郝衛東

　　不久前，一度被有關各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產生不良貸款。同時也容易讓不法開發商與客戶之間達成一種默契來套取銀行資金。

　　其實，個人住房貸款的風險防范不僅僅是“零首付”的問題，即便是貸款額度與抵押物實際價值不超過80%的個人住房抵押貸款和不超過60%的個人商用住房貸款同樣存在風險問題。據調查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業務的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達到0.2%，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5%。雖然只上升0.5個百分點，這里面卻隱含著極大的潛在風險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數大、期限長，風險點多而不易控制。加之這項業務是在起步階段。當然，上述調查并不能代表全局，但“水漲船高”已預示著個人住房貸款風險呈緩升走勢。

　　筆者在調查中發現這樣一種反差鮮明的現象。某企業職工李先生，一年前企業紅火時，月工資收入達到2000余元，小倆口一月下來工資在4000元左右，于是一合計就貸款10萬元購置了一套百余平米的大居室。沒想到今年以來企業不景氣，每月收入不足千元，加上妻子的收入，在還款1090元后勉強維持每月生活。對此，李先生苦不堪言。而這類客戶的貸款就很可能變為不良貸款。相比之下，張先生的處境就比李先生強多了，張先生在2000年7月份從銀行貸款10萬元購買了一套大平米居室，今年7月份一次還清了6萬元，余下的4萬余元本息他很有把握地說明年初就可全部還完。據業內人士分析，普通工薪階層的購房總價應控制在家庭年收入的6倍以下較為適宜，如果貸款為八成，期限為20年，日后每月的還款最好不要超過家庭收入的40%，否則就會影響正常的生活水平。但是從目前貸款人情況看，有理財意識的客戶不足33%，而大部分客戶是由于住房分配制度改革而走上貸款買房這條路的，因此從客觀上也為個人住房貸款風險的形成“創造”了條件。

　　所以，不能否認，有些客戶為了購買新房往往不注重個人收入的實際承受力，而銀行則在追求擴大住房貸款份額與占比中忽視了冷靜的、帶有前瞻性的分析與評估，這樣就加大了風險發生的概率。據了解，目前反映個人住房貸款業務的風險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大，申請者可以根據自己想購買的住房在單位開出相應的收入證明，甚至連拍賣、倒閉的企業或事業單位的下崗職工仍能開出相應的收入證明；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發生變化。筆者在調查一位王先生時，他直言坦告“我現有兩套住房，賣不了好價，用其抵押貸款后可買一套位置較好的大居室，貸款達到一定程度就用那兩套住房頂給銀行算了。”此話令筆者暗暗吃驚；四是貸款者在還款期收入下降，特別是當前行政機構與企業改革力度加大，加之臨近的WTO，隱性失業將明顯增加；五是對抵押房屋的處置銀行面臨抵押物減值變現困難和依法強制收回抵押房屋兩大難題。