買房貸款、賣房過(guò)戶,找中介、進(jìn)銀行、去房管局,人家都會(huì)告訴你,這房子要評(píng)估,還得交評(píng)估費(fèi)。
到底哪些情況要評(píng)估?
評(píng)估費(fèi)交多少?
能自己選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)嗎?
同樣的房地產(chǎn),為什么會(huì)評(píng)估出不同的結(jié)果?……
帶著這些問(wèn)題,記者近日先后采訪了北京市中恒業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司總經(jīng)理陸偉俊和北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理高喜善等專業(yè)人士,請(qǐng)他們就大家所關(guān)心的一些問(wèn)題做了解答。
-哪些情況需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)是必須的。陸偉俊先生說(shuō),所謂必須評(píng)估,是指國(guó)家有法律規(guī)定的,一般說(shuō)來(lái),涉及到房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變化如轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣及拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r,或者向有關(guān)機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)時(shí),都是要評(píng)估的。
高喜善先生解釋,在辦理過(guò)戶,繳納契稅時(shí),有的交易雙方為了少交契稅,存在不真實(shí)申報(bào)成交價(jià)的情況,這時(shí),政府部門會(huì)要求評(píng)估出一個(gè)合理的價(jià)格,而且,政府規(guī)定,當(dāng)交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí),政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外,當(dāng)出現(xiàn)房產(chǎn)繼承訴訟或其他房產(chǎn)糾紛時(shí),法院也要求進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估以便于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行仲裁。
當(dāng)然,在評(píng)估業(yè)務(wù)中,也有很多是與老百姓不直接相關(guān)的,比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、企業(yè)股份制改造、企業(yè)上市、企業(yè)清產(chǎn)核資等,都要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,為其繳納土地出讓金、確定房地產(chǎn)的價(jià)值量等提供價(jià)格依據(jù)。
房地產(chǎn)評(píng)估也有咨詢性的。高先生介紹說(shuō),除了辦理有關(guān)的手續(xù)必須評(píng)估外,現(xiàn)在也有一些市場(chǎng)咨詢性的房地產(chǎn)評(píng)估,如二手房買賣、企業(yè)之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或以房地產(chǎn)投資等,雙方出于了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要,會(huì)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,而且這種評(píng)估越來(lái)越多。
估價(jià)師告訴記者,無(wú)論哪種評(píng)估都要求房地產(chǎn)的權(quán)屬清楚,產(chǎn)權(quán)資料齊全,否則,評(píng)估機(jī)構(gòu)不能接受委托。他們說(shuō),在資料齊全的條件下,一般一份完整的評(píng)估報(bào)告在5——10個(gè)工作日能夠完成,二手房交易、公積金貸款等房地產(chǎn)評(píng)估,時(shí)間會(huì)更短一些。
-評(píng)估費(fèi)交多少
記者了解到,房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)實(shí)行政府統(tǒng)一定價(jià),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照評(píng)估價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
檔次標(biāo)的總額(萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率%
1 100以下(含100) 0.5
2 101以上至1000 0.25
3 1001以上至2000 0.15
4 2001以上至5000 0.08
5 5001以上至8000 0.04
6 8001以上至10000 0.02
7 10000以上 0.01
注:1.本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中可下浮,但下浮幅度不得超過(guò)20%
2.當(dāng)按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不足300元的,按300元收取。
3.差額定率分檔累進(jìn)制收費(fèi)方法舉例說(shuō)明:
如一宗評(píng)估價(jià)為2000萬(wàn)元的房地產(chǎn),評(píng)估費(fèi)=100萬(wàn)元?0.5%+(1000-100)萬(wàn)元?0.25%+(2000-1000)萬(wàn)元?.15%=5000+22500+15000=42500元
-評(píng)估過(guò)程簡(jiǎn)單與復(fù)雜,都是專業(yè)評(píng)估嗎
有購(gòu)房者反映,在辦理個(gè)人購(gòu)房抵押貸款和過(guò)戶手續(xù)時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告相對(duì)簡(jiǎn)單,如果是現(xiàn)房,他們會(huì)直接套用一個(gè)價(jià)格,如果是期房,便會(huì)在現(xiàn)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上打一個(gè)折,如乘以0.9或者0.85等,很快就完成了,但收評(píng)估費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)卻未見(jiàn)不同,這也算專業(yè)評(píng)估嗎?
