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建元律師事務所王建文
問：本人以按揭形式購買了一套房子，現在想轉讓出去，但產權證在銀行，因此想咨詢一下，我的房子能否轉讓，需要辦理什么手續？
讀者陳先生
答：按揭購房后再轉讓，從理論上是可以的，但在操作中有幾個問題需要注意，而且需辦理相應的手續。
一、按揭所購房產是否辦理抵押登記？
根據《擔保法》的有關規定，不動產抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都采取“階段性擔保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產辦理抵押登記前，由開發商為貸款人(購房人)提供擔保，待抵押登記辦理完畢后，開發商擔保終止，購房人以所購房產作為抵押物。
具體到陳先生的問題，如果房產抵押尚未辦理，陳先生則首先要與開發商(擔保人)進行協商，由開發商為受讓方提供新的擔保，同時要與貸款銀行協商，否則開發商將免除擔保責任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非陳先生先行償還全部貸款。
二、手續是繁是簡？
受讓方的受讓價格和付款方式決定了手續的繁簡程度。如果所購房產已經辦理了抵押登記，陳先生則無需與開發商協商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產已經抵押，否則轉讓行為無效。
從貸款銀行來說，同意陳先生轉讓該房產的前提是，陳先生要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應利息。
首先，根據《擔保法》規定，如果轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人(貸款銀行)可以要求抵押人(購房人)提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物，即如果陳先生轉讓該房產的價格低于原房產價值，而陳先生又不能先行償還全部貸款或向銀行提供相應擔保的，那么貸款銀行將不會同意該房產的轉讓。
其次，受讓方的支付方式也很重要，如果受讓方同意一次性支付陳先生轉讓價款，則陳先生可以用此轉讓款先行償還銀行的貸款和利息，在解除抵押登記后，再與受讓方辦理轉讓手續。如果受讓方也要以按揭形式受讓該房產，那么貸款銀行首先要審查受讓方的資格，如果受讓方符合銀行的貸款條件，貸款銀行才會先終止與陳先生的貸款合同，與陳先生結清此前的貸款本息，同時就剩余尚未償清的貸款，與受讓方簽訂新的貸款合同。此后，在買賣雙方辦理完房產轉讓手續后，還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續。
在實際操作中，由于上述操作程序比較復雜，并不是所有的商業銀行都會同意這種轉讓，一些商業銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。因此，陳先生最簡化的辦法是，先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與受讓方辦理轉讓手續，因為此時則完全是陳先生和受讓方兩個人之間的事了。
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