以上。之所以給您開出低價(jià)是因?yàn)橘u方的掛牌價(jià)太低。我又急于想出手。
您問我一般情況下，賣一套公房所賺中介費(fèi)相當(dāng)于二手房買賣中介費(fèi)的多少倍，這您問到點(diǎn)子上了，剛才是個(gè)別現(xiàn)象，賣方對市場行情不太了解或是有什么其他原因才出這么低的價(jià)格。一般情況下，客戶會報(bào)價(jià)14萬(元)，我加價(jià)到17萬(元)。這樣算來我可以凈賺2萬多(元)，即使這樣，也是二手房產(chǎn)權(quán)代理費(fèi)的5倍。
-差價(jià)換房關(guān)鍵在于與換房方的私下協(xié)議
差價(jià)換房近來越來越被市場歡迎。其主要是因?yàn)樗某晒β瘦^高。無差價(jià)換房往往由于位置、戶型、環(huán)境、面積和成新等情況的差異而導(dǎo)致?lián)Q房失敗。由于換房不用經(jīng)過房地局同意，又能賺大錢，因此這種業(yè)務(wù)一直受大小“房蟲兒”青睞。暗訪中“房蟲兒”零零碎碎地告訴記者他是如何操作差價(jià)換房和虛假換房的。
差價(jià)換房的程序很簡單。只要雙方都同意換房，在填寫換房單和簽訂換房協(xié)議之后，雙方分別申請住房產(chǎn)權(quán)單位同意后，房管所或是產(chǎn)權(quán)單位物業(yè)公司便可辦理換房手續(xù)。如果是房管所直屬公房需到房管所辦理，如果是非直屬公房便可到公房產(chǎn)權(quán)單位辦理。跟您透個(gè)底，辦手續(xù)前我與換房雙方達(dá)成口頭協(xié)議，有人問起就說以無差價(jià)換的方式來辦，實(shí)際上，如果以差價(jià)換房的形式辦手續(xù)時(shí)，房管所是不會辦理的。按照協(xié)議差價(jià)應(yīng)掌握在我的手里。由我負(fù)責(zé)交給另一方。最關(guān)鍵的是這部分差價(jià)如何分割。差價(jià)包括兩部分，一部分是換房者一方的要求價(jià)，一部分是我作為中介的加價(jià)。根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，差價(jià)在5萬元左右的換房業(yè)務(wù)進(jìn)展最順利。這里面我可以凈得2萬元左右。
-虛假換房：如果有物管單位幫忙油水最多
虛假換房是指換房雙方中有一方?jīng)]有公房，最終竟天衣無縫地實(shí)現(xiàn)了換房手續(xù)的非法換房形式。這就是包括小連在內(nèi)的“房蟲兒”們得以發(fā)財(cái)?shù)闹髑�。那套位于亞運(yùn)村的公房最終就是被他以這樣的方式賣出了。其實(shí)這已經(jīng)是在賣房了，只不過他留下了一套假換房的殼罷了。且聽小連是如何進(jìn)行虛假換房的。
“買主老章沒有公房肯定無法直接換房，我就拿著買主老章的身份證復(fù)印件找到一家跟我一直合作的某集團(tuán)公司下屬物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人。他就會將閑置的一套公房置于買主老章的名下，并開具了這家物業(yè)公司的使用權(quán)證。當(dāng)然這個(gè)使用權(quán)房本控制在物業(yè)公司的手里。這樣買方老章有了公房，便可以進(jìn)行換房。但實(shí)際上買主老章是將所購房款15萬元打入換房另一方的名下。買方老章便可得到另一方的公房了。而賣方卻不能換到物管公司的那個(gè)使用權(quán)房本。物業(yè)公司會以買方老章退出公房的名義，辦理一個(gè)注銷手續(xù)。這是防止有關(guān)部門檢查時(shí)準(zhǔn)備的一套假換房的真手續(xù)。一旦有人問起這事來，換房雙方便可以說他們是用公房換公房，雙方各得其所。而物業(yè)公司的房子一點(diǎn)也沒少，且物業(yè)公司經(jīng)辦人員還得了15000元的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)。我也得了35000元，大家都很滿意。”
-由于業(yè)務(wù)量小，都想一口吃個(gè)胖子