中恒業(yè)公司的陸偉俊先生認(rèn)為,這種做法是被認(rèn)可的,在國(guó)外也類似,“為房管部門、銀行、保險(xiǎn)公司等提供價(jià)格依據(jù)的評(píng)估報(bào)告,有表格式、信函式、敘述式三種,其中,敘述式最復(fù)雜,表格式是最簡(jiǎn)單的。如果是大批量的,可以用表格式。”他說(shuō),這種情況在新商品房的按揭貸款評(píng)估中多一些,因?yàn)樾律唐贩康漠a(chǎn)權(quán)關(guān)系簡(jiǎn)單,其市場(chǎng)價(jià)格也不難確定,期房則需要將未來(lái)的價(jià)格折算成現(xiàn)價(jià)。問(wèn)題在于,這種做法對(duì)房屋間的細(xì)微差別無(wú)法體現(xiàn),精確性差一些,如相鄰樓層之間、不同朝向之間等等,但從工作成本、工作效率上考慮,在行業(yè)內(nèi)大家都認(rèn)可。至于從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上怎么考慮,需要討論。
首佳公司的高先生說(shuō),這種評(píng)估“雖然時(shí)間較短,但畢竟有一定的技術(shù)含量、專業(yè)素質(zhì)和估價(jià)師多年的經(jīng)驗(yàn)都含在報(bào)告里面,而且評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)這個(gè)報(bào)告負(fù)相關(guān)的責(zé)任。當(dāng)然,如果大家對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)了解多一點(diǎn),選擇的余地大一些,讓他根據(jù)意愿去選擇,這會(huì)更易于被接受。”
-能自由選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)嗎
辦理個(gè)人購(gòu)房手續(xù)時(shí),貸款也好、交易過(guò)戶也罷,多數(shù)都是由指定的機(jī)構(gòu)評(píng)估,個(gè)人很少有選擇的余地,這樣合理嗎?
兩位總經(jīng)理都認(rèn)為,在個(gè)人房地產(chǎn)評(píng)估方面,由于現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)比較多,質(zhì)量參差不齊,發(fā)展還不太規(guī)范,銀行和有些機(jī)構(gòu)為了避免一些水平差的評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的報(bào)告造成較大風(fēng)險(xiǎn),所以要選擇一些評(píng)估機(jī)構(gòu),比如考慮其資質(zhì)、人員水平、業(yè)績(jī)情況等,因?yàn)槔习傩諞](méi)有時(shí)間和能力去做這些調(diào)查,這樣可以避免一定的盲目性。
他們建議,選擇可以不只是選一家,可以給一個(gè)范圍(例如資質(zhì)達(dá)到某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以上)讓客戶去選,如果僅指定一家機(jī)構(gòu)評(píng)估,可能不太合理,從很大程度上限制了其他機(jī)構(gòu)平等競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)力,而且一個(gè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估質(zhì)量也在不斷地發(fā)生變化。
他們告訴記者,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)委托的大宗房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中,目前基本不存在指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的問(wèn)題。大家多靠資信、實(shí)力來(lái)競(jìng)爭(zhēng),有的合作時(shí)間較長(zhǎng),在業(yè)務(wù)關(guān)系上會(huì)有延續(xù)性。
-同樣的房地產(chǎn),為什么會(huì)評(píng)估出不同的結(jié)果
在個(gè)人房產(chǎn)交易時(shí),雙方通過(guò)評(píng)估得到一個(gè)交易的參考價(jià)格,但往往不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的參考價(jià)格差異較大,讓人無(wú)所適從。對(duì)此,兩位總經(jīng)理及其他估價(jià)師都認(rèn)為,在一定的范圍內(nèi),有差異是可以的,但差異太大不行。比如,同時(shí)評(píng)估某房地產(chǎn)項(xiàng)目,可能我做的結(jié)果是2500萬(wàn),你做的是2480萬(wàn),那應(yīng)該是正常的,但如果一個(gè)做2400多萬(wàn),一個(gè)做5000萬(wàn),這就有問(wèn)題。他們認(rèn)為,對(duì)差異的合理范圍,應(yīng)該以市場(chǎng)平均值為參照。
