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馮秀艷
隨著住房制度改革的深入和銀行個(gè)人住房貸款“門檻”的降低，貸款購(gòu)房成了很多錢“緊”的人、尤其是廣大工薪階層住房夢(mèng)的首選方式。
其實(shí)，在現(xiàn)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)頭腦比較敏銳的購(gòu)房者即使有足夠的資金，也會(huì)選擇貸款購(gòu)
房的方式，這樣可以把剩余的自有資金投向收益更高的領(lǐng)域，像證券、期貨、外匯、經(jīng)營(yíng)等方面。這在深圳、上海等投資意識(shí)比較強(qiáng)的城市是非常普遍的一種現(xiàn)象。對(duì)普通購(gòu)房者而言，即使不另外投資，但如果有未到期的存款、國(guó)債等等，也不要盲目變現(xiàn)購(gòu)房，應(yīng)該先權(quán)衡得失，也許貸款是更合算的選擇。此外，如果從購(gòu)房投資角度考慮，貸款更是很重要的一種投資工具。
近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，期望啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)帶動(dòng)內(nèi)需。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期由20年延長(zhǎng)到30年，利率最高水平由年利率6.33%降為5.58%，并根據(jù)貸款期限劃分為兩個(gè)檔次。今年建設(shè)銀行又在個(gè)人住房貸款的手續(xù)、期限、金額等多個(gè)方面降低了“門檻”，個(gè)人貸款購(gòu)房的路更順了。而銀行其他貸款利率并未降低，意味著銀行發(fā)放住房貸款，利息收入明顯減少，而讓利于貸款買房者。貸款買房要計(jì)算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計(jì)算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額。另外，要使貸款達(dá)到最優(yōu)組合，公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。
打好以上“算盤”后，有兩種貸款可供您選擇：其中一個(gè)就是住房公積金貸款。住房公積金貸款的推行，無(wú)疑為個(gè)人購(gòu)房提供了“價(jià)格”更低的融資渠道。從現(xiàn)行住房公積金貸款的利率看，1—5年(含5年)年息為4.1%，5—30年(含30年)年息為4.59%，分別要比銀行個(gè)人住房貸款利率低1.17和0.99個(gè)百分點(diǎn)。另外，20萬(wàn)元公積金貸款，按目前的利息標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)30年漫長(zhǎng)的還款后，累計(jì)償付本息之和僅為368640元，扣除本金，30年累計(jì)付息額是168640元。但公積金貸款只適用于已繳納住房公積金的家庭且程序相對(duì)要復(fù)雜一些，貸款額度也不會(huì)太大。因此，對(duì)多數(shù)人來(lái)講還要靠銀行的商業(yè)貸款來(lái)補(bǔ)充，甚至全部用銀行個(gè)人住房貸款。
申請(qǐng)個(gè)人住房貸款后，房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與房屋交付使用不同時(shí)進(jìn)行，一般情況是房屋交付購(gòu)房者使用后，出賣人或提供貸款的銀行仍保留房產(chǎn)所有權(quán)，直至購(gòu)房者付清貸款本息。當(dāng)購(gòu)房人不履行支付房款義務(wù)時(shí)，銀行則有權(quán)取得產(chǎn)權(quán)，并予以拍賣，以清償欠款。
個(gè)人住房貸款對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首期最低只需支付20%的資金，80%的資金可申請(qǐng)銀行貸款，按月或按季還款，且還款時(shí)間長(zhǎng)、次數(shù)多、金額小。同時(shí)因?yàn)橛秀y行方面的審核認(rèn)可，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)要小得多。
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