我的這個(gè)公司雖有工商執(zhí)照但沒有房地部門的資質(zhì)證明。但有了資質(zhì)證明又能如何？我做了一些違反政策的事情，不是也沒有人管嗎。那些有資質(zhì)的中介公司大多數(shù)不也在做差價(jià)換房、收購舊房、虛假換房等違法的事嗎。甚至有的在天天做廣告，又有幾個(gè)被處理的。有資質(zhì)和無資質(zhì)有什么區(qū)別？給人的感覺是誰有膽量誰賺錢。當(dāng)然我得承認(rèn)我們比不上那些大規(guī)模、信譽(yù)度高的中介公司。它們可以代理商品房銷售和公寓、寫字樓租賃賺大錢，我們只能零敲碎打地做，由于業(yè)務(wù)量小，于是便想一口吃個(gè)胖子。換房是我的第一選擇。從報(bào)上得知，現(xiàn)在北京已購公房才成交3600套，可持有雙證的正規(guī)公司就有700多家，平均每家代理5套，凈賺3至4萬元。而如果是我代理5套房業(yè)務(wù)，其利潤應(yīng)在20萬元上下。
-我盼著被大公司改編
采訪中有一位買方前來質(zhì)問“房蟲兒”小連。為什么中途反悔想要回合同？是不是因?yàn)橛腥顺龈叩膬r(jià)？小連說那樣豈不是太骯臟了，也許在別人那兒會碰到此事，但在他這兒不會的。他態(tài)度誠懇地向他解釋說，這套公房讓人給舉報(bào)了，所以合同不得不中止。買方無奈只好將合同原件交給“房蟲兒”小連后離去。一小時(shí)不到，“房蟲兒”小連打電話給剛才這位買方說，這套房還在他的手里，如果想要，還賣給他，但又加了4萬元。
他對記者說：“其實(shí)房蟲兒都很不干凈，我也不想這樣。但搞經(jīng)營肯定要最大限度地實(shí)現(xiàn)利益。原來這套公房說好是20萬元，這是考慮買方答應(yīng)幫我女友調(diào)整工作，就這樣我一時(shí)沖動簽了協(xié)議。回家一想，還是按市場價(jià)多賣4萬塊錢來得實(shí)惠。何況買方答應(yīng)幫忙的承諾不一定能兌現(xiàn)。談起我們這一行的臟事太多。我覺得像我這樣的還好些。我有幾個(gè)朋友搞房屋租賃，那才叫個(gè)臟，他們以學(xué)生的名義博取房主同情從而實(shí)現(xiàn)低價(jià)租得房源，然后加價(jià)出租；或是以虛假房源信息賺取信息費(fèi)�！�
“我現(xiàn)在苦惱的是，業(yè)務(wù)量太小，或者說現(xiàn)在的客戶們都變聰明了，他們都知道換房首先要找大公司。正好許多大中介公司也搞這些買賣。還有一些客戶也要求我代理二手房買賣業(yè)務(wù)，可我又不是正規(guī)公司，所以我想近期申請辦理分店業(yè)務(wù)，以正規(guī)公司的形象與那些大中介公司比拼換房業(yè)務(wù)。如果有阻力我可以考慮加盟那些大公司。畢竟大公司的形象較好。說句實(shí)在話，市場對差價(jià)換房和使用權(quán)買賣有需求，明知道私下操作有風(fēng)險(xiǎn)，又忍不住要做。如果三級市場打開了，就好了，畢竟合法地賺錢心里踏實(shí)些�！�
-公房產(chǎn)權(quán)跟蹤系統(tǒng)未建立是一個(gè)漏洞
記者就“房蟲兒”小連為何能得以實(shí)現(xiàn)虛假換房等問題采訪了有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人和專家。他們一致認(rèn)為，北京市公房所屬情況比較復(fù)雜，有中央在京單位的，有市屬的，有房管部門直管的，有各大公司興建的。北京市無法像一些外省那樣建立公房產(chǎn)權(quán)跟蹤系統(tǒng)。有了這一套電腦系統(tǒng)和相配套的交易政策，有關(guān)部門便可隨時(shí)了解每一套公房交易情況。而北京則不一樣，公房尚未建立登記制度，置換情況處于無序狀態(tài)。這樣情況下，要想杜絕和阻堵差價(jià)換房交易的進(jìn)行，難度太大。還不如早日開放住房三級市場，使公房私下買賣浮出水面，既規(guī)范了市場，又防止稅收的大量流失。文/本報(bào)記者趙國明
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