對(duì)于差異產(chǎn)生的原因,高先生認(rèn)為主要在評(píng)估方法、估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷及社會(huì)客觀因素三個(gè)方面。
不同的評(píng)估方法會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果,不同的估價(jià)師用同樣的評(píng)估方法也會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法有市場(chǎng)比較法、剩余法、收益法、成本法等,不同方法的測(cè)算過(guò)程不一樣,會(huì)帶來(lái)測(cè)算結(jié)果的差異。高先生舉例說(shuō),在市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域,一般要求首選市場(chǎng)比較法,“但是對(duì)于同一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目,不同的估價(jià)師可能會(huì)選擇不同的案例,在因素調(diào)整修正之后,結(jié)果可能會(huì)有一些差異,這是正常的。”
估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷不同也會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。高先生說(shuō),不同的估價(jià)師在判斷的角度和方法上可能不完全一致,如收益還原法中對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè),成本法中對(duì)各項(xiàng)成本的測(cè)算等等,對(duì)一些參數(shù)的選取不同,就會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。
社會(huì)客觀因素也會(huì)造成差異。比如,銀行利率調(diào)整過(guò)于頻繁,對(duì)評(píng)估中不同時(shí)點(diǎn)還原利率的選取會(huì)帶來(lái)影響,而還原利率的微小變動(dòng)就會(huì)帶來(lái)評(píng)估結(jié)果的差異。
幾位估價(jià)師說(shuō),由于這些原因,“產(chǎn)生誤差是必然的,但是誤差大了也是不正常的。”
-房地產(chǎn)評(píng)估如何規(guī)范監(jiān)督
既然評(píng)估價(jià)格允許一個(gè)相對(duì)的彈性范圍,對(duì)于一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),往往是幾千萬(wàn)上億的資產(chǎn),即便是1%的誤差,都會(huì)是一個(gè)不小的數(shù)字差異。對(duì)委托方來(lái)說(shuō),當(dāng)需要交出讓金、交稅費(fèi)時(shí)希望價(jià)格評(píng)估得低一些,當(dāng)需要抵押貸款時(shí),會(huì)希望價(jià)格評(píng)估得高一些,評(píng)估者有沒(méi)有可能為了滿足委托方要求、謀私利而加大評(píng)估誤差?接受采訪的這幾位專業(yè)人士都表示,“不排除這種可能性,但目前尚沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)的。”
技術(shù)上有統(tǒng)一規(guī)范
他們介紹說(shuō),為了減少差異范圍,使評(píng)估規(guī)范、公正,建設(shè)部、國(guó)土部都有相關(guān)的估價(jià)規(guī)范,以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的文件形式發(fā)布,北京市也有相關(guān)的技術(shù)規(guī)范,對(duì)各參數(shù)的選取,對(duì)方法的選擇,都有規(guī)定。比如說(shuō),在王府井地區(qū),市場(chǎng)案例比較豐富,如果不用市場(chǎng)法,那么這樣的評(píng)估報(bào)告是通不過(guò)的。而某宗地若在門頭溝的邊遠(yuǎn)山區(qū),難以找到合適的比較案例,可選擇成本法,思路大致為所有成本加上合理的利潤(rùn)等。這些在《規(guī)范》里都有明確的規(guī)定,包括各項(xiàng)參數(shù),都必須在一個(gè)合理幅度內(nèi)。一份評(píng)估報(bào)告要求用多種方法測(cè)算,最后取一個(gè)綜合值,這樣盡量減少差異。
