趙萍/文
上海、北京作為南、北兩個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的典型代表城市,一直是國(guó)內(nèi)其他城市學(xué)習(xí)和效仿的楷模。對(duì)于北京來(lái)說(shuō),由于種種原因,住房二級(jí)市場(chǎng)一直不如上海活躍和市場(chǎng)化。在北京申奧成功和加入WTO在即的背景下,找出兩地差別,有助于京城地產(chǎn)向更高的臺(tái)階邁進(jìn)。
上海作為全國(guó)較早開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)的城市之一,早已出臺(tái)了各種推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的政策法規(guī),其二手房買賣也非常活躍。
政策催熟市場(chǎng),聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,2000年上海市已登記的存量交易過(guò)戶面積達(dá)到778.5萬(wàn)平方米,比1999年增長(zhǎng)52%;存量房交易額達(dá)到164億元,比1999年的79.3億元增長(zhǎng)了107%,其中已售公房交易面積達(dá)到224.9萬(wàn)平方米。住宅二級(jí)市場(chǎng)的相對(duì)活躍直接刺激了商品住宅的投資,住宅的竣工面積、開(kāi)工面積、銷售面積以及銷售金額都較以往有所提高。
與之相比,北京由于開(kāi)放至今無(wú)論政策還是交易手續(xù)均處在調(diào)整階段,相對(duì)滯后。這需要各市場(chǎng)主體真正從市場(chǎng)出發(fā),從購(gòu)房者的利益出發(fā),制定出更為合理的交易政策法規(guī),以促進(jìn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
中介經(jīng)營(yíng)規(guī)范化、規(guī)模化、品牌化
據(jù)上海市工商局統(tǒng)計(jì),上海市注冊(cè)登記中介企業(yè)店面數(shù)量已經(jīng)超過(guò)2700家,估計(jì)從業(yè)的企業(yè)已超過(guò)5000家。上海市的中介房屋買賣店鋪遍布了大街小巷。其中上房置換208家連鎖店、智恒房產(chǎn)80余家店,其他如泛城租售網(wǎng)8家店面、太平洋房屋12家以及中原顧問(wèn)、信義等都有各自的分店。而且,同一公司麾下的各個(gè)店鋪,均以統(tǒng)一對(duì)外包裝的形式展現(xiàn)給買房人,各店并統(tǒng)一配備電腦,基本完成店面網(wǎng)絡(luò)化管理的雛形,有利于購(gòu)房者對(duì)企業(yè)形象的識(shí)別和認(rèn)可,有利于中介企業(yè)的品牌化經(jīng)營(yíng)。
這足以看出在規(guī)范化、規(guī)模化、品牌化經(jīng)營(yíng)的前提下,上海市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度,也正是在這樣的條件下,才使得去年上海市房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)的交易份額占到了整個(gè)市場(chǎng)交易份額的25%左右。
而北京自1999年11月,房屋的二級(jí)市場(chǎng)正式開(kāi)放以來(lái)至今,各中介企業(yè)的沿街店鋪數(shù)量及份額與上海市相比則相去甚遠(yuǎn)。據(jù)了解,目前京城二手房交易量?jī)H為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的6%。
經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化和規(guī)模化,有利于企業(yè)品牌形象的提升,與上海相比北京的中介企業(yè)在這些方面依然存在較大差距。京城中介企業(yè)在規(guī)范經(jīng)營(yíng)上亟待提升一個(gè)臺(tái)階。
中介服務(wù)品種多樣化
由于市場(chǎng)發(fā)育程度不同,北京中介企業(yè)在服務(wù)的品種上較上海中介企業(yè)落后了一截。例如,金豐易居為了細(xì)化服務(wù)內(nèi)容推出了權(quán)證公司、各種類型的特色房產(chǎn)展示館;而且在京滬兩地都推出的“房屋銀行”中,北京的業(yè)務(wù)內(nèi)容也并沒(méi)有上海豐富,如金豐易居的“房屋銀行”在針對(duì)不同房屋的類型就推出了房屋“零存零取”和“零存整取”等服務(wù)內(nèi)容,而北京目前開(kāi)辦“房屋銀行”中介公司尚無(wú)此服務(wù)內(nèi)容。
據(jù)了解,近日,精品家園推出面向房產(chǎn)交易者的“權(quán)證代辦”業(yè)務(wù),受到客戶的歡迎。可見(jiàn),京城的二手房服務(wù)內(nèi)容還有很多可以細(xì)化的部分,以滿足不同層次購(gòu)房者的實(shí)際需求。
交易手續(xù)及稅費(fèi)縮減,促進(jìn)交易量上升
1、房屋交易稅費(fèi):
上海市房屋交易契稅的征收方式為:房?jī)r(jià)×0.75%;手續(xù)費(fèi)為:房?jī)r(jià)×0.08%,其他如印花稅為:房?jī)r(jià)×0.03%、權(quán)證登記費(fèi)為100元以及地籍圖費(fèi)用25元等,總交易稅費(fèi)占總房款的比例不足1.2%;而北京市僅一項(xiàng)房屋交易契稅就收取總房?jī)r(jià)款的2%(建筑面積120平方米以下收取2%;120平方米以上則收取4%;公寓全部按照4%收取)全部稅費(fèi)占到總房款的3%以上。
2、申請(qǐng)銀行貸款所發(fā)生的費(fèi)用
上海市已經(jīng)取消申請(qǐng)銀行貸款的律師費(fèi),僅收取抵押登記費(fèi)用和房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。目前北京市還要收取貸款律師費(fèi)用,而且律師要由銀行指定,收取費(fèi)用為貸款額的0.3%。
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