法律、行規(guī)有懲戒條款
高先生認(rèn)為,在競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范的情況下,不排除一些機(jī)構(gòu)降低評(píng)估費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn),或者按委托方的要求在評(píng)估值上違規(guī)操作。但一些行業(yè)管理方面的文件已經(jīng)規(guī)定,對(duì)違規(guī)者,無(wú)論個(gè)人還是機(jī)構(gòu),會(huì)取消執(zhí)業(yè)資格,到一定程度還要承擔(dān)法律責(zé)任。《刑法》中有一條,會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師提供虛假報(bào)告,導(dǎo)致嚴(yán)重后果的,應(yīng)該承擔(dān)刑事責(zé)任。
他強(qiáng)調(diào),“一方面,評(píng)估機(jī)構(gòu)需要更加完善監(jiān)督審核機(jī)制;另一方面,國(guó)土部的有關(guān)文件明確規(guī)定:估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)要對(duì)評(píng)估報(bào)告獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任,這無(wú)疑將增強(qiáng)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律性。首佳公司內(nèi)部的管理非常嚴(yán)格,從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展著眼,對(duì)一些不合理的委托要求,寧可不做,對(duì)評(píng)估過(guò)程,有專門的技術(shù)審核部門和嚴(yán)格的審核流程,在制度上保證評(píng)估結(jié)果必須在正常范圍內(nèi)。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看,評(píng)估機(jī)構(gòu)要發(fā)展壯大,必須依靠?jī)?nèi)部規(guī)范的管理、過(guò)硬的評(píng)估技術(shù)以及良好的聲譽(yù)。”
社會(huì)監(jiān)督要加強(qiáng)
陸先生認(rèn)為,一個(gè)有效的社會(huì)監(jiān)督和行業(yè)監(jiān)管機(jī)制及處理措施至關(guān)重要。由社會(huì)全體來(lái)監(jiān)督,有人舉報(bào),有人調(diào)查處理,形成專門的約束、懲罰機(jī)制。
他告訴記者,“目前,我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)也在加強(qiáng)這方面的工作,協(xié)會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)程、職業(yè)守則等規(guī)范的制定起重要作用,目前已在研討,準(zhǔn)備出臺(tái)一些更為具體有效的措施,界定評(píng)估價(jià)格的合理范圍、承擔(dān)責(zé)任的范圍、處罰的力度,等等。”“既然有人注意到這個(gè)問(wèn)題,就會(huì)有相應(yīng)的規(guī)章出來(lái),比如說(shuō),多大程度上構(gòu)成受賄行為,多大程度上算犯罪,罪名是什么等,民法、刑法中已有些可參照的規(guī)定,但對(duì)評(píng)估業(yè)還可以進(jìn)行專門的研討。”
被訪的專業(yè)人士都表示了這樣的觀點(diǎn),“其實(shí)一個(gè)完善、嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制在清除害群之馬的同時(shí),也是在鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng),保護(hù)業(yè)內(nèi)人的合法權(quán)利。”
-脫鉤改制,評(píng)估機(jī)構(gòu)不再有市、區(qū)級(jí)之分
北京市的評(píng)估機(jī)構(gòu)改革已開(kāi)始進(jìn)行,市一級(jí)已經(jīng)完成,目前各個(gè)區(qū)縣正在實(shí)施。高先生認(rèn)為,脫鉤改制對(duì)整個(gè)行業(yè)意義重大。
他說(shuō),“在要求評(píng)估機(jī)構(gòu)與主管部門脫鉤改制之前,北京市的評(píng)估機(jī)構(gòu)有市級(jí)的、區(qū)級(jí)的,還有一些私人的、大學(xué)辦的、社團(tuán)辦的,共有150多家,競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比較激烈,脫鉤改制后,數(shù)量不足原來(lái)的一半,但整體質(zhì)量將有所提高。與主管部門脫鉤改制以后,評(píng)估機(jī)構(gòu)不再有靠山,人、財(cái)、物獨(dú)立,經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)完全市場(chǎng)化,機(jī)構(gòu)名稱上也不再出現(xiàn)市、區(qū)等行政級(jí)別的字樣,原來(lái)以市、區(qū)冠名的全部重新起名另行工商注冊(cè)登記。”據(jù)介紹,評(píng)估機(jī)構(gòu)只存在按建設(shè)部、國(guó)土部從業(yè)務(wù)資質(zhì)方面評(píng)定的等級(jí)區(qū)別,目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí),土地評(píng)估機(jī)構(gòu)分A級(jí)、準(zhǔn)A級(jí)、B級(jí),每一級(jí)機(jī)構(gòu)能評(píng)估什么業(yè)務(wù)、多大規(guī)模等,都有限定,并且有定期審核制度,資質(zhì)評(píng)定結(jié)果會(huì)在媒體上公布。
高先生覺(jué)得,“這樣大家都感受到壓力,必須鍛煉獨(dú)立闖市場(chǎng)的能力,靠自己的水平、業(yè)績(jī),和向內(nèi)部挖潛來(lái)贏得客戶,業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該會(huì)更公平、規(guī)范,也更充分,對(duì)評(píng)估業(yè)的發(fā)展是很有利的。”
-估價(jià)師的共同愿望:市場(chǎng)資料的公示和共享
在采訪中,陸偉俊先生談到,房地產(chǎn)評(píng)估最科學(xué)、合理的方法是依據(jù)市場(chǎng),市場(chǎng)比較法最可取,但它要求足夠的比較樣本,市場(chǎng)資料越豐富,評(píng)估結(jié)果越科學(xué)。但是目前,相關(guān)部門掌握的交易資料還沒(méi)有發(fā)揮作用,成為一個(gè)封存的檔案,應(yīng)該以靈活的方式利用起來(lái)。比如,像國(guó)外、港、臺(tái)一樣,開(kāi)設(shè)一個(gè)網(wǎng)站,或者制作成軟盤,將資料及時(shí)更新,評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)師以有償?shù)姆绞降卿浽摼W(wǎng)站,或者購(gòu)買軟件,這樣既能產(chǎn)生效益,還能對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要促進(jìn)作用。
高喜善先生也提出了相同的觀點(diǎn),他還指出,現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)一般都是靠自己經(jīng)驗(yàn)的積累,并通過(guò)各種渠道去搜集信息,但還是有一定難度。“在公開(kāi)案例很少的情況下,要做到測(cè)算公正,必須從各方面搜集大量的信息,并按評(píng)估規(guī)范的要求篩選案例,否則可比性受影響。”“在國(guó)外,行業(yè)協(xié)會(huì)管理的職能較強(qiáng),交易案例的共享比較發(fā)達(dá)。首先,交易管理部門的資料可以共享,另外,作為評(píng)估機(jī)構(gòu),成為行業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員單位后,也有義務(wù)把做過(guò)的案例資料提交協(xié)會(huì),允許大家共享。我國(guó)也可借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),把這些機(jī)構(gòu)組織起來(lái),將資料匯集到一起共享,應(yīng)該會(huì)發(fā)揮很好的效果。”
他們認(rèn)為,以適當(dāng)?shù)男问綄⑹袌?chǎng)交易資料向外公示,形成常年的信息服務(wù),不僅對(duì)評(píng)估業(yè)有利,對(duì)于要進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市民來(lái)說(shuō),也可以根據(jù)周邊的市場(chǎng)資料較準(zhǔn)確地對(duì)自己的房產(chǎn)做一個(gè)價(jià)格估計(jì),減少洽談中的盲目性,促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。文/高涵
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